房價飆漲+營建成本+碳費議題，導致主管機關也無法正確研判何時何地確實的合理價格以及漲跌幅度，史無前例的「蓋牌效應」油然而生！
一、以低總價掩蓋高單價
─坪數縮小→購屋負擔加大
在房價節節高漲過程，一般購屋者購買力越來越低，為求順利銷售就出現了建案規劃坪數越來越小，亦即在蛋黃區以低總價掩蓋高單價情事，並且逐漸引導到連蛋白區也以小坪數低總價促銷，其結果就可能出現一旦景氣逆轉，蛋白區必然會率先跌價情況。
由所附「小二房、1+1房」或「小三房、2+1房」照片，即可明顯看出以縮小坪數減輕購屋負擔，亦即以「低總價掩蓋高單價」之行銷策略運用。
雖然此一「以低總價掩蓋高單價」之蓋牌效應奏效，無形中也降低了「坪數縮小→購屋負擔加大」之抗性，惟室內實際使用空間以及尺寸標示等問題卻被忽略掉了，殊為可惜，如再進一步思考日後家庭成員增加以及換屋需求，可就相當值得檢討！
二、實價登錄掩蓋真實交易價格
─以退佣、贈送裝潢、家電變相降價
主要原因在於依目前法令規定，不動產預售屋買賣成交資訊，應於簽訂買賣契約書之日起30日內，向直轄市、縣(市)主管機關申報登錄資訊，惟並未規定在交屋時還要再申報一次，其間從預售到完工交屋三、四年期間，房價變化與銷售情況至關重要，因此，才會在銷售過程與交屋時以退佣、贈送裝潢、家電的方式變相降低實際的買賣交易價格；由此顯見所謂實價登錄實際上亦常隱藏不實交易價格問題之癥結所在，這一波房價緩降過程就有不少建案以這種方式來掩蓋真實的交易價格。
此一議題之重點在於近年全台推出案量都相當大，惟平均銷售率都在50%以下，影響所及，從預售到完工交屋三、四年期間房價變化必然直接影響建商之營運，尤其是在當前房價普遍看跌情況下，大都會以退佣、贈送裝潢、家電變相降價方式因應勢難避免，因此，購屋者在議價過程除價格之外，還得詳細了解是否有退佣、贈送裝潢、家電變相降價等情事。
另一方面，此一議題之重要性在於以退佣、贈送裝潢、家電變相降價方式，對於被掩蓋的實價登錄之真實交易價格以及主管機關政策擬定之影響程度為何？
三、以實品屋掩蓋正常議價率
─以裝潢屋作為議價籌碼
由於目前房價依舊高懸，再加上高物價因素，建案在預售階段總會先開高價再俟市場反應調整行銷策略，導致購屋者也不輕易出手而造成銷售率普遍低於50%；在此情況下，有不少建案以實品屋，亦即完工後經裝潢設計再加上客製化的精美家具配置，讓購屋者在視覺上直接感受到實際空間的充分運用與美觀舒適，尤其是在還可解省一筆裝潢費用誘因下，無形中就會降低大幅議價的抗性，而這也正是現階段各建案普遍以實品屋掩蓋正常議價率的「蓋牌效應」促銷方式之來由。惟此一蓋牌效應影響所及，在無法反映正常議價率情況下，連帶實價登錄就無法彰顯真正的實際交易價格！
四、投機炒作掩蓋未來成屋正常供給量
─投資客短進短出擾亂正常供需
此一議題最值得關注的是房地合一稅2.0因為高稅率影響兩年內、五年內或十年內移轉稅率都不一致，也就是因高稅率而掩蓋了未來供給的閉鎖期，亦即未來閉鎖期結束之後供給數量又會慢慢地顯現出來而影響市場正常供需。
至於房地合一稅2.0六大修法重點主要內容如下：
(一)短期套利者課重稅
延長個人短期炒不動產適用高稅率的持有期間。
(二)法人比照個人課稅
營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅(45%、35%、20%)，防止個人藉設立營利事業短期交易來避稅。
(三)擴大房地合一的課稅範圍
1.增列兩項課稅標的，防止透過移轉型態來避稅。
2.交易預售屋及其坐落基地。
3.交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成。
(四)土地漲價總數額增設減除上限
1.防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅
2.課稅基礎＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額
3.土地漲價總數額減除上限＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值
(五)五種交易不受影響
1.維持稅率20%
─個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易
─個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易
─個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉
─營利事業興建房屋完成後第一次移轉
2.維持稅率10%
─自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)
(六)適用日期：
110年7月1日起開始適用：110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地，就要適用房地合一稅2.0的規定。
五、建照>使照30.35萬棟掩蓋完工交屋數量
─〔(建照-使照)/買賣移轉〕：占比高達20%
─2017-2023年1-10月建照與使照差距高達30.35萬棟
依內政部公布數據，2017-2022年建造執照數量高達873,414棟、使用執照595,093棟，兩者差距高達278,321棟，如再加上2023年1-10月差距25,209棟，總數高達303,530棟(詳請參閱附表)，由此一數據所衍生的超額供給問題必然會在各地建案陸續完工之後嚴重衝擊市場景氣，其中尤以價格超漲與超量推案地區影響最大！ 此一問題將會在未來二、三年大量建造執照陸續完工進入大量使用執照之交屋階段，整體市場景氣將會逐漸呈現大量建案保留戶、地主戶與投資客釋出的新成屋競價求售下逐漸顯露疲態情況！
此一議題最值得關注的是，建造執照超過使用執照30.35萬棟，其主要癥結點在於不少建案在取得建造執照之後並未如期順利開工，影響所及，必然會直接掩蓋未來的完工交屋數量，並進一步衝擊市場供需與房價漲跌(詳請參閱附表、圖)。
由附表與附圖資料顯示，2018年台商回流之後，2019年建造執照與使用執照差距僅22,736棟，2019年驟增至56,282棟，2020-2022年分別為61,779棟、65,593棟、68,586棟，並且其與買賣移轉數量之比重亦由2018年之8.18％，驟增至2019年之18.74%，2020-2022年分別為18.92%、20.08%、21.56%(詳請參閱附表)，由此顯見建照與使照差距高達30.35萬棟所衍生「蓋牌效應」之嚴重性！
由以上之分析可知，現階段央行打炒房效果依舊不彰，惟在財政部房地合一稅2.0、內政部與各地方政府聯合稽查，再加上平均地權條例修法情況下，不僅遏抑投機炒作效果將會逐漸顯現，整體房市亦將逐漸朝軟著陸方向發展！
現階段經由房價飆漲+營建成本+碳費議題所衍生史無前例之「蓋牌效應」，必然也會導致主管機關無法正確研判何時何地確實的合理價格以及漲跌幅度，因此，消費者購屋之前更應格外重視超額供給地區率先降價之發展趨勢，並且優先選擇區位良好以及品牌信用較佳建商，俾免因「蓋牌效應」影響而平白遭受無謂損失！
