政府為了「居住正義」所祭出的各種調控房市措施，理由堂而皇之，但每回政策一宣布，只能「照單全收」的小老百姓，無不大嘆官員不知民間疾苦！
農曆新年過，政府送給民眾一個「大紅包」的震撼，那就是調降豪宅稅定義，其中，雙北以外縣市總價二千至三千萬元的房子就算「豪宅」，頗讓外界傻眼，這不明擺著豪宅「平民化」嗎？
央行從2012年六月開始採取限制豪宅貸款成數的規定，當時豪宅認定標準，雙北市為8000萬元、其他地區5000萬元；在2014年下修並將其他縣市納管，台北市7000萬元、新北市6000萬元，其餘桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市為4000萬元至今。
調降豪宅定義，政府搶稅金？
財政部在今(2024)年2月16日發布「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，降低豪宅認定標準，台北市從7000萬元降為6000萬元，新北市從6000萬元降為4000萬元。桃園、台中、台南、高雄也都從4000萬元降為3000萬元，其他地區降為2000萬元，將2014年實施房地合一稅之前的舊屋納管，將來這些房屋買賣時都將面臨高稅額問題。
全國商總主席、鄉林集團賴正鎰指出，財政部率先開出打房第一槍，據了解，央行未來也有可能跟進調降貸款成數，但中央官員不知民間疾苦，因為通膨、工料及土地飆漲，成本增加墊高房價，若財政部與央行接連下修豪宅標準，不僅加稅墊高成本，將來建商為了讓換房者買得起房並順利貸款，只能推更小坪數房子，他反問政府「難道要叫大家將來都住鳥籠嗎？」
在房地產各界普遍認為，房價因各種成本而墊高，豪宅認定標準應以現有標準為基礎，各增加1000萬元之際，政府卻反其道而行，賴正鎰指出，選後該停止打房了，若是一再限縮民眾購房貸款門檻或提高稅收來抑制房市，只會更扭曲房市樣貌，況且房地產已經都被打趴在地，政府不能再帶頭限制市場發展。
他提醒政府，政府實施豪宅稅及認定標準多年以來，購屋者貸款僅剩四成，打房效果已經形成，達到軟著陸的目的，若這次央行又跟進財政部下修標準，對購屋者貸款額度將難上加難，未來可能買個房子的總價動不動就觸頂，未來買房自備款大增，買房更難，而房地產業只能被迫在夾縫中生存，逼不得已只能將成本轉嫁消費者，還可能間接使得成屋市場租金大漲。
房產稅賦提升 政府隨心所欲
房市趨勢專家李同榮指出，房產稅賦提升，不宜依財政部主事者自由心證而隨心所欲。這十年來中大坪數與高價產品獲利不如低價產品，財政部不考慮提高豪宅定義，反而針對高價產品門檻再降低，增加交易稅賦，台北市六千萬以上、新北市四千萬就列高價產品，令人質疑財政部提高房產稅賦標準是主事者自由心證、隨心所欲。
李同榮指出，每一項新政策一出，政府總是不做好事前溝通與事後宣導，令民眾相當恐慌，如今，政府不宣導，卻片面降低高價定義門檻？在各都會去年一整年交易中，因標準擴大，北市增幅達132%，新北增幅達210%，桃園增幅達139%，新竹增幅為159%，台中增幅為150%，台南增幅為36%，高雄增幅為211%，他認為，這些被增加交易稅賦的民眾只能，「啞巴吃黃連」，有苦難言。
囤房稅2.0 房東成本轉嫁租屋族
再細數政府近年的施政，名為「居住正義」，想要把房價打下來，讓人民買得起房或租得起房，但實際結果如何呢？如要逼出空屋到租屋市場的「囤房稅2.0」。
馨傳不動產智庫預期執行長何世昌表示，囤房稅、空屋稅究竟有沒有效？數據會說話。
他說，自2017年各縣市陸續實施囤房稅開始，當年名下擁有三戶房子以上的囤房族(個人歸戶)不減反增，根據財政部的資源，從2016年的39.1萬人，到2023年六月底，全國囤房族人數已達到54.6萬人，囤房稅1.0的效果不彰不言可喻。
再看國外的經驗，無論是實施囤房稅或空屋稅後，房價漲幅都更大，其中，日本實施稅項並非空屋稅，而是取消空屋的固定資產稅優惠，等於變相懲罰囤房族。另外，加拿大實施空屋稅當年，剛好遇到央行跟進美國大幅升息，房價漲幅因而收斂。
囤房稅推升房租的原理很簡單，因為房東把租稅成本轉嫁到租金，最後受傷的必然是租屋族。但囤房稅、空屋稅為何會推升房價？何世昌推測，其中一項因素，可能是調漲後的租金收入高於增加的稅負，導致租金收益率上升，再加上近十餘年QE推升「買房抗通膨」需求，所以提振有錢人囤房的意願。
舉例來說，政府加重囤房族的稅負，每戶房屋稅漲一萬元，於是，囤房族把每月租金調漲一千，一年下來租金收入為1.2萬元，租金收益率不減反增，租屋族淪為政府、房東的韭菜。政府大賺、房東小賺、租屋族慘虧。
與全球主要國家相比，台灣屬於「房價高昂、房租便宜」的國家，房租之所以便宜的其中一個原因，正是持有稅較低。倘若持有稅持續調漲，房東必然把增加的稅負灌入租金中，長久之後恐會走向「高房價、高房租」的雙高市場。
他說，不理智的制度帶來的不會是好的結果，大概是像這樣，期盼居住正義的人求政府加稅→政府加稅→房東漲房租→民怨怪政府不做事→政府補貼、再加稅→房東再漲租。而政府補貼的錢流向哪呢？加稅最終受害者是誰呢？
▲為了房價定錨效應，房價不能降，但建商為了刺激買氣，會祭出送家電產品，間接優惠給購屋者。(顏瓊真攝影)
新青安有懲罰婚姻之疑慮
而在政府邊打房，政府在去年八月釋出新的「青年安心成家」購屋利率補貼方案，該方案規定申請條件為「年滿18歲，且借款人本人、配偶及未成年子女名下均無自有住宅」，拯救了去年下半年房市行情。
但「新青安」卻規定，若夫妻其中一人名下已有房產，則另一人便無法申辦新青安，似有懲罰婚姻之疑慮。
對此，何世昌教民眾放大招，原本不適用新青安的夫妻便能化解障礙，以節省利息支出。其三大步驟為：
一、「將房產贈與給對方」：因夫妻擁有「免贈與稅」的優勢，無論互贈動產、不動產都免稅，如果夫妻二人名下共有三戶房屋，丈夫可以把名下房產都贈與給妻子(保持未成年子女名下無自有住宅)。
二、「雙方協議離婚」：依《民法》第1049、1050條協議離婚，雙方在二位離婚證人見證下簽字離婚，並至戶政機關辦理離婚登記，可以快速解除婚姻關係。
三、「恢復單身買房」，一如前述，由於丈夫已把名下房產都贈與給妻子，離婚後名下已無房產，此時去買房就符合「年滿18歲，且借款人本人、配偶及未成年子女名下均無自有住宅」這條規定，便能申辦新青安、享受利息補貼了。
雖然這麼做可以享有購屋利息補貼優惠，但民眾要小心假戲真做，實務上「假結婚」都會真戲假做，假離婚卻有可能「假戲真做」，也就是說，假離婚很大可能性會變真離婚，民眾有沒有必要為了貪圖利息補貼而冒如此高風險去辦假離婚？決定權就在自己手上了。
低首付是糖衣？民眾該有理財觀
根據各政府地政局發布的數據，2023年全年總移轉棟數為30.69萬棟，代表過去仍有這麼多件的交易案件，民眾的購屋需求是隨時存在的。
而刺激民眾買房的因素，除了房貸低利之外，就是建商猛推的「低首付＋工程期０付款」是最大誘因，主要是買方只要付低首付款，一直到交屋前都不必再付錢。
如果首付只有5%，則買方只要出5%的錢就能對賭四、五年後的房價，若是交屋時房價下跌，買方可以選擇退戶不交屋，頂多只賠掉5%。
「5%嗎？不是違約要賠15%嗎？」何世昌指出，真的只需要賠5%！因為依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，退戶違約金相關規範有以下兩大重點：一、違約金上限不得超過房地成交總價的15%。二、以買方已繳納的價款為限，且賣方不得要求買方補繳。也就是說，雖然違約金上限可收到15%，但若買方只繳5%且決定退戶，建商只能沒收5%，不能向買方要求補足到15%。
如果建商向買方追繳違約金，買家不用怕，甚至可向主管機關或內政部提出檢舉，就算建商提出訴訟，買方也毋需擔憂，至目前為止建商都以敗訴收場，因為退戶違約金收取規範的天條是「以買方已繳納的價款為限」，所以低首付方案對消費者有利、對建商較不利，低首付建案成為消費者的「好物」。
低首付有兩大類
但低首付方案百百種，簽約前務必搞清楚，以免造成困擾，何世昌指出，這類方案通常可分為兩大類：
一、低首付＋工程０付款＋公司貸：一般預售屋訂簽開為15%、工程款為15%。假設某預售屋案的低首付方案僅需繳5%，剩下的25%搭配建商「公司貸」(就是建商借錢給你買房子)，那麼25%公司貸會在交屋後分期償還給建商，通常會分二至四年償還較常見，少部分償還時間達五至十年。
舉例來說，一間總價1000萬元的預售屋，首付5%即50萬元，建案完工後銀行貸款70%、700萬元，另外25%、250萬元為公司貸；250萬元若是無息公司貸，且在交屋後分三年(一年12期，三年共36期)償還，則每個月需償還建商約6.94萬元(銀貸部分另計)。
此時要注意的是，大部分建商「公司貸」為無息貸款，少部分有計息，或收取若干手續費，簽約前要詢問清楚、檢視契約內容。
二、低首付＋工程０付款＋無公司貸：例如某建案每戶總價1000萬元，低首付優惠方案僅需繳5%即50萬元，剩下的25%因為沒有公司貸，所以在建案完工後，買方要補繳250萬元才能交屋。
別小看「低首付＋工程０付款」的優惠幅度，由於現在預售屋契約工程期大多長達五年甚至更久，如果把250萬元拿去買美國公債，五年下來起碼賺個五、六十萬元以上，真的不無小補，故雖然建案表面上沒降價，但實際上可謂妥妥的真讓利！
也許有人好奇「低首付＋工程期０付款」是在夯什麼，這類建案銷售成績所向披靡，吸引一堆人搶破頭買房。有的人問說：「這種建案只是將早該付的錢往後延到交屋前後付，早付晚付都要付，總價還是不變啊，到底有什麼誘因？」
事實上，「低首付＋工程期０付款」最大誘因，並不是把初期該付的錢挪到後期付那麼簡單，它致命吸引力在於一個字：「賭」，而這個賭盤的機率是「賺多賠少」！
▲預售屋交易，訂房時只要付較少費用，完工交屋後，才要面對銀行貸款問題。(顏瓊真攝影)
賭輸了賠5% vs.賭贏了賺25%
它的訣竅在於，買方只要付5%左右的首付款(一般首付款含訂、簽、開，大約是成交總價的15%左右)，一直到交屋前都不必再付錢。
也就是說，買方只要出5%的錢就能對賭四、五年後的房價，如果交屋時房價上漲，買家可以開心去交屋；如果房價下跌，買方可以選擇退戶不交屋，頂多只賠掉5%，風險小而利潤高。
何世昌表示，從台灣近三十年房價來看，包括上漲、下跌波段，每年房價平均上漲約4%~5%多，所以在預售初期就入手的買家，等到交屋時預期獲利通常至少有25%左右；若以成交總價1,500萬元的房子來計算，預期獲利約375萬元。
如果、如果運氣真的很差，交屋時房價「不漲反跌」，此時選擇違約退戶，5%首付款被建商沒收，那麼買家損失金額最多只有75萬元。
「賭輸了賠5% vs.賭贏了賺25%」，再加上台灣房價漲多跌少，怎麼算都嘛知道下手買進最有利。更何況，在簽約到交屋這段期間，把原本應繳而未繳的25%購屋款拿去做美元定存、買美元公債或是存ETF，五年下來又另有一筆可觀收益，資產堆疊速度更為驚人。
何世昌指出，「低首付＋工程期０付款」對買方而言利大於弊，但對建商而言是弊大於利，因為這類低首付的建案雖可提振銷售，但卻容易吸引口袋較淺的客源和投資客，若未來景氣下滑時易產生交屋困難、高退戶比例等問題，同時使得興建工程自有資金增加、資金成本相對較高，但財力雄厚的建商，就玩得起這個風險，因真的會「退戶」的件數並不會太多。
2024房市展望 多頭續行曙光
至於2024年的房市展望，何世昌認為，台灣經濟在2023年Q4落底，2024年起將邁入成長的軌道。由於去年出口額基期較低，以及美國、東協經濟成長動能無虞，台灣今年出口將有明顯起色，使2024年GDP成長率預估值上看3%以上，這將為國內房市帶來多頭續行的曙光。
受到經濟回暖和缺工問題加劇的影響，失業率數字應會在谷底游移。總而言之，今年經濟環境或許是放晴的一年，但民眾仍需面對物價高漲的痛。
另觀察過去央行的決策規律，若經濟成長率達到3%以上，且CPI年增率偏高，此時升息機率往往高於降息。當然，有時央行決策會違反規律，其發生的機會與外在因素有關，但何世昌評估，除非經濟出現危機，否則今年台灣央行降息機率偏低，升息機率是較高的，其次為按兵不動，房貸族若想等降息來減少利息支出，恐怕會大失所望。
何世昌表示，台灣房地產與經濟景氣關聯度高，可謂房市命脈在於經濟，而經濟強弱關鍵則繫於出口貿易。然而，自中美貿易戰打響後，台灣對中、美出口額成長率主客易位，美國成為台灣出口成長最強的國家，其次為東協十國，對中港貿易則大幅緊縮。
展望2024年，由於新政府剛上台，對中港出口欲大不易，基本上會以保守態度視之。今年台灣經濟成長率多寡，恐怕還是要緊密觀察對美出口額的成長量能為主，其次則是東協與歐元區。
那麼，美國今年GDP成長率樂觀嗎？即使市場上盛傳美國今年經濟陷入衰退機率極高，但他仍樂觀看待美國經濟成長動能。美國近年經濟強勁上揚，根本原因可回溯至中美貿易大戰，以及前總統川普以政治力介入引導產業回流美國的相關舉措，尤其是製造產業回美設廠，帶動民間就業熱絡與服務業的榮景，再加上疫情解封後合法與非合法移民湧入美國，成為美國經濟與房地產景氣有堅實的支撐。
在美國經濟持穩之下，台灣對美出口仍可維持審慎樂觀，由於台灣2023年出口基期低，而美國經濟穩健發展，台灣2024年上半年出口額應有明顯成長的空間，這也將為國內房地產多頭提供良好的沃土。
房市觀察重點及五大可能
2024房市的觀察重點之一，何世昌認為可以注意「一線品牌建商」的推案與銷售動態。他說，前一波空頭，即2014年下半年到2017年末，這段期間只剩下降價案能活，其餘建案不論有沒有品牌實力，基本上屬於「全滅」。
由於該波空頭的教訓，使得一線品牌建商戒之慎之，在2022年末普遍預估2023年市場不樂觀，所以減量推案，甚至不推案。例如，國泰建設2023年新推案只有台中14期重劃區、永和等二個，元利建設完全無新案，另像大陸建、華固、長虹、潤泰等建商都同步減量經營。
孰料，2023年市況並沒有預期的那麼悲觀，品牌建商的房子反而推太少而未能滿足市場需求，故可以預見，一線品牌建商2024年推案量將快速放大、放大、再放大。
在此情況下，2024年市場有以下幾個發展可能：
可能一、量價齊揚。一線品牌建商的案子售價較高，如果銷售開紅盤，通常會掀起「漣漪效應」、「比價跟漲」，帶領一般建案與中古屋價格上揚。
可能二、量價皆平。一線品牌建商旗下建案銷售成績平淡，價位拉不上去也降不下來，整體市場表現與2023年差異不大。
可能三、量低價跌。一線品牌建商銷售成績慘淡，並率先降價，引發房市下殺。
可能四、量增價弱。雖然推案量、成交量增，但因供給量過多造成房價走軟。
可能五、量價失據。由於全球經濟出現新風暴，導致經濟急劇下滑、房市信心脆弱，價量關係脫離常軌。
