六都七月移轉棟數年增率開始轉正，且年減幅逐步收斂，另各項房價指數都未見大幅走跌趨勢，整體房市雖受打房影響而成交變少，但價格還hold住！
根據六都會區分別公布今(二○二三)年七月「建物買賣移轉棟數」，交易量合計為19,876棟，較上個月減少2.4%，但年增率7.6%，開始轉正(表一)。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，由於房市交易與登記約莫有一個月左右的時間差，因此七月建物買賣移轉棟數主要是反映六月至七月初的市況。
▲表1：六都會區112年7月建物買賣移轉棟數變化
年減幅逐步收斂
但進一步觀察今年一至七月六大都會區建物買賣移轉棟數，整體交易量合計為126,880棟，較去年同期年減15.4%，且是自二○一九年來最低交易紀錄，創五年新低。
其中台北市年減18.6%最多，其次則是新北市與桃園市年減約16%左右，台中市年減13.2%，台南市年減15.0%，高雄市年減12.7%。
不過，另觀察六都今年四月前建物買賣移轉棟數累計年減幅均超過24%，但累計前五月六都交易量年減21.4%，上半年六都交易量較去年同期減少18.6%，而累計一至七月交易量與去年同期相比，已縮減至15.4%，顯示「年減幅」逐步收斂。
假設政經局勢沒有大幅變化，目前自住、長期置產需求仍穩定，價格仍是成交的關鍵，若能拉近買賣雙方價格認知差距，下半年房市仍可期待，全年全台建物買賣移轉棟數挑戰二十九萬棟也不無可能。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，市場買氣因打炒房政策及保守氛圍而量縮，不過部分地區如桃園青埔、台中南屯及台南東區，湧現新案交屋潮，加上第二季股市開紅盤，令不少投資人獲利了結往房市布局，央行暫緩升息也讓民眾稍微鬆口氣。
她說，八月份即將進入民俗月，有些較在意民俗的自住買家，將購屋時序提前，使七月整體量能雖較上月微減，但跟去年同期的低基期相比，反而成長了7.6%，繳出「月減、年增」的成績單。
打房促使投資收手、自住出手
張旭嵐指出，檢視今年前七個月的買賣移轉棟數，可發現都會區整體的量縮幅度，已從年初的二至三成，收斂至15%左右，加上近期政府接連拋出第二屋限貸鬆綁、低利新青安貸款等友善自住的政策，有望提高民眾購屋意願，在「打炒房、顧自住」的政策基調下，剛性買盤可望獲得鼓舞伺機進場，也成為下半年房市最主要的買氣支柱。
張旭嵐表示，下半年雖有平均地權條例修法，加上央行第二屋信用管制抑制過熱交易，同步又祭出青年安心貸款2.0提高優惠，政府一手打炒房，一手助買房，市場呈現「投資收手，自住出手」的狀況。
根據台灣房屋和中央大學合作的「購買房地產時機」指標調查，「購買房地產時機」指標為107.35點，較前月上升2.10點，兩項指標皆落於100點以上樂觀區，顯示現在房市環境逐漸趨向「自住友善」。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示，七月移轉主要反映五月下旬到六月市場交易，六都總計七月移轉棟數為1.99萬棟，年增8%，是近五個月以來首度年增率轉正數，主要是去年七月移轉正值疫情嚴峻期間，移轉量少基期低，若以下半年移轉年增率持平推估，全年移轉量應會落在28.5萬棟左右。
曾敬德談到，今年第二季移轉棟數年減狀況就開始收斂，七月六都移轉棟數年增率開始轉正，目前市況交易穩定推估，加上去年下半年移轉量已明顯量縮，今年交屋數量也不會少的狀況下，下半年移轉年增率有機會持平或小增，全年要站上二十八萬棟不是太難，但整體房市仍是投資退場但自用當道。
曾敬德表示，房市雖然進入盤整期，但房價波動幅度不大，呈現「價盤量穩」的狀況，未來若是股市氣氛不錯，則房市表現應該會維持相對穩定，新青安房貸雖然不至於刺激新的需求產生，但對於首購族仍相對優惠，但總統大選還是年底前的不確定因素，可觀察對於房市短期信心是否產生干擾。
平權上路後 自住買盤伺機進場
中信房屋總經理張世宗表示，《平均地權條例》修法的五子法在七月正式上路，該法主要是為了抑制預售屋短期投機交易，對一般自住買盤影響不大，成屋交易量仍保有成長動能，上半年房市歷經考驗，價仍持續走穩，都在在顯示房價欲跌不易，於是買方陸續進場，預約看屋也呈現成長趨勢。
張世宗說，下半年房市依舊缺乏強力拉抬房市的利多基礎，而蛋白重劃區的賣壓高，民眾對價格下滑抱有期待，因此交易量拉抬不易。相對而言，生活機能完整，抗跌保值的蛋黃區產品將會是下半年的交易主流。
展望未來，房市仍有國際資金收縮、利率匯率調整等總體經濟的可能變數，加上下半年即將進入選舉白熱化，後續影響仍需要持續關注。
陳金萍另察七月民眾看屋量仍高，與六月相比成長約一成，但出價、付斡意願略降，猶豫期拉長，出價較為保守。但近期台股持續高檔震盪，增加屋主對價格的期待，讓價意願低，買賣雙方價格認知持續拉鋸。
至於房價走勢部分，她說，因全球通膨短時間內難緩解，國內物價指數雖短暫下滑至2%以下，但核心物價沒有明顯降幅，在通膨預期下，房價難有下跌空間，預期房價持平至小幅緩漲，上下波動的狀況將持續。
台灣房市成交量縮，但價格未見大幅修正，也讓外界質疑政府打炒房的成效，似乎房價也打臉政府。
國泰房地產第二季指數價量俱漲
此外，由國泰建設與政大地政系退休教授張金鶚博士及其研究團隊合作研究並編製的「國泰房地產指數」也指出，就指數趨勢圖來看，走勢向上(如附圖)，至於今年第二季表現，相較上一季為「價量俱漲」，相較去年同期則為「價漲量穩」。
▲國泰全國價量指數趨勢圖。資料來源：國泰房地產指數
張金鶚在調查報告中指出，由於全球經貿成長力道仍緩，供應鏈持續去化庫存，台灣出口衰退，央行下修今年全年經濟成長率為1.72%，並維持政策利率不變，調整選擇性信用管制措施，規範自然人特定地區第二戶購屋貸款最高成數上限為七成。
另隨「健全房地產市場方案」措施陸續推出，囤房稅最高4.8%改採全國歸戶定案，預期效果將持續發酵，故就房市短期熱絡現象，仍需持續觀察審慎以對，不宜過度樂觀。
據指出，今年以來全國及六都建物房價仍然上漲、買賣移轉棟數衰退近二成，政府對房市調控政策持續，市場買房意願比較上季有回升但仍處低點，惟建商在缺工缺料及土地成本偏高下，致售價仍居高不下，導致市場成交價雖然高漲但銷售率難以提升。
進一步觀察各地區表現，相較去年同季，除桃園下跌外，其餘地區成交價呈穩定或上漲；成交量部分，除台北、新竹減少外，其餘地區呈現穩定或增加。
另從四季移動趨勢觀察，與二○一三年及二○一四年波段高點相比，各地區本波成交價均創新高，但成交量呈現兩極發展，桃竹以北地區仍處相對低檔，中南部地區接近或超過前次波段高點。
第一季因政策衝擊推案量縮而基期較低，導致第二季成交量出現大幅上升訊號，但相較去年同季，交易量成長有限。
綜合第二季房市，相較上一季來說，是「價量俱漲」，房市表現熱絡；另相較去年同季則是「價漲量穩」，房市表現偏熱。
但研究團隊分析，第二季成交偏熱，有些是為了搶在《平均地權條例》修正案上路前遭限制換約轉售及避免選舉因素干擾，許多推案選擇於本季進場，推案量上升致推案金額大幅增加，同時亦帶動成交量上升，惟影響成交價量因素眾多，本季房市偏熱不排除是短期現象，未來走向仍有待觀察。
就「價量指數」狀況，第二季全國可能成交價相較上一季大幅上漲，新北、高雄維持穩定，其餘地區均上漲，其中台中成交價漲幅13.39%較多(表二)。
▲表2：各地區價量狀況
另就各地區市場表現，「國泰台北市房地產指數」呈現是第二季相較上一季「價量俱漲」，相較去年同季是「價漲量縮」。
「國泰新北市房地產指數」方面，第二季相較上一季為價穩量增，相較去年同季為價量俱漲。
「國泰桃園市房地產指數」方面，第二季相較上一季為價漲量穩，相較去年同季為價跌量增。
「國泰新竹縣市房地產指數」方面，第二季相較上一季與相較去年同季皆為價漲量縮。
「國泰台中市房地產指數」方面，第二季相較上一季價量俱漲，相較去年同季價漲量穩。
「國泰台南市房地產指數」方面，第二季相較上一季為價量俱漲，相較去年同季為價漲量穩。近幾季透天多往永康區、歸仁、新市等低價區推案，致可能成交價大跌。
「國泰高雄市房地產指數」方面，第二季相較上一季及去年同季皆為價穩量增。
綜合第二季房市，全國相較上一季價量俱漲，房市表現熱絡；相較去年同季價漲量穩，房市表現偏熱。整體觀察本季表現與預期變動較大，不排除受房市政策實施時點而產生推移影響，惟影響成交價量因素眾多，第二季房市偏熱，不排除是短期現象，未來走向仍有待觀察。
▲政府打炒房之際，也加速社會住宅興建，國家住都中心進行動土活動非常多。國家住都中心提供
六都第二季房價表現
台北相較上一季價量俱漲，較去年同季價漲量縮；主要推案價格為單價110萬元以上產品，佔推案戶數七成多。
台北市素地稀缺，以都更及危老改建為推案主力，因推案地點多為精華區域，預售建案屢創高價，去化時間較長。
整體而言，相較上一季價量俱漲，房市表現熱絡；相較去年同季，價量背離，房市表現待觀察。
新北相較上一季價穩量增，相較去年同季價量俱漲；主要推案價格為單價60萬元以上產品，佔推案戶數七成多。
本季新北市推案量大幅增加，推案戶數為2020Q3以來次高，銷售表現平穩，以品牌建商、低總價產品銷售率較佳，成交量增加近六成、增幅最大。
整體而言，相較上一季價穩量增，房市表現偏強；相較去年同季價量俱漲，房市表現熱絡。
桃園相較上一季價漲量穩，相較去年同季價跌量增；主要推案價格為單價40萬元以上產品，佔推案戶數六成多。
桃園主要推案地區為青埔及龜山A7二大重劃區，在產業及人口利多、公共建設挹注下，仍能吸引購屋者進場，尚能維持市場動能。
整體而言，相較上一季價漲量穩，房市表現偏熱；相較去年同季價跌量增，價量背離，房市表現待觀察。
新竹縣市相較上一季與去年同季皆價漲量縮；主要推案價格為單價40萬元以上產品，佔推案戶數八成多。
新竹推案量穩定減少，因科園題材房價續漲，惟該區原本的交易型態受平均地權條例影響大，導致消費者觀望，成交量大幅減少。
整體而言，相較於上一季及去年同季皆為價漲量縮，價量背離，房市表現待觀察。
台中相較上一季價量俱漲，相較去年同季價漲量穩。
主要推案價格為50萬元以上產品，佔推案戶數五成多。本季台中推案金額年增四成，僅次於新北，交易量尚稱平穩，以品牌建商、精華地段產品銷售率較佳。
整體而言，相較上一季價量俱漲，房市表現熱絡；相較去年同季價漲量穩，房市表現偏熱。
台南相較上一季價量俱漲，相較去年同季價漲量穩；主要推案價格為未滿40萬元產品，佔推案戶數六成。
受惠南科三期、北外環道路開闢與沙崙科學城等建設利多，近年房市價量成長，排除少數熱銷個案影響，銷售狀況尚稱平穩。
整體而言，相較上一季價量俱漲，房市表現熱絡；相較去年同季價漲量穩，房市表現偏熱。
高雄相較上一季與去年同季皆價穩量增；主要推案價格為未滿40萬元產品，佔推案戶數七成多。
高雄房價維持高檔，為控制總價小宅需求明顯增加，加上多場大型個案推出，推案戶數為近二年半高點。惟台積電設廠效應退燒，影響買氣，因剛性需求買盤進場相較上季銷售率稍有提升。
整體而言，相較上一季及去年同季皆為價穩量增，房市表現偏強。
從四季移動趨勢觀察，各地區本波成交價均創新高；桃竹以北地區成交量仍處相對低檔，中南部地區接近或超過前次波段高點。
房價漲勢趨緩 議價空間卻不大
另根據「信義房價指數」顯示，房價從二○一九年第三季開始上升，且連續上漲，直到去年第四季才出現下跌，但今年第一季卻觸底彈升，第二季房價甚至還超過去年第三季的高點。
不過，若以年增率來看，二○一九年約為3%，二○二○年約為6%，而二○二一年彈升至10%以上，甚至去年第三季來到14%以上，但隨著《平均地權條例》在立法院審議將強勢「三讀」通過的氛圍，包括去年第四季及今年第一季，兩個季度的年增率卻陡降至5%左右，顯見房價漲勢已趨緩。
而弔詭的是，房市一旦走跌，建商為了房屋銷售，議價「讓利」的空間會加大，但根據住展雜誌統計，北北桃今年第二季新成屋、預售屋的平均議價率全創新低(表三)，台北市平均議價率約10.36%，新北市約9.79%，桃園市約9.09%，跟去年同期相比，都是下滑的。
▲資料來源：住展雜誌 (單位：%)
住展雜誌企研室經理成采錡表示，雖說今年來新建案市場整體人氣、買氣表現平淡，但多數新建案並沒有比較好殺價，北北桃新建案第二季平均議價率都在歷史新低點，其中，台北、桃園更是連二年下滑，新建案議價空間僅約一成左右。
▲不畏政府打房，建商照進度推案及舉辦動土大典。攝影．顏瓊真
