─這次總統大選所曝露候選人高舉「居住正義」大旗，卻又私下購置農地、併購畸零地等問題，是否也是自然人介入土地交易掩蓋真實需求的另一真實寫照?!
六、自然人介入土地交易掩蓋真實需求
─地價高漲→推升房價衍生嚴重「蓋牌效應」
由於土地交易失真，加以研究機構所彙整統計數據僅就上市櫃公司公開資訊觀測站所公布的交易金額，惟其他為數可觀的自然人土地交易仍被蓋牌、未被揭露。如依目前土地交易市況，航空城周邊及社子島的土地交易依舊相當熱絡此外，這次總統大選所曝露候選人高舉「居住正義」大旗，卻又私下購置農地、併購畸零地等問題，是否也是自然人介入土地交易掩蓋真實需求的另一真實寫照?!尤其是在台灣房地產長期「漲多跌少」情況下，自然人介入土地交易，對於逐漸炒高的 地價，必然也會掩蓋了土地未來長期的真實需求！
此一土地投機炒作歪風儼然1980年代資金氾濫金錢遊戲的翻版，按1980年代後期，台灣因為連年出超，復又外匯管制，終致美國不斷施壓，迫使央行將嚴重低估的台幣升值，從一美元兌40元兩年間驟升至26元，其對房、股兩市炒作後果可想而知。
現階段如再任由此一問題繼續蔓延下去，一旦景氣逆轉，不僅部分地區房價下跌幅度會高於預期，可能還會有不少財務不健全的建商會面臨倒閉命運！
現階段一般建商莫不以出清存貨為優先考量，尤其當前過度飆漲的地價依舊高懸，除台北市之外，大部分地區房價也都呈現緩降趨勢，大家都不願再高價購地，以免增加餘屋滯銷，而出現流動性風險之經營危機；更何況現階段銀行都密切監視其所承做放款建案之工程進度、售價變動與銷售狀況，為免陷入資金調度之流動性風險，各地建商莫不採取減緩購置土地之保守因應策略。
景氣每況愈下，原預售完工建案交屋不易，建商皆以出清存貨為優先考量，倘若再貿然高價購地，很可能落得血本無歸，甚或出現流動性風險之經營危機。
另外，依央行之規定，建商向銀行申請購地貸款後，必須在十八個月內動工興建，若「無不可歸責借款人因素」而屆期未動工，金融機構應逐步收回貸款，並採階梯式加碼計息，必然也是建商延緩購置土地之一大緣由。
由附表資訊顯示，台商自2018年開始大量回流，期間最明顯也影響最大的莫過於土地交易金額之增減變化；按2017年全國土地交易金額1,238億元，2018年大幅增加至1,779億元，增加43.70%，及至2019年交易金額達到最高點3,141億元，2020年略降為3,050億元，2021年再降至2,934億元，2022年則因房市景氣漸趨反轉而出現交易金額驟減41.62%情況，2023年則再下降至1,129億元，降幅34.28%，由此顯見市場景氣逐漸降溫之發展趨勢。影響所及，自然人介入土地交易所衍生的「蓋牌效應」實不容小覷！
七、造價高漲掩蓋高漲房價
─「三倍乘數效應」掩蓋高房價議價空間
由於目前造價仍處在高點，此一議題自從2018年台商逐漸回流以後導致科技產業因急於投資建廠，有不少績優營造廠以及專業技術人員被高利潤與高薪挖腳到高科技產業幫忙興建廠房，此一情形導致整個建築產業不少建案發包不出去，另一原因則是造價逐年提高，如果建案規模不夠大，信譽良好的營造廠不願意承攬，尤其是2018年之後預售的建案如果售價不夠高，以二十層的造價而言，一坪的造價可能都要超過20萬元，在此情況下不具規模的小建案，大營造廠必然興趣缺缺。
其次，好的營造廠商大都滿載，為兼顧品質不願輕易增加業務量，其結果必然造成交屋延遲的連鎖效應，雖然也有建商強調先建後售，其實先建後售的成本也會愈來愈高，尤其是在造價提高發發包不出去情況下，遞延交屋所衍生買賣糾紛後果更是不堪設想；如再進一步檢視，近年預售屋銷售率大都在50%以下，其間所衍生建造執照與使用執照差距越來越大的潛在供給「蓋牌效應」，更是不容小覷！
由於「三倍乘數效應」導致預售房價出現「僵固性」，一般建案不敢率先貿然降價，而呈現景氣下行房價卻依舊高懸之異常現象，終致部分地區房價該跌不跌，此一情況又以這一波房價漲幅最高的中南部地區最受關切。至於中古屋則是在沒有營建成本顧慮下，一向都是跟著預售屋漲跌趨勢變動，當前唯一最受關注的是建案新成屋價格走勢為何？然此一問題可能又得等待一至兩年，俟2018年之後大量推案並且銷售率已下降至五成以下，其間未銷售餘屋，再加上地主戶與投資客釋出之數量必然不少，尤其是現階段景氣漸趨下行，「實價登錄」與「三倍乘數效應」就可能出現短暫不同步情況！
其次，就三倍乘數效應加以檢視，如依現階段一般建案之營建成本與四、五年前相較，鋼筋混凝土造每坪已由17～18萬元調漲至20～22萬元，鋼骨鋼筋混凝土造每坪亦由24～25萬元調漲至30～32萬元，甚至亦有高達35萬元者，在成本普遍上漲三至四成情況下，如係合建或都更、危老建案，必然飽受三倍乘數效應之衝擊，而這也正是當前中南部不少建案不斷延長交屋時間之主要原因。因此，就這一波建造成本長期高漲所導致「三倍乘數效應」再衍生「蓋牌效應」，實不容小覷！
八、缺工缺料掩蓋了應有的供給數量
─遞延效應延緩供給數量
主要原因在於一般正常情況下，建案推出之後短則三到四年完工，長則可能四～五年，惟自俄烏戰爭之後全球缺料問題愈來愈嚴重，再加上通膨導致營建材料普遍上漲，尤其2025年起又有碳權問題所衍生營建成本居高導致房價下跌不易問題。
另一因素就是2018年台商回流之後所導致科技產業搶建所衍生缺工問題，其中尤以專業技術人員缺工影響最大。
其次，為因應氣候變遷所衍生碳費問題，環境部於2023年8月22日成立之後，隨即公布碳費時程，亦即2024年初確立碳費費率、2024年盤查碳排、2025年依盤查結果開徵碳費，營建業者隨即發布營建成本五年增加15%之訊息，益加增添房價飆漲之後緊接著碳稅開徵，房價無法下跌之相關論述議題。
至於營造業缺工情況有多嚴重？按內政部營建署曾於2022年2月7日發布「109年營造業經濟概況調查」，有關勞工空缺數推估空缺總人數達11萬8,102人，比108年調查的4萬8809人大幅成長，其中以基層勞工空缺8萬8897人最多，包含勞力工2萬471人與技術性勞工6萬8426人。其次則是技術士2萬2692人、工地主任2964人、專任工程人員1769人與公司內部管理人員1781人。營建署表示，按等級別觀察，總人數以丙等綜合營造業空缺4萬5039人最多，其次是甲等綜合營造業4萬4718人，專業營造業2552人。 用地區別觀察，空缺人數以中部地區4萬2397人最多，其次為北部地區3萬5604人。
由以上之分析可知，在自然人爭相介入土地交易，導致地價高漲不斷推升房價，另外，在造價高懸，加以缺工缺料以及「三倍乘數效應」掩蓋高房價議價空間與未來正常的供給數量情況下，不論是建商或購屋者都應嚴防延遲交屋所導致之交易糾紛，以免因「蓋牌效應」而衍生無謂爭議！
