對於會影響生命、財產公共安全的外牆飾材之維護管理，一直是大家所忽視的，老舊建築外牆隨著時間逐漸老化、劣化，隨著短時間天氣熱脹冷縮的狀況下，水泥容易發生激烈收縮造成飾材剝落，上期發哥(戴雲發)與大家分享了事先避免磁磚掉落及平常的檢查方式，本期將針對後續「若磁磚發生掉落了，該如何處理？」進行說明。
一、當已發生磁磚剝落，修復前需先確保建築結構安全！
外牆磁磚脫落並非單純只是接著劑脫落或磁磚品質不良所造成，更有可能是結構體出了問題，而衍生出牆壁裂縫、滲水、壁癌以及漏水等問題，建議應先找結構技師檢測主體結構的安全性，先就有安全疑慮的部分，進行結構上的補強，再來講究外觀，才是正確的作法。
當確認結構安全無虞時，建築物外牆飾材剝落的修繕可以有以下兩種方式：
(一)全棟整建維護(外牆拉皮)：所謂的建築外觀拉皮，係指針對房屋外部以水泥塗料、磁磚或大理石重新整理，拉皮的目標不僅是希望提升居住的安全性、延長房屋的使用時間，並提升質感，順帶也拉升不動產的價值。
1.美化工程：僅針對既有牆面進行修補、粉刷塗裝之美化，不涉及外牆構造、立面開口、材質之變更。
2.材質更新工程：全面汰換舊有外牆的飾材，但不涉及外牆構造、立面開口之變更。
3.整建工程：修繕過程涉及外牆構造、立面開口等變更，需委託建築師依規定申請變更使用執照。
(二)局部修復：僅就外牆局部剝落、裂損、鬆脫之磁磚敲除，採用原材質或類似材質進行修復，或改以色澤相近的材料進行粉刷美化。
二、為避免飾材掉落的情況一再發生，建議建築外牆可改用「塗料」取代磁磚。
早期外牆塗料容易沾惹灰塵，接續雨水的附著後，污痕斑斑影響建築外觀與市容，而且長期日曬後會退色、開裂甚至造成塗料剝落等等，耐久性不佳，不甚理想。
目前外牆塗料的發展是以奈米高分子材料製作，能阻絕水滲入塗料內，讓塗料能長期附著外牆壁體，塗料光滑的面部，雨水能帶走灰塵不留髒污的痕跡等等，非常適合建築的外牆採用。
當然，輔以外牆防污的滴水條設置及建築大樓定期外牆的清洗，更能讓大家行走在路上既安全，又能悠遊的欣賞到美麗的建築大樓。
現今外牆塗裝漆已非民眾早期以為的室內水性漆、室外油性漆如此簡單，工法也與早期不同，是建議未來可以考慮的新方向，亦可讓建築物輕量化，當地震來襲時，所受地震力也較小。
但是也要特別注意其塗料的品質等級、施工現場是否乾燥清潔、施工粉刷之每一層的品管及外牆滴水線、洩水及防污染的規劃設計等，且國外大樓外牆大多六至八年會再清潔或重新粉刷一次，以確保其外表常保如新。
此外，近年來已有建商採用加厚混凝土外牆之保護層，以延長建築壽命及加強防水保固的方式，再塗上數層保護漆(不貼磁磚)作為百年建築安全品質及防水新工法。
發哥提醒，大樓、公寓外牆，都屬於公設，建築物完工後，建商一般保固一到三年，保固期內磁磚掉落，建商需負刑民事責任，保固期後，則由管委會或區分所有權人確保外牆安全及負擔相關刑民事責任。而沒有成立管委會的老舊公寓，更應特別留意，一旦發生磁磚掉落並砸傷人時，該公寓的所有住戶皆需負責。
倘若外牆飾材有剝落的問題發生時，應該立刻進行緊急維修工作，如有必要性，則應召開臨時區分所有權人大會，共同決議解決問題，以維護民眾生命安全，切勿心存僥倖，應盡速共同協商修繕事宜，免飽受訟累。
