對大多數人而言，很難不用房貸購屋，甚至取得房貸條件會反過來影響到購屋的選擇。尤其現在房價節節高漲，為了避免資產泡沫化，銀行對於房貸的審核與貸款成數，已經在央行關切下開始收縮。加上2010年起，各國政府為紓困採取的寬鬆貨幣將進行調整，升息已經成為未來的趨勢之一。怎麼選擇房貸，是購屋者的第一課。房貸商品又有哪些？要怎麼貸到款？在現今的利率環境下，要如何選擇房貸商品呢？目前房貸商品大致可以分為4類，即指數型房貸、抵利型房貸、理財型房貸，還有前幾年固定利率的房貸。
#@1@#各項房貸商品中，占最多數的就是指數型房貸，適合一般的受薪階級。多數的指數型房貸計價基準的「指數」，是指8家主要行庫(台銀、合庫、土銀、一銀、彰銀、華銀、台企銀、中國信託)的平均1年期定存利率，銀行會再加一固定的百分點，訂出房貸利率。指數型房貸會隨定存利率的高低而變動，目前利率多半在2％至2.5％之間。為了區隔商品，各銀行的指數型房貸又可分為一段與多段，每段加碼幅度不同，多半是前低後高，但預期2010年後將升息，為了吸引客戶，也有銀行開始規劃利率前高後低的商品。
#@1@#抵利型房貸則對於有高存款、高收入或屬於自營商，或工作屬於業務性質客戶比較划算。抵利型房貸必須開立至少一個理財帳戶，在指定帳戶內的存款可以隨時動支，銀行每天根據帳戶內的存款總額，計算利息後，算出每月要繳納的貸款金額。也有銀行搭配抵利型房貸，設計雙周繳款制，加快房貸戶的還款速度。不過，要注意的是，由於每兩周繳一次款，一年有52周，貸款戶其實要比月繳客戶多繳一個月的房貸。永慶房屋研究部指出，如果存款有貸款金額的1/7以上，使用抵利型房貸的確可以省息，若每月可維持的存款數目低於此，反而不如傳統房貸划算。另外，若存款超過法定的存款免稅額，也要考慮存款所抵的利息，不見得划算。
#@1@#如果除了繳房貸外，還希望有一些自由運用的資金，用以投資或小生意周轉，就可以選擇理財型房貸。理財型房貸會在貸款外，給貸款戶一個償還本金後，可以回復動用，或者可另外自由運用的額度。不過，這類商品的利率稍高，動用本金也會另外計息，一般而言，動用本金的利息成本大約為3.2％到3.7％，比一般房貸高，但比信用貸款便宜。至於前幾年固定利率的商品，多半是由壽險公司提供，所謂的「固定」，其實是最多前4年固定，後面幾年的利率，就由指標利率加碼(通常是5碼，也就是1.25％左右)，市面上還沒有20年一個利率到底的商品。這種商品也多半提供給保戶申貸。
#@1@#這麼多房貸商品要怎麼選？花旗銀行消金部房屋貸款部副總裁余苑菱指出：「選擇房貸要先思考的是你要怎麼還款？只要符合你的理財習慣的商品，就是最適合的房貸商品。」也就是說，選擇房貸商品前，不妨先瞭解家庭每月的收支情形，還有未來幾年家庭可能有的大筆花費，再決定要選擇哪一種房貸。舉例來說，高所得者或自營商就很適合抵利型房貸，但如果每月收支差不多平衡，選擇抵利型房貸就不見得划算。?豐銀行個人金融處信用卡暨貸款業務分處資深副總裁葉清玉也指出，房貸是家庭最大的支出，民眾選擇房貸時，不妨將家裡的其他理財需求一併考慮，例如保險或投資等需求。通常客戶貸款時，銀行的理專也會提出對應的保障型保險讓客戶選擇，優化客戶的收入配置與投資效益。
#@1@#房貸市占率第一的土地銀行個人金融部經理黃滿生直截了當指出，決定房貸利率與成數高低，有2個關鍵因素，一是個人的信用條件，一是擔保品，也就是房屋的條件。若兩者條件都不佳，就算名目上利率很低，還是看得到吃不到。因此，對貸款人而言，最佳的房貸，就是在相同條件下，哪家銀行願意給的貸款成數最高、利率最低，而決定這兩者的就是「風險」。
#@1@#從風險角度出發，在銀行眼中，收入高，不如收入穩定。講極端一點的例子，月入10萬元的業務員，在銀行看來，可能還不如月薪4萬元的公務員，因為後者工作穩定，風險低，而前者收入雖高，但主要來自於業績，銀行在核貸貸款成數時，會傾向以底薪核貸。要爭取低利率，必須提出其他資產或理財成績作為證明。能獲得低利率的無非是傳統的高所得專業人士，例如醫師、律師、建築師、會計師，或是收入穩定的軍公教人員。此外，也有銀行用所謂中華徵信所排行前500大或1000大企業，或是否為上市櫃公司的員工來評斷客戶，也有銀行用公司資本額作為判斷標準。任職公司規模愈小，愈不易爭取到好利率。
#@1@#有一普遍的說法是套房不易貸款，這是因為以前套房較不易變現，流動性較弱。但現在單身者愈來愈多，套房需求比以前大，且以套房為投資標的者也不少。如果套房地段好、屋齡新，出租率高，大樓管理也完善，其實貸款不會有太大問題，但貸款成數可能不若一般住宅。貸款成數也與各銀行分行貸款額度或業績達成率有關，有可能會出現同一家銀行，不同分行的貸款額度，甚至利率也有不同的情形，不妨留意各銀行分行的可用貸款額度。
#@1@#受到政策緊縮影響，一般而言，銀行的房貸核貸成數最高只有8成，以往「號稱」百分之百的房貸已經絕跡。建議購屋前最好多準備房價1成的款項，作為房屋裝潢與購置家電的費用，所以理想的購屋自備資金最好籌足目標房價的3成。若有建商以9成房貸作為訴求，有可能多出的1成是以信用貸款填補，消費者可能要多負擔利息成本。另外，也有建商為了提高客戶的貸款成數，多做一份價格較高的房屋買賣契約讓客戶申請銀行貸款，也有將房屋裝潢款含括在房價中的。這些作法或許可以降低購屋門檻，但可能會被銀行發現無法核貸，甚至可能會牽涉法律的偽造文書問題，要特別注意。
#@1@#一般而言，決定購屋後，在簽約前，建商會要求你付一定比例的訂金。建議在自己的貸款成數與利率不確定前，先不要付定。尤其這筆訂金通常高達數萬，甚至數十萬元，若貸款不順利，建商可能以違約為名，沒收這筆訂金，你將白白損失這筆錢。這種因為銀行核貸沒過，被沒收或退還訂金，但從中扣掉一大筆「手續費」的例子其實屢見不鮮。建議在未確定銀行核貸成數與額度前，簽約時必須在合約上加註，若買方因銀行因素，無法取得財務負擔許可的貸款成數，建商必須無條件退還先前付的這份訂金的相關文字，以保障自己的權益。
