這波房市反彈，年移轉棟數好不容站上30萬棟大關，奈何政府打炒房招數盡出，2023年全年移轉棟數恐怕只在28-29萬棟間。
政府打炒房招數一招接著一招，從信用管制、建商土融及建融管制，再到「房地合一稅2.0」，以及《平均地權條例》五子法上路，接著，近期又祭出「囤房稅2.0」修法等利空不斷，即使有新青安優惠政策，鼓勵青年首購族進場，但利空及利多拉鋸戰，空方顯佔上方。
九月移轉量增靠完工交屋
六大都會區於十月初，分別公布今(2023)年九月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為21,083棟，月增4.4%，而這也是自八月移轉量月增後，連兩個月量增，但不代表買盤積極進場。
永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，今年缺工、缺料狀況逐漸緩解，各都會區新屋「交屋潮」陸續出現，挹注建物買賣移轉棟數量能，若沒有新屋交屋的都會區，則交易量呈現小幅震盪的格局。
其中，台北市建物買賣移轉棟數較八月大增20.0%，主要受惠於士林區、內湖區以及大安區有超過70棟以上的成長，是今年單月最佳表現，同時也是2022年五月以來最高。新北市則是受惠於新莊區、中和區、五股區、板橋區與蘆洲區交易量月增逾百棟，讓整體交易量增明顯。
桃園市也有一成的增幅，主要是平鎮區交易量本月大增177棟，以及龜山區與蘆竹區均有80棟以上的量增，讓桃園區月增10.8%，也創下今年單月最高紀錄。台中市則出現新屋交屋區塊輪動的現象，南屯區交易量較八月大增609棟之多，東區增加304棟，雖太平區有300棟以上的量縮，西區、北區也有超過百棟的減少，一來一往之下，九月台中市整體仍月增9.0%，是今年來單月次高紀錄。
陳金萍表示，整體而言，九月六都建物買賣移轉棟數量增4.4%，顯示在房市政策衝擊已淡化的狀況下，房市回歸供需面，自用需求當道，加上新青年安心成家優惠貸款方案上路後，不少原本就有購屋計畫的民眾加速決策速度，讓九月建物買賣移轉棟數呈現連升的走勢。
進一步觀察今年一至九月六大都會區建物買賣移轉棟數(表一)，六都整體交易量合計為168,165棟，較去年同期年減10.3%，仍是自2019年來最低交易紀錄，創五年新低。其中台北市年減12.9%最多，新北市年減10.5%，桃園市年減11.3%，而台中以南三大都會區年減幅均收斂至個位數，台中市年減9.2%，台南市年減8.1%，高雄市年減9.7%。
大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出，今年第三季房市轉為明朗，觀望許久的買方終於開始購屋，然而高房價、高利率以及政府態度讓買方不敢貿然進場，扣除交屋量，第三季房市呈小幅回溫，且上半年市場狀況不佳，故六都前三季總量依然比去年低一成。
全年移轉棟數28-29萬棟
郎美囡表示，今年上半年交易量因政府打房及央行升息探低，平均地權新法七月上路，市場還在適應期，所幸八月新青安貸開放申請，刺激購屋意願。
但雖然今年九月六都交易有感回溫，今年全國買賣移轉棟數不容樂觀，因第四季買方難免受總統大選牽動而觀望，各區交易狀態陰晴不定，今年全年買賣移轉恐陷28萬棟保衛戰。
永慶房產集團總經理葉凌棋指出，全球經濟緩步復甦，升息趨緩，而通膨壓力尚未緩解，加上國內第四季即將面臨總統大選選戰的不確定性，2023年整體房市表現「量縮」格局不變。
而從第三季房市交易表現來看，優於原先預期，綜合評估各項房市變數來判斷，預估2023年全年房市交易量約28.3~29.3萬棟之間，與去年同期相比約減少8%~11%左右。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年下半年房市市況低迷，因此買賣移轉棟數的表現較低，買賣移轉棟數已經連續三個月呈現年度正成長，不過對比過去動輒30萬棟以上的交易量，現在的房市表現不強也不弱，房市自用當道，而第三季六都的建物買賣移轉棟數為 6.1萬棟，年增9%，並創下五季以來新高，以此趨勢推估今年有機會超過29萬棟。
曾敬德表示，第三季移轉棟數呈現年增表現，主要是去年下半年房市交易低迷，第三季政策利空出盡，不過在許多政策的管控下，非自用的需求也明顯退場，整體市場呈現自用當道，政府的新青安貸款也協助年輕購屋人降低利息負擔，短期內房市變化應該不大，維持自用當道的穩定表現。
第四季大勢已去 呈緩跌走勢
戴德梁行董事總經理顏炳立針對第四季房市指出，2023年房市，「熊市比牛市」大，即使「兔年」是狡兔，也難追市，主要是政府打炒房各種招數盡出，雖然大家都說，政府下的「猛藥」，連價格都沒大幅下修，但他認為，政府的「藥」是「溫」藥般慢慢發酵，這由市場的成交量、價格及買氣皆收斂可見。
顏炳立談到，這一波的大多頭是由資金行情所帶動，在美國央行升息，帶動台灣央行也連五波升息，即使最近兩次理監事會是「凍升」，但對建商的土融及建融採管控，已讓建商「非常有感」，近期買地動能都大為緊縮。
他說，利率緩升，資金緊俏，市場買氣有關的金流一斷，除非價格降個10%到20%，否則，買盤不進場，量就縮了，因此，以他來看，第四季房市黯淡，緩跌走勢已確定，幾乎可說是「大勢已去」。
此外，由2023年1~8月全國建物買賣移轉棟數約19.1萬棟，較去年同期減少13.17%。六都與去年同期相比，皆呈現減少，再以戴德梁行所做的近十年移轉棟數平均移動均線都在30萬棟左右來看(圖一)，他認為，今年約在28-29萬棟間。
多空對決下 選前觀望
信義房屋另針對官網用戶進行第四季購屋意向調查，結果顯示今年選舉對於房市干擾相對輕微，僅有31%的受訪者會因為選舉而觀望，63%受訪者認為不影響有需求就買。另外，現在民眾對於房價看法偏向中性，也因為房市已經進入盤整期，民眾並未有急迫的購屋需求，相對多數的受訪者希望在未來半年到一年買到合適的房子就好。
曾敬德表示，目前房市已經進入盤整期，民眾大概也不認為選後房市會有太多結構性的改變，觀察今年至今選情並未對房市帶來太多干擾，可能要觀察靠近選舉的時間點是否有影響，不過調查顯示，至少六成的受訪者不受選舉外在干擾，有需求就購屋。
曾敬德表示，從受訪者對於未來房價看法來看，目前潛在購屋人已經沒有不買房價會更貴的預期，因此調查發現相對多數的買方，希望半年內可以買到房子就好，若配合目前市況則可發現，現在自住比例高，購屋時精挑細選，並不擔心房子很快就被買走，與調查狀況相符合。
永慶房屋在九月也公布「2023第四季網路會員調查」，全台認為房價看漲比例維持34%，看跌的比例較上季減少二個百分點至31%，連三季下降，而認為房價持平的比例則增加二個百分點至35%。
永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，各國央行貨幣緊縮政策不變，但升息循環逐漸到了尾聲，而消費者對於通膨常態化的預期，讓消費者認為房價難有下跌的空間，不過，在全球經濟展望不佳，且烏俄戰爭沒有停火跡象，讓部分消費者看跌房價，本季房價看法呈現多空對峙的局面仍持續。
此外，根據數字科技(5287)旗下的591新建案統計，六都及新竹等七都，今年第三季預售總銷金額為4588.7億元，季減8%、年減11%，不僅較去年同期量減近千億，更寫下近一年各季總銷新低(圖二)。
選戰加溫 建商縮手
591新建案指出，延續928檔期量縮格局，第三季推案力道持續弱化，尤其在總統大選白熱化及「囤房稅2.0」等議題攪局下，政策環境忽高忽低難以預料，造成建商不願當出頭鳥，寧可暫緩推案或低調行事，部分地區開始步入盤整階段。
唯在新青安房貸、央行利率連二凍等利多進場下，市場空頭氛圍已被沖淡不少，剛性自用買盤逐漸回籠，低總價、小坪數的產品銷況仍能傳出捷報，估計到選前房市都將確立「多空拉鋸、量縮價穩、個案表現」三大主軸。
至於民眾所關心的房價跌了沒？陳賜傑指出，就「消費者想購屋的地區房價」的看法調查結果顯示，全台72%消費者認為過去一年房價上漲5%以上，其中，新竹、台南消費者認為房價上漲10%以上的比例逾五成，顯示對於房價上漲的感受深刻。
陳賜傑表示，若與上一季相比，全台消費者認為房價上漲5%以上的比例從67%增加至本季的72%，可以看出消費者對於房價上漲感受較上季更為強烈，房價「有感」上漲(表二)。
別小看他們 東半部預售也破千萬
此外，永慶房產集團統計2023年1~8月預售屋交易總價中位數，結果顯示，除七都以外，苗栗縣、基隆市、彰化縣及台東縣四個縣市，預售屋總價中位數已經突破千萬元。其中苗栗縣更以1140萬元的預售屋中位數超車高雄！
陳金萍指出，觀察預售屋中位數近五年的變化，苗栗縣預售屋房價爬升明顯，預售屋中位數從2019年的565萬元迅速爬升至1140萬元，2023年的房價甚至高過七都的高雄市。
她表示，苗栗縣近年受竹科竹南園區擴廠與五楊高架向南延伸規劃影響，帶動人口移入與房價成長，而成熟的生活機能與較新竹親民的價格，吸引不少通勤新竹的自住購屋者在此置產，也因此苗栗縣熱門交易行政區主要集中在頭份與竹南。
至於基隆市、彰化縣與台東縣三個縣市，也是七都以外預售屋交易總價中位數突破千萬元的縣市。陳金萍指出，基隆除了在地自住需求外，雙北地區高昂的房價，也促使部分民眾外擴至基隆居住。隨著TPASS通勤月票上路後，北北基桃生活圈更為緊密，再加上南港軟體園區產業聚落成形，以及汐止科學園區產業的陸續進駐，使得區域發展日益全面，連帶推升基隆預售屋房價。
彰化縣預售交易多集中在彰化市，其地理位置與台中相鄰，大約半小時內可以到達台中西屯，比起台中部分臨海的行政區，甚至能夠更快進入台中市區。而親民的房價，吸引不少原本欲居住台中的民眾轉向彰化居住，再加上彰化當地自住需求，也使得彰化預售推案熱絡，進而抬升預售屋價格。
此外，東部地區的好山好水，從過去就吸引不少富裕族群、退休族於台東置產，作為度假、退休住宅之用。隨著台鐵南迴線電氣化完成，從高雄到台東最快二小時內就能抵達，更是帶動觀光熱潮，不但持續吸引外地民眾於台東購置度假、退休宅之外，也吸引了部分投資民眾，看好未來台東觀光發展，購置住宅經營民宿。
陳金萍指出，近幾年來全台房價猛烈推升，台灣本島十九個縣市的預售屋交易中位數已多突破千萬門檻，僅剩雲林縣、嘉義縣、嘉義市、南投縣、屏東縣、宜蘭縣、花蓮縣等七縣市，目前預售屋交易總價中位數還在千萬元以下。
值得特別關注的是屬農業大縣的雲林縣，過去房價相對低廉，但近年來Google將在雲林科技工業區購地籌建資料中心，以及科技大廠陸續進駐中科虎尾園區等，吸引相關產業跟進投資。隨著產業陸續到位，就業人口持續遷入，有望持續帶動自住購屋需求，預售屋中位數價格恐怕也會很快突破千萬大關。
斯人憔悴 這三區交易卻強彈
另就大家房屋的調查，今年房市多空交錯，前三季六都買賣移轉棟數16萬8,173棟，跟去年同期相比年減10.3%，但還是有區域今年移轉量大幅優於去年同期，如台南市新化區今年前三季移轉激增114.9%，台中市梧棲區也強升111.3%，今年前三季買賣移轉強彈區前五名中，台南市有三個行政區入榜(表三)。
郎美囡分析，這些強彈區多少有新案交屋量，但也反映出買方購屋地域性的變動，這幾年蛋黃區、市中心價格一路飆升，買方移轉至外圍地段，且有就業人口支撐、建商推案量大的區域購屋，形成新興熱區。
今年六都前三季買賣移轉棟數比去年同期增加最多的行政區集中在中、南部，台南市新化區535棟，跟去年同期相比增加114.9%，是六都增幅最高的行政區，台中市梧棲區1,183棟，年增111.3%，增幅也超過一倍，第三名為高雄市橋頭區1,171棟、年增97.1%，第四名台南市北區1,577棟、年增49.9%，第五名台南市歸仁區743棟、年增49.8%，前五名中台南市囊括三名。
郎美囡指出，這些區域都為相對低價區，如台南市新化區受惠新市區、善化區房價走高，而新化區還有單價一字頭，總價七、八百萬的新大樓，不少南科工程師轉往新化區購屋。
此外，台中市梧棲區同樣前三季狂增一倍，住商不動產台中港三井加盟店店東李幼安表示，台中市中心房價來到三、四字頭，梧棲區的二字頭頗具吸引力，且梧棲行車至中科約十五分鐘，因此中科就業人口移往梧棲購屋。
另一方面，近幾年台中海線成為風力發電重點地帶，許多開發商、國際企業進駐，讓梧棲不僅吸引投資置產，自住比例也相當高，建商看好區域發展大量推案，今年遠雄及長虹的交屋量多有挹注。
郎美囡表示，這幾年科技業拉動區域市場的力道強，雖然今年整體經濟面偏弱，科技業話題跟著削減，然而就業機會創造區域人口紅利仍為房市重點，如高雄市橋頭區近年因台積電效益，成為近幾年高雄市熱門區域，建商推案量大，買方的選擇也多，故今年買賣移轉量有亮眼表現。
