五都選舉，參選人不約而同端出都更大菜，在台北縣、市，「都更概念股」正醞釀成形，選股可從(1)做都更的建商，及(2)擁有土地可都更者下手。
年底五都選舉，台北市及新北市，因為國民黨及民進黨都推出一時之選來拚選戰，也使得選情將隨著日期的逼近而更加白熱化。不過，選戰還沒正式開打，國民黨的參選人利用在任者或同黨在任的優勢，聯手釋出都市更新的大利多，綁樁意味相當濃，不僅討好選民，更有利於建商，以及擁有土地變更題材的財團。
在台北市方面，市長郝龍斌早在今(2010)年4月份就宣布推出「老舊公寓更新專案」，並喊出「一坪換一坪，最高可達現有容積2倍」、「送一個車位」的強大誘因，希望促進台北市屋齡超過30年以上，街廓2000平方米(約605坪)的4、5樓舊公寓更新。根據該專案，只要一半住戶同意即可申請，且該項專案自8月2日起開始受理，以5年為期限，剛好是他現任所剩任期及若連任成功的任期。
台北縣市 共推專案計畫
依據台北市建築管理處的統計，台北市目前有使用執照且登記為住宅使用之49萬戶中，屋齡超過31年者約占38.07％，共18萬戶，其中屬於4、5樓公寓，不易推動都市更新者，約占77.78％，共14萬戶左右，而如果以一戶4口人家計，影響的人口數約有50多萬人。
在新北市方面，則有國民黨台北市長郝龍斌及新北市長參選人朱立倫，在7月初聯手喊出「大台北黃金雙子城」口號，首波將推出「淡水河曼哈頓」計畫，也就是將台北市北起士林、南迄文山，新北市北起三重、南迄新店，總計超過500公頃土地進行都市更新，預計台北市可釋出200公頃水岸土地，提供12萬6000戶，新北市可釋出300公頃土地，提供18萬4000戶，總計有30萬戶平價住宅。
除此之外，為配合捷運新莊線的開闢，台北縣長周錫瑋也推出「配合捷運新莊線頭前庄站及先嗇宮站周邊都市更新計畫」，更是讓三重市重新路五段，與新莊市中正路沿線的工業區土地「身價翻倍」，擁有土地資產的公司，可申請「工業區變更住宅區」，或「工業區變更商業區」。
此項計畫在新莊捷運線開挖時，都更效應還不明顯，但隨著新莊線在年底可能先通車至輔仁大學站的時程日漸逼近，再加上新莊頭前重劃區與新莊副都心成為台北縣目前房市最夯區域的比價效應下，都更題材開始發酵；而這也是日前上市公司味全(1201)肯以創新高價的101億6888萬8888元的投標金額，搶下新燕實業三重廠的原因。
「都市更新」是今年房地產最夯的題材，沒想到，也成為市長參選人的最大政見，利用政策利多大綁樁，不過，因為對選民有利，即使會招致肥了建商及財團的非議也無所謂。
老舊公寓 行情看漲
就有房仲業者針對郝龍斌所提出的「老舊公寓更新專案」分析，如果更新的區域是位在仁愛路豪宅「帝寶」旁，那麼可就不得了了。據表示，帝寶的房價已喊到每坪200萬元，有人出價250萬元還買不到，而周邊的新成屋價格，都來到140萬元左右，中古屋行情則約在80~90萬元，至於車位價格約300~350萬元。
若以「一坪換一坪、送一個車位」來說，30坪的舊公寓，目前現值不到3000多萬元，但如都市更新成功，以新成屋的價格算，約4200多萬元，外加一個車位，就有4500萬元。另以安和路與敦化南路交叉口的「元大柏悅」來說，該地原為921地震後的危樓，政府強制改建，元大建設與住戶協議後，規劃為大坪數豪宅，預估每坪200萬元，參與改建的原住戶，房屋增值速度更翻倍。
再就「捷運新莊線頭前庄站及先嗇宮站周邊都市更新計畫」來看，台灣房屋不動產研究中心執行長邱太?以味全標下新燕1.58萬坪土地案分析說，該土地就位在都市更新範圍內，味全若朝工變住、商使用，土地變更須回饋10％(工變住)、15％(工變商)的可建築用地，這部分可用繳交「代金」折算，另外剩下的90％(工變住)、85％(工變商)必須回饋3成作為公共設施用地；換言之，可建築用地用代金繳納後，味全大概可取回73~75％的土地(約11500~11800坪)，而變更後的住宅地容積為288％、商業地為282％。
另外，味全若循北縣擬定的都市計畫走，可享有法定容積0.5倍的都市更新獎勵，及0.5倍的公益性設施獎勵值。一般大概可以爭取到原容積1.5~1.8倍，容積率將達432~518％。
邱太煊表示，若保守推估，味全可興建樓地板面積約為5.1~5.9萬坪，若以冠德建設(2520)在先嗇宮站的聯合開發案，開價每坪35~40萬元，以目前最高的每坪40萬元推估，總銷金額204 ~236億元，扣除建築成本13 ~14億元(建坪每坪11 ~12萬元)、購地成本101億元，以及後來與新燕就10年前的此塊土地買賣契約訴訟案達成和解，再付出2.5億元的費用，味全此案仍有獲利空間。
土地資產 再成炒作題材
不過，在台北縣新莊及三重的都市更新計畫，受惠的並不僅是味全而已，不少上市傳產公司在此擁有低成本的土地資產，包括味王(1203)、東元(1504)、勤益(1437)、大同(2371)、和泰車(2207)、正隆(1904)、三洋電(1614)、新海(9926)等，雖然有些公司離縣府所劃定新莊及三重的都更區域有段距離，但因都位在新莊捷運線沿線，也劃歸地產股。
根據了解，股市在多年前，流行資產股時，「士林三寶」中的士電(1503)、士紙(1903)以及新紡(1419)，每隔一段時間就炒作土地變更題材，股價因而往上衝。而三重及新莊的都市更新案，雖然工變住，或工變商，時程至少要5年以上，但未實現變更「利多」前，反而成為股價炒作的題材。
其中，大華證券投顧就相當看好勤益、三洋電。據指出，勤益於新莊所持有土地主要集中於捷運線新莊線頭前庄站周邊，並為頭前庄都更區主要分區之一，占地約10084 坪，而目前勤益已將旗下不動產全數轉至子公司勤德股份有限公司名下以進行開發，其中3549坪現已出租給宜家家具(IKEA)，每年租金收益約2.4 億元，其餘將配合都更進行開發。
新莊副都心 帶動比價
三洋電則有2萬3千多坪土地緊臨捷運丹鳳站，另外尚有捷運機場線的A6 站，屬於塭仔圳都更區的主要分區之一，未來將可配合輔仁大學進行都市更新開發，而雖然目前此一都更區進程較為緩慢，但仍被看好此區塊未來的發展潛力。
至於國內味精大廠，以王子麵行銷全台的味王(1203)，據董事長穎川建忠於今年股東會後表示，三重市5000多坪土地，正等待縣府建照核發，預計最快明年底可進行開發。
此外，東元電機新莊廠共有1萬2千多坪土地，就位在頭前庄站附近，目前作為關係企業台灣宅配通的宅配轉運站，公司規劃未來朝工商綜合區開發。另冠德建設在新莊先嗇宮站有台北捷運聯合開發案，以及新莊線台北橋聯合開發案。
因此，抓緊了五都選舉的都更「菜色」，投資人可從中注意「都更概念股」，除了上述股票外，另可注意有哪些建商積極進行都更案，目前有冠德、國建(2501)、全坤建(2509)、台開(2841)、潤泰新(9945)、華固(2548)、力麒(5512)等。
