「囤房稅2.0」即將在113年7月上路，114年5月房屋稅開徵時適用，舉凡新法上路前，雜音一定非常多，不少受影響者罵聲連連，深怕被錯殺！
灣房市過去大漲，房價節節升高，年輕人買不起房的壓力，讓政府高舉「居住正義」大旗，祭出不少打炒房措施，而最新的是今(113)年7月1日將上路的「囤房稅2.0」，藉由提高「持有稅」希望將空屋逼出市場，讓人有房可租可買，但這項新政策卻被批評為「選舉」產物，質疑誰會是被懲罰、錯殺的人呢？
囤房稅2.0七月一日開始上路
根據財政部曾公布的資料，截至112年6月底全國非自住住家用房屋稅籍個人歸戶統計，全國有54.5萬人囤房，而超過十戶以上的囤房大戶高達1608人，這也讓政府想方設法，希望多屋族能釋出空屋到出租市場，讓民眾有房可租。
不過，政府的期望並未獲得多屋族的善意回應，因此，給了《房屋稅條例》修正的契機。
根據了解，「房屋稅」為地方稅，以房屋現值為課徵基礎，103年6月3日修正前，住家用房屋稅率最低不得少於其房屋現值之1.2%，最高不得超過2%；其中，自住房屋稅率為房屋現值之1.2%。
103年6月4日房屋稅條例修正公布，住家用房屋按其用途分為：「自住」、「公益出租」與「其他供住家用(非自住之住家用房屋)」三類；「自住」與「公益出租」房屋，適用稅率為其房屋現值之1.2%；「其他供住家用」房屋，適用稅率為其房屋現值之1.5%至3.6%、授權各地方政府「得視」房屋所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。
但因各縣市政府並未如財政部要求，調高房屋稅率，再加上，《房屋稅條列》第15條第一項第九款規定「住家用房屋現值在新臺幣十萬元以下屬自然人持有者」，免房屋稅；結果，有不少投資客分割住家為「出租套房」來規避稅負。
財政政進行《房屋稅條列》修法，並送行政院核准後，於去年12月19日經立法院三讀通過，總統於今年1月3日公布，將於今年7月1日施行，並於114年5 月開徵(圖一)。
囤房稅最高到4.8%，雙北衝擊較大
但此新修正法令一通過，引起外界不少訾議，批評此一加稅動作，根本無法逼出空屋，尤其建商的反彈更大。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，本方案除最高稅率從3.6%變成4.8%之外，另外一個重點是財政部將採「全國歸戶」，也意味著現行有心人藉由縣市稅率不同，沒有全國歸戶達到節稅目的之作法將明顯減少，非自住住家稅率調高再搭配全國總歸戶及全數累進的計算方式，多屋持有人稅負將有感增加，然而，以房東的角度持有成本增加，通常不會自行吸收，極有可能將稅費成本轉嫁至房租上。
此外，為減輕自住且只有一屋的所有權人負擔，全國單一自住房屋的稅率從1.2%降1%，但這次修法增訂本人、配偶或直系親屬須辦竣「戶籍」登記，故提醒民眾檢視各屋的設籍狀況。
大家房屋企研公關主任賴志昶分析，「囤房稅2.0」修法重點在於非自住房屋改為全國歸戶、提高非自住房屋稅率等等，此對兩大族群影響最大，一是多屋族，尤其是持有較多新房者，此次修法不僅將非自住住家用房屋改成全國歸戶，且非自住房屋稅率區間從1.5~3.6%，提高到2~4.8%，同時明文規定地方政府需訂定差別稅率，也就是屋主持有越多房、所負擔稅額越重。
不過，由於房屋稅的徵訂，折舊率影響稅基頗大，因此對於持有較多高屋齡房產的多屋族，其實調升稅率不高，反而是買多新房的族群，才會明顯感受到稅率加重。
二是建商，由於新屋的房屋稅基高，因此若課上囤房稅，對於習慣先建後售、持有較多成屋餘屋的建商，需付上不少成本，因此將導致建商未來將避免成屋推案，且可能預售與工期時間拉長，可能邊建邊售並等到完售後，再來完工交屋。
除了個別族群之外，囤房稅2.0在特定縣市的所產生的衝擊將會擴大。由於包含新北市、嘉義縣市等十二個縣市，過去非自用住家房屋稅率是採單一稅率，也就是不論戶數皆為1.5%，但此次修法過後，其中直轄市也就是六都，非自住房屋規定需採差別稅率，因此對於新北市的多屋族而言，稅率將從1.5%調升到最高4.8%，影響相當巨大。
房市專家批政府是玩兩手策略
房市趨勢專家李同榮則批評囤房稅既然是針對多房囤房者課稅加重，但卻又使用「兩手」策略，鼓勵多房房東只要出租就免囤房稅，表面上高掛公益房東，實質上在鼓勵房東繼續囤房壟斷低價交易市場，再壟斷低價租賃市場，這才是房價居高不下的主因，直批政府囤房稅在打假球。
李同榮認為，台灣「持有稅」偏低是事實，但健全稅制不從陳舊的「稅基」全面打掉重來，只顧在腐朽不堪的地基上疊床架屋，稅制根本就是越改越不健全。
李同榮痛批，多年陳舊稅基若不全面革新，台灣房產稅制永遠無法健全落實。目前，台灣持有房屋稅基計算標準為「房屋課稅現值×稅率」；房屋課稅現值=核定單價×面積×(1-折舊率×折舊年數)×房屋街路等級調整率(路段率)。
李同榮針對陳舊稅基提出四大問題，包括：
一、課稅現值偏低：房屋課稅現值偏低，乘以稅率的整體持有稅就會偏低，非自住持有成本就偏低。
二、房屋核定建造單價與實價落差大：稅基中建造單價與實際市場營建單價落差太大，因此，地方政府自主調整的空間就很大，新建造價一旦拉高，就會產生數倍稅賦的支出，並造成不公現象，例如2014年台北市一刀切大幅調高新屋造價，造成部分新屋無論大小，都增加數倍甚至十倍以上的房屋稅，對購買新屋者傷害很大。
三、路段調整率標準不一：既有地價稅已經調整地段價格，卻又在房屋稅重複加上路段調整率，等於重複調高課稅，政府依人為判斷及不正確的評估，經常造成路段調整率失真，尤其與大馬路同一路段的巷弄常被無章法的調高，民眾常常無辜被重複增稅而不自知。
四、折舊率不合時宜：每年的折舊率依標準指數，四十年房屋殘值仍然超過50%以上，既不科學也不合時宜。
他說，只有當市場轉弱時，空屋率才會因屋主拋售到交易市場而降低，因為都會空屋持有者目的大多在於希望保值與期待增值的心理，一旦市場沒有增值與保值的利益，就大都會流入交易市場。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，台灣屬於「房價高昂、房租便宜」的國家，房租之所以便宜的其中一個原因，正是持有稅較低。倘若持有稅持續調漲，房東必然把增加的稅負灌入租金中。
他舉例，政府加重囤房族的稅負，每戶房屋稅漲一萬元，於是，囤房族把每月租金調漲一千元，一年下來租金收入為1.2萬元，租金收益率不減反增，租屋族反而淪為政府及房東的「韭菜」，任由宰割。
政大舉辦囤房稅2.0 與房市投機研討會
由於「囤房稅2.0」攸關未來房地產市場發展，以及房屋所有人權益，且各界仍有不少異聲，政大不動產研究中心為了囤房稅2.0修法後各界的反映，於三月份舉辦「囤房稅2.0 V.S.房市投機」研討會，研究中心主任楊松齡教授表示，不動產為國民生活及經濟活動之基礎，惟於各種因素交互影響下，房價不斷地飆漲；為建全不動產交易市場，財政部通盤提出《房屋稅條例》修法，在被稱為「囤房稅 2.0 」將在7月1日實施之際，特舉辦研討會進行意見交流，希望有助於未來政策法令之推行，並健全不動產市場。
財政部長莊翠雲受邀到場，她指出，「囤房稅2.0」有三大點政策目標，分別為「合理化房屋持有稅負、鼓勵房屋有效利用，及減輕單一自住房屋稅負」。採用特定房屋適用較低稅率方式，鎖定空置房屋並提高稅率，鼓勵囤房者釋出房屋，增加房屋供給。另考量城鄉差距，也授權各地方政府各自訂定差別稅率，且財政部也訂定差別稅率參考基準提供地方政府參考，預期在實施囤房稅2.0後，能促進房屋有效利用，達成住、租者有其屋之目標。
囤房稅2.0是棒子與蘿蔔兼併
財政部賦稅署署長宋秀玲就政策說明表示，「囤房稅2.0」採調高空閒置房屋稅率及調降出租房屋稅率，是「棒子與蘿蔔」並用的對策，希望引導房屋釋出做有效利用。
宋秀玲另談到，「囤房稅2.0」就單一自住房屋，稅率從原先的1.2%調降為1.0%，就是要減輕純自住的稅負；另就自然人採個人「全國歸戶」，並透過差別稅率，針對非自住囤房者加重課稅。
至於有人指建商寬限期才二年，之後，最高稅率提高至4.8%乙事，宋秀玲認為，她相信建商應有銷售餘屋的能力，如透過降價。
宋秀玲也表示，針對不少多屋族(囤房族)透過「信託」的移轉，來規避房屋稅率，這次的修法也進行了防堵(圖二)，另過往，很多投資者把房值分割成小套房，製造「房屋現值在10萬元以下」免房屋稅的弊端(圖三)，這次也修法規定，非屬自然人(如法人)不得適用，且全國以三戶為限，至於該以哪三戶來申報？自然人可以自行擇定，或由稽徵機關按取得時間前後排序來核定。
由於新修正的房屋稅主要在鼓勵空屋轉出租，宋秀玲並舉例談到，如果釋出空屋轉出租，其申報應納房屋稅仍跟原來的一樣，但若繼續空置，則以3.2%稅率來算，房屋稅一定倍增的，希望多屋族好好考慮(圖四)。
囤房稅2.0誤殺了哪些人？
但政策說明，顯然有人不買單，如代表建商的中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明更以「囤房稅可能懲罰了什麼」為題，炮火猛開；他說，囤房稅用「戶數」而非「價值」訂定差別稅率，並不符合財產稅應按「應有收益」課徵法理，將違反「量能課稅」精神，也會讓偏鄉地區、小坪數房屋產生相對剝奪感。
于俊明主張應避免囤房稅懲罰正當的「土地利用」、「人民財產」、「先建後售」，及因「景氣不佳」賣不出去的建商，不應該因囤房稅2.0而遭受重稅懲罰。
于俊明說明，相較於預售屋炒房被政府嚴打，在政策上似應鼓勵業界「先建後售」，但囤房稅之課徵若予起造人待售期間即課徵重稅，無異鼓勵建案須捨「先建後售」而採「預售」型態，以減少重稅下的成本堆疊，造成政策上易生矛盾。
他說，囤房稅率上漲後懲罰、打擊「先建後售」的建商，在將本求利下，稅負成本一定會會轉嫁。他也對對公有房屋與民間建商的稅率差異表達不滿，質疑為何同樣賣不掉的房屋，公有的僅課1.5%稅率，而民間建商卻被課4.8%，明顯不公平。
永晟聯合會計師事務所所長張福源認為，修法新政策無法達成增加房屋供應目標，且可能產生負面衝擊。他說，「囤房稅1.0」的問題，係出在部分地方政府的怠惰，並非2.0一定必須提高稅率。按囤房稅並非多房稅，為求不要錯殺無辜，宜精進課稅技術，得由納稅義務人舉證，有否法令依據，予以排除。
此外，向供給者課以重稅，缺乏學理上依據，就短期的「存量」而言，雖可理解，但就長期的「流量」而言，勢必發生「閉鎖效果」，無法達成增加房屋供應目標。
學者建議該從稅基進行修法
政治大學財政學系教授兼系主任陳國樑則直接挑明地說，「囤房稅2.0」的實施，恐無法達成增加房屋供給之目標。修法後房屋稅負擔增加，但囤房者會同時考慮預期資本利得；在後者大於前者的情形下，並不會釋出所持有房屋。
但租屋者及購屋者將承受「稅負轉嫁」的負面影響，以及房地所有人拉長房地持有期間所產生之「閉鎖效果」，房屋租金及房地價格將會上升。此外，陳國樑認為，「居住正義」並不一定侷限在「一定要買房」的思維，他建議將財產稅性質的房屋稅轉型為「居住服務稅」，朝課徵消費稅的方向發展。
政治大學社會科學學院副院長羅光達認為，囤房稅2.0主要在「增進非自住住家房屋的有效利用」，透過提高法定稅率、增加持有多屋成本，進而刺激空閒房屋釋出於租賃市場。但後續觀察重點將聚焦於實施囤房稅後是否存在「租金上漲、超額轉嫁」之現象，另考量不動產市場具高風險性及資訊不對等之情形，建議未來應將「租金」實價登錄，不僅提供民眾查詢、政府也可從租金資訊掌握稅源，並進一步研擬政策以健全租賃市場。
宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華表示，囤房稅2.0中以提高稅率之方式鼓勵建商於兩年內出售房屋，但忽略房市景氣存在「非自願餘屋」之情形，後續建商是否減少生產而影響未來住宅供給為關注焦點。
卓輝華建議政府在實施囤房稅的同時，應鼓勵增加居住供給或替代品，多管齊下才能解決居住需求，此外，建商的「餘屋稅賦」是否合理也值得討論，他並建議透過中央成立「房地價格評定委員會」以彙集房屋成本價格數據、地方以此標準訂定稅基之方式，改進現今「稅基」與實際價格不符現象。
