房地產專家指今年下半年房市猶如動完手術、剛進恢復室還未甦醒過來的病人，而明年總統大選的干擾，又會在下半年密集出現。
中央銀行在今(2023)年六月的第二季理監事會，雖未做出升息動作，但政策宣布第五波信用管制，限制八個地區個人第二戶的貸款成數，讓換屋族大為傻眼。
沒想到，行政院又拋出「囤房稅2.0」修法的震撼彈，都為2023下半年的房市平添各種利空，更坐實了外界所指稱，總統大選之前半年干擾因素紛擾多的聯想。
上半年移轉棟數年減二成
細數今年下半年的房市，明擺著就有三大利空，首先是《平均地權條例》修正子法於七月一日上路，禁止預售屋轉讓，另私法人購屋採許可制，以及設檢舉獎金等，從修法到真正上路，已讓今年上半年房市移轉棟數大減二成。
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，今年一至六月六大都會區建物買賣移轉棟數，整體交易量合計為107,318棟，較去年同期年減18.4%，是自2019年來最低交易紀錄，創五年新低，其中桃園市年減20.4%最多，其餘五都年減幅不到二成，台北市年減19.2%，新北市年減19.5%，台中市年減16.7%，台南市與高雄市則分別年減17.2%與16.6%。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，六月各都的量能表現迥異，台北與台中繳出年月雙增的佳績，但其餘四都均年月雙減，主要是台北、台中的部分地區新案交屋潮湧現，比如台北市的文山區，由於第二季取得使照的新屋戶數超過四百戶，因而衝高數據表現。
事實上，撇除部分地區單月大量交屋因素後，可發現整體房市仍處於盤整格局，觀察今年上半年累計買賣移轉棟數，六都合計約10.7萬棟，年減18.4%，是近五年新低，其中台北13,004棟、台南10,346棟，更是近六年同期最低。
限貸令一出 換屋族跳腳
而第二項利空是「限貸令」，央行總裁楊金龍在六月十五日宣布調整選擇性信用管制措施，新增規範自然人特定地區第二戶購屋貸款最高成數上限為七成，自六月十六日起實施。
央行所管制的特定地區為台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣與新竹市。
永慶房產集團執行總經理葉凌棋指出，央行第五波選擇性信用管制(表一)之影響，首購族不受影響，而換屋族影響有，但不大。至於對建商銷售、預售屋及新成屋來說，影響較大，其中，面臨交屋期的購屋者若為第二戶貸款時，恐需多準備一成自備款，而建商提供貸款補差額狀況恐再現。
▲表1：央行第五波選擇性信用管制，資料提供：永慶房產集團
不過，此一政策引發外界諸多訾議，尤其一些「換屋族」的不滿，批評央行此舉讓一些「先買後賣」的換屋族，因難以籌措「換屋金」而根本就換不了屋。
央行後來在七月十日宣布新規範，針對有換屋需求、六月十六日起有申辦第二戶房貸者，可透過簽訂切結書，擔保一年內移轉第一戶房產並清償第一戶房貸，即可不受第二戶限貸七成限制。
對此，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行此次針對換屋自用客釋出善意，只要和銀行切結，並在一年內將第一套房屋出售並清償債務完成塗銷，就可以不受貸款成數七成上限管制，也可解讀央行還是針對非自用戶進行成數管控，並非針對自用戶出手。
央行明確規範，特定地區的第二套房貸，若切結約定下列事項，可以不受貸款成數上限七成之規定，包括(一)借款人應於特定地區第二戶購屋貸款撥款後一年內，將第一戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記，且清償債務並塗銷第一戶房貸之抵押權，以及不得以轉貸等方式規避上開事項。(二) 借款人違反切結事項之不利違約效果，包括：立即收回貸款成數差額；追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息；加收以轉貸等方式規避切結事項之違約金。
再看行政院會在七月六日通過「房屋稅差別稅率2.0方案(外界稱「囤房稅2.0」)」，重點包括：一、非自住住家用房屋法定稅率由1.5%~3.6%調整為2%~4.8%(特定房屋除外)；二、歸戶方式由按縣市改為全國總歸戶；三、地方政府必需訂定差別稅率(現制未強制差別稅率，目前有12個縣市仍採單一稅率1.5%)；四、針對建商持有餘屋在二年以內者，法定稅率調整為2%~3.6%(現制為1.5%~3.6%)。
囤房稅影響期長達一年半以上
根據行政院的說明，房屋稅修正條文將送立法院研議，最快的話，預計明年七月可上路，並在後年五月開徵房屋稅時適用。
張旭嵐表示，台灣的房屋稅普遍較各國低，因此調高稅率，對建商和擁房大戶影響總金額較大，但對一般的置產族影響有限，不過仍展現政府的打炒房決心，宣示意味濃厚，若上路實施，未來房市也可能有三大微妙變化。
首先，「捨新屋，買中古」，非自用住宅的房屋稅課徵，是以房屋標準單價、屋齡和路段等條件，作為課稅基礎，所以越新的住宅，房屋稅越高，因此在稅率調升的情況下，置產族將更明顯轉向中古屋市場。
其次，「捨小戶，買大房」，房屋稅統計以戶為單位，因此置產族與其買獨立套房，不如購入整棟透天厝後再隔間出租，既能穩收租金，又能降低持有成本。
再者，「以買房，代租屋」，由於有部分房東藉由囤房稅加重調高租金，將導致市場租金和房貸距離縮短，可能進而促成年輕租屋族的首購買氣，也將使低總價的兩房小宅熱度再被推高。
五大利空交互影響房市
大家房屋企畫研究室總監郎美囡另談到，今年下半年有五大利空會影響不動產市場發展：
第一是平均地權條例子法上路，因預售屋在2023年7月1日以後簽約者被限制轉售，故買方會導向成屋市場，提升中古屋的看屋量，唯市場上多方干擾，買方不易做決策，成交有機會突破上半年低迷態勢，但量體增加有限。
第二是囤房稅議題，改為全國總歸戶又拉高稅率，房屋評定現值高的新房屋首當其衝，拉低置產買新屋的比例，老房子有新契機，但新案市場利空太多，建商面臨囤房稅問題，工料價格又偏高，新案工期拉長為三至五年可能變成常態。
第三是利率問題，雖然央行在今年第一季的理監事會沒有升息，但不代表止步，美國通膨壓力仍然高，有繼續升息的計畫，央行為避免利差擴大，再升息不無可能，買方面對高房價、高利率，容易拉長觀望期，除非個案價修空間大，否則不輕易簽約。
第四為房市管制，央行祭出六都及新竹縣市第二戶房貸金額有上限的規定，雖然換屋族可透過與銀行的切結書而不受該上限的限制，但銀行端基於政府態度，核貸非常保守，借款人不易獲得好的貸款條件，這也是交易量不易大舉突破的因素之一。
第五則為總統大選，依過去經驗，房地產市場每逢大選前，交易量都會略縮，一方面是民眾的注意力集中於選舉相關事務，另一方面是投資方等待選後再做打算，尤其這幾年地緣政治作用至深，國家領導人及團隊的政策會影響高端買方及投資人的決策。
▲台灣房市下半年的房市利空不少。資料照片
房市動完手術 剛進恢復室
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，今年下半年房市猶如動完手術、剛進恢復室還未甦醒過來的病人，在內政部、財政部、央行跨部會聯手打房之下，短期內整體市場難回升。更何況，今年全年經濟衰退機率升高，經濟成長率可能面臨「正成長保衛戰」，預期選前房地產市場要有度小月的打算。
不過，明年的情況可能截然不同。何世昌分析，升息循環將在2022年結束，2023年經濟回復正成長的機率上升，再加上《平均地權條例》鎖籌碼效應浮現，預估預售屋轉售供給量至少減少二萬戶以上，想買新房子的民眾只能跟建商購買，建商沒有對手，控價程度更強，只要銷售率一回升，預料新建案價格很快就會反彈。
因此，今年下半年至明年第一季，可以說是這波房市的相對谷底，若有意購屋的民眾可考慮進場，但「不是追高，是撿便宜的買」，賣方願意降價再出手就好。
推案量將小減 成交量縮、價平
住展雜誌企研室經理成采錡表示，聚焦國內，建築相關法規不穩定性提升持續影響房市供需，預估今年下半年在總統大選聚焦居住正義相關議題及《平均地權條例》新制影響下，整體房市將呈現推案量小減、成交量縮、房價持平走勢。
日前《平均地權條例》修法討論期間，部分業者改採「先建後售」策略，可因近日中央再提出「囤房稅2.0」，提高建商餘屋房屋稅率，大型建商勢必再次調整推案策略，從遞延推案轉為儘早推案，但考慮營建人力費用上揚使營造成本續居高檔，預估接下來「邊建邊售」將是市場主流。
也因預售屋限制換約規定實施，業者多有長期抗戰準備，推估會採取多案聯銷方式，降低管銷費用。
至於產品規劃方面，符合自住客需求的二、三房單位依舊是市場主流，且因今年前五月實質薪資負成長，主力買盤的總價負擔負擔能力受限，接下來市場仍由相對低總價產品當道。
成采錡指出，儘管新建案總價範圍依循主力買盤房貸負擔能力打造，下半年交易量仍難以放大，原因除固有的國內出口與外銷表現疲弱、業者考慮成本堅持價格、房貸利率位於相對高點等之外，政策頻繁變動也持續影響建商購地及民眾購屋意願，另考慮「居住正義」將成為明(2024)年總統大選主戰場之一，使中央銀行、內政部、財政部無預警推出新政，預估下半年土地及房屋的成交量會維持低檔。
張旭嵐也指出，上半年的量能探近年低谷，顯示在政府打炒房、經濟展望保守的大環境下，市場觀望氣氛仍濃，且下半年尚有第二戶限貸發酵、平均地權新制施行、中央大選熱戰等擾動，市場僅仰賴剛性自住買盤獨撐大局，因此後續仍朝「量縮價平」的方向發展。
陳金萍表示，國內景氣燈號續亮第七顆藍燈，出口年增率也連九黑，下半年經濟前景仍需保守看待，讓有意購屋的民眾期待房價走跌，另一方面，近期在外資回流、台股高檔震盪，以及通膨恐非短期現象之預期下，房價欲跌不易，目前市場價格拉鋸戰持續，房市量能難以放大。整體而言，今年全年房市量縮格局已確立，而房價則呈現盤整、小幅上下波動的走勢。
全年移轉棟數恐跌破三十萬大關
東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，除台北、台中個別地區因有新案交屋，導致建物買賣移轉棟數出現小幅增加外，其他大部分地區的建物買賣移轉棟數都處於年月雙減的狀態。
目前買賣雙方對於市場行情確實存在著比較明顯的認知落差，再加上《平均地權條例》修正案正式上路，以及央行祭出第五波房市管制措施，推估直到總統大選結束前，台灣房市都會處於盤整階段，今年全年的建物買賣移轉棟數不排除跌破三十萬棟的可能，後市發展仍需持續觀察。
葉凌棋指出，全球經濟需求不振，經濟前景不明，市場普遍看淡2023年經濟景氣，將影響房市表現。而全球能源、糧食與供應鏈仍有風險，加上地緣政治衝突未歇，通膨恐成新常態，都將左右下半年房市表現。
葉凌棋說明，全球經濟情勢仍不明朗，升息趨緩，而通膨壓力尚未緩解，加上國內下半年尚有總統大選不確定性，以及央行再度實施選擇性信用管制影響，2023年整體房市表現「量縮」格局已確立。觀察上半年表現與各項房市變數判斷，預估2023年房市交易量約27.1~28.6萬棟之間，與去年同期相比約減少10%~15%左右。
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達談到，2023年1~5月全國建物買賣移轉棟數約11.3萬棟，較去年同期減少21.35%，且六都與去年同期相比皆大幅減少，另依據近十年建物買賣移轉棟數的統計，每年約306,931棟來看(附圖)，今年恐怕會掉到30萬棟以下。
戴德梁行董事總經理顏炳立也指出，如以平均每個月2萬棟估，全年可能只有25～26萬棟，回測2016年房地合一稅上路時，當年房市谷底的24.5萬棟的最低量；至於未來房市走勢將是「溫水煮青蛙」，預售或成屋市場是「供多需少」，買氣弱，房價會緩跌，但建商為搶買氣，「低首付」產品將重回市場。
▲近十年建物買賣移轉棟數，資料提供：戴德梁行
量縮價會跌嗎？
量縮已是大勢所趨，房價是否會應聲下跌呢？對此，黃勝暉認為，鑒於通貨膨脹、營建成本高漲等因素依然客觀存在，短期內房價全面大幅下修的可能性並不高。
不過，依據實價登錄揭露，目前全台多地的房價漲勢已經趨緩，甚至有區域出現微幅修正，因此建議今年的購屋民眾還是要保持理性，以自住需求為主，盡量避免投資置產的部分，同時也盡量不要追高價購買，避免買在高點。
此外，要提高警覺，對部分推案量較大、基礎機能尚未完善的蛋白區和新興重劃區，在房市趨冷、交易量萎縮的環境下，這類區域因缺少穩定的剛需買盤支撐，房市風險自然也會更大。
葉凌棋則指出，七大都會區去年第四季房價出現跌勢，由漲轉跌，到今年第一季漲跌均在1%上下，轉趨持平盤整。但觀察今年第二季七都房價較第一季漲幅在0.8%~4.2%之間，呈現持平轉小漲走勢，房價看回不回。
第二季與第一季房價相比，新竹、台中與台南三大都會區漲幅在3%以上最多，台北季漲1.5%，新北與高雄漲幅在1%上下，顯示本季房價呈現持平至小幅上漲走勢。
而台灣房市面臨降溫走勢，也讓建商在購地上轉趨保守，楊長達指出，根據戴德梁行統計，第二季土地交易量為新台幣200億元，累計2023上半年交易量為新台幣363億元，為2016年房地合一稅實施以來之最低量。
他說，今年土地市場的低量與2016年時空背景不同，2016年適逢政黨輪替、房地合一稅實施、公告地價大幅調漲等重大變革，開發商在2016年處於政經情勢與政策效應不明之觀望期，而創下2009年金融海嘯過後年度交易量首度低於新台幣1000億之情形，但隨即在2017年即強力反彈。
建商購地轉趨保守
2023上半年的土地交易量大跌，反映的是建商土地存量充足、國際原物料及人工成本上漲、央行升息及選擇性信用管制，以及平均地權條例修法對於房地短期內移轉的限制，而建商對於以上因素之影響了然於胸，一言以蔽之就是「住商類土地需求大減」。
楊長達說，土地市場在2010~2018年間之年度交易均量約新台幣1500億元，2019~2022年之累計交易量則超過新台幣一兆元，土地存貨已足夠支應建商至少六年之開發量，預售屋之「定價權」則仍握在建商手中。
在工料雙漲及房屋移轉限制籠罩下，預售房價、購屋需求與開發成本若無交集，減緩推案即是建商最佳因應策略。但儘管工料雙漲趨勢緩和，成本回跌可能性不大，建商開發成本既定，只能等購屋人逐漸接受成本結構為基礎的房價，土地推案興建才會啟動。
信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛表示，今年上半年，上市、櫃建商在土地及地上權總交易額為192.19億元，相較去年同期的344.5億元，年減44%。土地市場明顯受到打炒房政策影響，購地動能趨弱。
不過，建商仍有購地需求，只是購地目光轉向基地方正、大面積、具開發潛力的精華區土地，觀察上半年土地市場交易集中在台北、台中，台北市土地累計交易額為71.55億元、台中市土地累計交易額為53.61億元(表二)。
