新光一號不動產投資信託基金(REITs)自開標以來捷報連連，已標脫四標，另今年以來的商用地產也有多標順利脫標，得標的投資人勇於危機入市，大搶好物件。
文．顏瓊真
新光一號不動產投資信託基金(REITs)公開標售再傳捷報，截至六月十六日止，六件標售物件已順利標脫四件，而買進的業者包括金地遠、京城銀行及立志開發，就連財團法人也勇於進場，頗有「危機入市」意味。
平均地權條例子法「打住不打商」
政府打炒房，針對住宅市場祭出《平均地權條例》修正子法，且確定七月一日上路，預售市場愁雲慘霧，不過，因《平均地權條例》是「打住不打商」，也讓不少資金轉進商用不動產。
雖然自《平均地權條例》修正案從二○二一年底研修以來，整體市場的買氣大受影響，外界普遍看淡商用不動產的熱度。
不過，今(二○二三)年以來，一些不錯的標售案仍有買盤承接，第一太平戴維斯與世邦魏理仕(CBRE)在三月底就共同召開記者會，宣布協助「新光一號不動產投資信託基金(REITs)」持有之所有不動產的公開標售，共有六棟個大樓標的合計標售底價(含稅)約為297億2550萬元，不動產類型含括辦公室、商務住宅、商場與百貨。
新光一號信託財產之全部不動產包括新光中山大樓部分樓層、新光國際商業大樓部分樓層及台証金融大樓部分樓層、台南新光三越百貨大樓全棟、新光天母傑仕堡大樓全棟及新光信義華廈部分樓層等六棟標的，標的所處位置精華，物件管理良好，具備穩定租約，多個標的更具備都更重建效益，為今年商用不動產市場最受矚目案件(表一、表二)。
新光一號REITs首標告捷
果不其然，由第一太平戴維斯負責招標的「新光中山大樓」最先開標，底標約68億8447萬元，公告期間吸引多組保險金融、傳產製造、建商與專業投資機構評估，五月三十日開標結果，由金地遠實業以新台幣72億580萬元得標，溢價率4.67%，換算辦公室每坪單價約108萬元。
第一太平戴維斯副總經理陳逸鴻表示，新光一號的新光中山大樓成功標脫寫下2023年初以來，最大筆金額的商用不動產交易紀錄，為商用不動產市場注入令人振奮的消息，除一掃近期不動產交易低迷氣氛，也顯示投資人對於商用不動產的購置需求依然穩固，對於市中心、區域發展強勁、價格合理且難得釋出的優質辦公標的，把握機會積極出手。
陳逸鴻表示，新光中山大樓標售的辦公樓層位於4樓至17樓，面積合計共8,186.13坪，包含6,187.51坪辦公室及178個停車位，單樓層面積超過400坪，現有租戶包含國內外金融證券業、軟體科技業、上市櫃傳產製造業與精品業，此外，最大亮點是產權單純，全棟僅有兩個所有權人，可縮短未來重建整合時程。
京城銀看好新光三越收租穩定
第二標則是世邦魏理仕負責招標的「台南新光三越百貨大樓」，公告底價為43億7530萬元，六月二日開標結果，由京城商業銀行以新台幣約43.75億元得標，扣除車位後拆算全棟建物均價約為每坪30萬元，世邦魏理仕資本市場部董事林敬超表示，若以二○○五年當時原始購入金額約31億元計算，漲幅達約141.12%。
林敬超說，本標的於公開時即受到包括壽險業、金融業者及開發商等各方投資人關注，而領標人中，有超過半數為壽險業者，可見得本標的預估收益率可達5%的優異條件相當具有吸引力。
林敬超指出，自央行去年啟動升息以來，保險業投資商用不動產需達到的最低年化收益率，上升至目前的2.845%，導致壽險業購買國內投資用不動產的困難度大幅增加；而「台南新光三越百貨大樓」收益率與現今辦公室約2.5%~3%、工業產品約3%~3.5%的市場行情相較，明顯具有投資效益。
▲台南新光三越百貨大樓因新光三越長期承租，收租穩定而吸引京城銀行出手。世邦魏理仕提供
新光信義華廈投報率超過2.5%
第三標則是世邦魏理仕負責招標的「新光信義華廈部分樓層」，公告底價為17億4165萬元，於六月十三日開標，最終由立志開發股以逾新台幣20億元成功標下，溢價率近15%，以現有租金回推投報率超過2.5%。
林敬超表示，若就二○○七年當時原始購入金額約8.64億元計算，漲幅高達131.4%，並創下信義路店面每坪270萬元以上的單價。
本次順利標脫的「新光信義華廈」位於台北市信義路二段永康商圈，距捷運東門站及大安森林公園站僅約二百五十公尺，而此次釋出包含店面、商場、幼兒園及補習班，面積合計共2,064.86坪。
世邦魏理仕研究部資深董事李嘉玶表示，去年全年台灣整體零售業營業額年增率逾7%，其中餐飲業與服飾業受惠於防疫措施鬆綁、民眾對外出消費的意願升高，而雙雙創下近19%的銷售成長率。將激勵國內外零售品牌加快展店步伐，促使台北市主要購物商圈空置率逐漸下降。
▲防疫措施鬆綁，主要購物商圈的商辦大樓受青睞。世邦魏理仕提供
財團法人也來搶商辦大樓
而第四標則是第一太平戴維斯負責招標的「台証金融大樓部分樓層」，公告底價為23億2320萬元，六月十六日開標結果，由財團法人聯合信用卡處理中心以新台幣24億4708萬元得標，溢價率5.3%，換算辦公室每坪單價約93.5萬元。
陳逸鴻表示，新光一號自從五個月底開標以來，已連續四個標的成功標脫，加上十六日標脫的台証金融大樓部分樓層，總標脫金額累計達160億元，買方類型多元，包含專業投資機構、建設業與自用企業，顯示投資人對於國內商用不動產的中長期信心，與對自用辦公室的需求仍在。
陳逸鴻說，在新光一號標售的加持下，今年第二季大型商用不動產成交金額突破300億元，季增率超過100%，雖然與升息前的高峰相比，仍有一段落差，但不管從本季的總金額以及交易件數觀察，整體表現都較第一季回穩。
不過，新光一號自公開招標以來，兩家商仲業者都表示，評估的投資人有不少壽險業者，但是以目前已開標的得標結果，壽險業受限於金管會所設限的最低投報率要有2.845%，以致投標金額的「數字」無法往上加，不得不敗下陣來。
林敬超談到，本次六個大樓標的，就有五個位於台北市區精華地段，就辦公產品如新光中山大樓、新光國際大樓及台証金融大樓而言長期具備增值性，其中租戶多為知名穩定優質租戶，且未來以都更或危老方式進行重新開發，皆可打造台北市指標案件，因此吸引了許多市場不動產投資人及自用型買方積極評估。
另外如新光天母傑仕堡可說是天母地王，具備超過1,600坪的基地未來將可形塑台北市地標型案件，在近年台北市土地供給極度缺乏情況下吸引了大型開發商搶進評估，而新光信義華廈則是兼具長期改建開發潛力及短期收租優質投報率，同樣吸引多組投資人競標，溢價率高達15%。
至於南部唯一標的台南新光三越，則有台南火車站周圍鐵路地下化等重大建設的利多，且其穩定優質的租金投報率吸引機構投資人進場。
商用地產開發商的投資思維
林敬超並評析了商用地產投資人的思惟指出：
一、就自用型買方而言，近年台北市商辦缺乏的情況下，紛紛轉往評估新興辦公區域如北士科、大直、內科、南港等等，但一旦市中心有供給釋出，仍會是自用型買方的首選。本次釋出辦公案件皆位於台北市兵家必爭的精華地區，因此成為自用型買方進場的契機。
二、就開發商而言，台北市土地供給同樣極度缺乏，近年也紛紛轉向新北市、桃園市、新竹市、台中市乃至南部去推案，但台北市土地一旦有釋出同樣會是這些大型開發商評估的首要順位。再加上近年在政府推行都更及危老政策下，更有利於開發商的長線布局，因此短期具收益率、中長期具開發潛力的產品得以吸引開發商搶進布局。
三、就機構投資人如壽險業及其他REITs而言，受到目前央行升息政策影響最大，目前最低收益率已升至2.845%，因此具長期穩定收益率的標的至關重要，但同樣市場上優質投報率的產品已極為稀缺，使得機構投資人近年多轉往評估工業及物流案件。
而這次台南新光三越除了其優異的地理位置外，更具備優質租戶及高達5%以上的投報率，輔以政府鐵路地下化政策的利多，皆為台南新光三越能順利標脫的關鍵。
置產族看中好標的收租抗通膨
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，台灣REITs因為有發行金額的門檻，再加上營運管理及風險等多重考量，單一物件都是極具指標意義、投資價值，而且發行時間長的更有極大的增值、活化、重建空間，因此一釋出就獲得市場關注。
然而礙於升息之後，無論是壽險業受制於金管會租金投報率的限制，或是投資機構調整殖利率曲線的要求，真正能共襄盛舉的業者極其有限。但整體來看，各物件的個別條件均優，因此能吸引收租抗通膨的長期置產族群青睞。
黃舒衛認為，去年由於俄烏戰爭開打，開啟有史以來最大的貿易制裁，間接加劇全球通膨現象，但到今年五月已經出現明顯緩解。五月美國的消費者物價指數月增幅已經從0.37%降到0.12%，通膨趨緩、經濟疲軟，因此美國聯準會的升息動作進入留校察看的階段。
而台灣同時要面對出口總值連八黑、經濟成長率保二的艱苦作戰，再加上消費者物價指數年增率從年初的3%跌到五月的2.02%，預估第四季還會降到2%，如果美國暫停升息，台灣確實沒有獨走的需求，所以升息動作也同步進入觀望期。
黃舒衛認為，商用不動產市場方面，無論從近期標售或買賣交易的趨勢來看，自用、置產的需求仍相當穩定，惟資金條件受利率條件影響較大的投資人短期仍無進場意願，但暫停升息，或可增加不少物件的價格彈性，預估下半年市場不會太悲觀，且在升息趨緩而且各種不確定性逐漸降低之後，預期商用市場投資氣氛會穩定回溫。
新竹及桃園廠辦接連標脫
而除了新光一號不動產投資信託基金所帶動的標脫熱潮外，其實，從今年以來，幾大商仲業者也接受不少業主的委託標售案，且都順利脫標。
例如今年一月十七日，世邦魏理仕受業主獨家委託公開標售新竹工業區廠房，最終以土地換算每坪37.6萬元成功標脫，土地交易單價較去年上漲逾34%，也讓新竹工業區今年一開春就創下歷史新高的紀錄。
世邦魏理仕表示，本標的位於新竹工業區第二期西區光復北路上，建物總面積逾1,550坪，屋齡僅約11年，鋼骨結構，土地為1,358坪丁種建築用地。由於新竹工業區內少有供給，加上本次標售標的位置條件優越，自標售公告起，即有多家廠商及投資人熱烈洽詢及購買標單，潛在買方除了區域型客戶外，更不乏科技產業、電子製造業、及生技產業洽詢評估。
由於新竹工業區內標準廠房釋出的案件數相當稀少，區域型買方常面臨無標的可買的窘境，而在供不應求的情況下，本區工業土地平均單價近三年漲幅高達19%，位居北部主要工業區之冠。
林敬超表示，即便整體房市在政府釋出打炒房政策後正逐步下修，工業用不動產在此次市場盤整中，受影響幅度較有限，地段與區位強勢的物件仍能突破重圍，能預期今年自用型工業不動產仍將在大型不動產交易中占有相當高的比例。
第一太平戴維斯在四月十三日也成功協助昭安國際，以總價18億元出售桃園平鎮工業區萬坪廠房，買方為自動化設備大廠廣運機械，將做為廣運機械集團各事業體營運使用。
本次出售的昭安國際平鎮廠房，土地面積為3,202.27坪，地上七層樓建築物，總面積14,040.79坪，換算建物單價每坪12.9萬元，是近十年來平鎮工業區最大規模的廠房交易案。
負責本案的第一太平戴維斯協理張峯樹表示，本次出售的昭安平鎮廠，建物管理維護情況良好，買方可以即刻進駐使用，無須再投入大量的資金進行改裝，可降低近年營造成本高漲的風險，因此吸引廣運機械積極出手。
▲新竹工業區廠房於今年初成功標脫，土地交易單價較去年上漲逾34%，創下歷史新高的紀錄。世邦魏理仕提供
傳產業透過資產活化覓新機
張峯樹表示，近幾年隨著產業遷移與變動，不少國內傳產業者透過舊廠再開發、建商合建開發、亦或轉型不動產開發業等方式活化手中資產。
知名個案包括新光鋼鐵看好台商回流的倉儲物流需求，將桃園觀音區廠區重新打造為現代化自動倉儲物流園區；中和羊毛則逐步轉型為不動產開發商，布局新北市多個廠辦開發案；正大集團旗下的正大尼龍與正大纖維，則是與華固建設合作，將活化新店與北投舊廠，透過都市更新，分別規劃為大型住宅與商辦開發案，都是市場上相當成功的活化案例。
除此之外，信義全球資產公司受託辦理公開標售大台中車站商圈萬坪商場，土地面積1,251坪，總建坪13,990坪，全棟為地下2層、地上11層建物，土地使用分區為第一種商業區、第二種住宅區，四面臨路，適百貨、商場、旅館、辦公室、企業總部等多種用途，共有甲標(全案場)、乙標(主棟)及丙標(F棟)同時開標。
辦公市場不只雙北市熱，台中辦公室邁向急速擴張階段，信義全球資產指出，產業鏈升級帶動辦公室換屋熱潮，大坪數、整層或整棟商辦大樓需求激增，但市場現貨不足、精華商圈辦公室租售價格看漲且一「辦」難求；企業轉而將標的轉向空間量體、地段等，都符合目前企業總部設置需求的市區空置商場，加上價格具競爭力，商場物件躍升成市場新亮點。
另第一太平戴維斯受託辦理桃園市觀音工業區土地公開標售，標的面積4,869.94坪，為雙面臨路的丁種建築用地，形狀方正，建蔽率與容積率分別為70%與300%，將於六月二十八日開標。
負責標售的第一太平戴維斯資深協理沃仁方表示，觀音工業區為桃園市面積最大的經濟部編定工業區，總開發面積超過632公頃。園區已開闢超過三十年，聚集超過三百家廠商在此設廠，並擁有優異的供水、供電與汙水處理等公共設施服務，區內大廠包括全聯、國瑞汽車、亞東石化、台灣玻璃等知名企業。
據第一太平戴維斯統計，近三年觀音工業區交易規模一億元以上的交易案合計約77億元，規模在桃園市的各工業區中排名第三，僅次於華亞科技園區與中壢工業區。
近年積極布局的企業包括聯華食品於2020年以10.6億元購入7,000坪工業土地，並投入61億元興建觀音廠，引入智慧化食品產線與自動運輸設備等；另外，華紙也在2020年以20億元購入3M集團子公司的觀音工業區廠房，規劃打造研發生產發展基地，並於去年正式啟用。
▲昭安平鎮廠順利標售，是近十年來平鎮工業區最大規模的廠房交易案。第一太平戴維斯提供
觀音工業區地交易行情突破２字頭
從近期的交易紀錄觀察，觀音工業區的土地行情已突破二字頭，漲幅明顯，但若與桃園週邊工業區相較，例如平鎮工業區、大園工業區與幼獅工業區，工業地行情介於每坪25萬到30萬元之間，觀音工業區的設廠成本相對較低。
沃仁方表示，近期不管是中央或地方政府都積極在桃園規劃開發多個產業園區，以引進智慧製造、現代倉儲、雲端運算或綠能低碳等低汙染產業為首要目標，因此不一定能夠滿足傳統製造業的建廠需求，這也反映了即便公部門積極開闢新園區，經濟部編定工業區交易保持熱絡，價格穩步上漲。
