【理財周刊記者顏瓊真報導】花蓮發生芮氏7.2級地震，兩棟房屋倒塌，台北市南機場老屋也「震壞了！」讓台北市長蔣萬安喊出「大都更」時代來臨，但都更大不易，首先仍得先克服「人性的貪婪」。
今(2024)年四月三日早上七點五十八分，在花蓮外海發生芮氏7.2級地震，全台各地災情不斷，此次搖晃時間長，再度喚起國人對發生在1999年921地震的「陰影」。
0403地震災情最嚴重的是花蓮縣，受損的大樓包括位於北濱路的五層樓高民宅，在地震當下傾斜倒塌，壓垮了位於一樓的「幸福時刻早午餐」店面，幸好裡面用餐人員及早跑出，倖免於難，另也造成「天王星大樓」倒塌，花蓮縣政府連日來極力搶救災情，並拆除上述兩處倒塌大樓。
地震又來了嗎？大家被搖怕了
花蓮地震過後，餘震不少，即使事隔多日，人們仍時時產生「又搖了，地震又要來了嗎？」的諸多幻想。
建築安全履歷協會理事長戴雲發表示，花蓮震災過後，不少網民都以「921地震比較大？還是0403地震比較恐怖？」進行討論，另也有不少外電媒體以此來詢問。
戴雲發表示，921大地震是發生在台灣中部山區的逆斷層型地震，總共持續大約102秒，由於位處台灣西半部人口稠密地區，故造成二千多人死傷的重大災害，而自此，台灣的建築設計就加入「防震」的法令要求。
至於0403花蓮大地震，震央發生在外海，故死傷人數不像921大地震那樣多，但任何死傷情況，都非國人所樂見。
此外，記者搜尋921大地震過後，台灣所發生的地震重大災情，還有2016年2月6日凌晨3時57分，高雄美濃也發生6.6級大地震，結果造成台南市永康區「維冠金龍大樓」倒塌事故，死亡人數達115人。
花蓮在今年0403大地震前，於2018年2月6日晚間11時50分，也發生芮氏規模6.4地震，並造成統帥大飯店一樓整層塌陷，一人遇難。
台灣地震頻繁 老屋該怎麼辦？
台灣近年來大小地震不斷，只要地震一來，大家都會針對「老屋」比例偏高，探討如何加速都更或危老重建。
根據住展雜誌的住展房屋網在今年三月所發布的文章也指出，內政部依《危老條例》門檻，屋齡三十年以上為老舊房屋，統計國內老屋數量，從2014年第二季的355.5萬戶，至2023年第二季的483.8萬戶，累計增加約128萬戶，若依此速度推算，2024年恐將突破500萬戶。
六都當中，以台北市老屋比例最高，占全市房屋72.32%，且全市平均屋齡達37.78年，亦為全國最高，其次為台南市及高雄市，老屋數量均占該市54%左右。此外，新北市老屋數量最多，三十年以上老屋近83萬棟，平均屋齡也逾三十年；其次為台北市65.5萬棟，高雄市以60.5萬棟老屋居全國第三，平均屋齡來到33.19年。
國民黨立院黨團也在四月八日召開記者會表示，根據內政部統計，全台有近500萬戶房子已逾三十年屋齡，五十年以上老宅更超過百萬戶，他們強烈呼籲政府，目前正是對全台三十年以上老屋進行全面性總體檢時刻。
國民黨立院黨團指出，全國三十年以上屋齡房子，超過總房數的半數，其中五十年以上房子高達111萬戶；且新北市佔了12萬5千多戶、台北市14萬5千多戶、高雄市也有13萬5千多戶。
進一步分析，台北市屋齡四十至五十年的老屋最多，高達34%約31萬戶，新北市有25%屋齡在四十至五十年的房子，約43萬多戶。
國民黨立院黨團認為，中央政府與地方政府必須齊心動起來，借鏡日本，針對高齡房屋進行耐震診斷、補強作業。
地震讓人心驚驚 台北怕6.3級
房市趨勢專家李同榮指出，403花蓮地震7.2級，強度僅次於921規模7.3級，各地傳出災情不輕，新北捷運環狀線單軌位移，台北南機場老舊公寓十連棟住宅門框嚴重扭曲變形、樓梯斷裂，通報災損有201所學校及幼兒園，一場地震又震出一連串問題檢討。
李同榮指出，台灣921地震曾造成2,415人罹難，29人失蹤，11,305人受傷，另有51,711棟房屋全倒，53,768棟房屋半倒，是台灣自戰後時期以來，傷亡損失最嚴重的自然災害。
2016年台南大地震，規模6.6級，死亡117人，受傷551人，而今403花蓮大地震，規模7.2級，堪稱921以來最強的地震，各地災情不輕，尤其老舊校舍地震災情總是首當其衝。
李同榮指出，國家地震中心曾研究指出，一旦北台灣發生規模6.3級以上的地震，台北地區恐會有四千棟房屋倒塌，這麼嚴重的問題，如何防範，似乎是難解的習題。
蔣萬安指大都更時代來臨
而在此次7.2級大地震傳出災情的台北市南機場老舊公寓門框嚴重扭曲變形，台北市長蔣萬安前往忠勤里察看地震災後屋舍受損情形，表示市府將全力支援災後修復與防災工作。
蔣萬安表示，地震隨時可能發生，台北市平均屋齡已接近四十年，超過三十年以上的房屋比例達到72%，顯示出對於建築物安全與都市更新的迫切需求。北市府一直以來對於推動都市更新工作責無旁貸，現在特別針對防災需求進行都市更新，以確保居民的生命財產安全。
他表示，他上任以來所推出的「都更八箭」政策僅為開端，未來將推出更加全面的都更政策，此外，北市府將強化社區防災意識，提高公共建築物的防災能力，並鼓勵居民參與防災型都市更新計畫，台北也將進入大都更時代。
老屋都更乎？危老乎？
李同榮進一步指出，《都市更新條例》雖然曾修法改善通過，但都市更新推動的諸多問題仍然難解，而追根究柢都更的首要目的應是防災優先。
他說，全台六都之中，最需要都市更新的就是充滿液化土壤的台北都會，平均屋齡達37.6年為六都最高，屋齡三十五年以上老屋戶數超過60萬戶以上，在921地震之前的建築物耐震力不足，只要是強震襲擊北台灣，雙北倒塌建物將不計其數。
至於防災都更要推動，李同榮認為，釜底抽薪的作法就是針對三十五年以上老屋全面健檢，政府應率先針對公有老舊建物與攸關學生安全的校舍主動出擊、全面健檢，並針對全台危害等級嚴重的建築，給予大幅度的容積獎勵，而蓄意阻撓者，政府要拿出公權力，實施強制拆除都更。
都更危老成顯學 人性貪婪是難關
住商機構彙整都市更新網數據，全台截至2月底，已有3509件危老案經過核准，而都更件數也達1723件，其中都更、危老申請均以北市核准的917件為最多，值得一提的是，台中市危老申請量超越新北，位居第二，顯示全台進入「大重建時代」(表一、表二)。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，北市房價為全台龍頭，改建利益驚人，讓建商願付出高昂成本整合。台中市近年各大重劃區發展飽和，且地價高居不下，對建商而言，若有同樣開發成本，倒不如以市中心為發展重心，故近年市區內幼稚園、老飯店等業主亟思改變，因此吸引不少知名建商大舉進入危老市場。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，危老案件雖整合容易，且核准時程相對快速，但現今市況有原物料、工資高漲等問題，而小案場受限於基地狹小，營建成本更高，面臨缺工議題也更勝於中大型工地，常見危老案核准多年，但遲遲等不到工班開工，加上危老優惠落日將至，住戶間趁早凝聚共識才能皆大歡喜。
傳馨不動產智庫執行長何世昌表示，雖然蔣萬安市長說台北市要進入「大都更時代」，並祭出多項措施助攻，惟多任台北市長都矢言要加速老屋重建，至今重建速度仍趕不上房屋老舊速度，問題恐怕還是在整合不易，且有限的容積獎勵填補不了無限的貪婪，重建效率便會不如預期。
何世昌進一步指出，多數屋主希望一坪換室內一坪，這個夢想其實可以做得到，只要住戶足夠團結進行自主重建即可。但問題在於，多數屋主不想出錢、不想出力，只想坐享其成，使得自主重建案例寥寥可數，於是只能把重建希望寄託於建商，又因為分回條件談不攏，整合的建商一個換過一個，這就是目前老屋重建的困境。
地震過後住屋安全檢驗
都更大不易，若大家住的老屋能不碰到重大災損，或不被地震震倒的話，該如何注意老屋安全呢？
針對「地牛」翻身後，戴雲發表示，地震是台灣人民不可避免的宿命，地震過後，建議民眾應多關心住家大樓，可以針對家中的大柱、大樑檢查，看看有沒有出現45度的裂縫，也要特別注意低樓層的結構狀況。
他提醒民眾，千萬別輕忽地震對建物造成的損傷，可依循掌握以下三步驟替自家住家結構進行簡易健檢。
一、觀察整棟大樓外觀。
為了避免因為地震造成房屋倒塌，必須確保房屋的結構安全，房屋結構整棟皆是命運共同體，因此判斷結構是否安全，不能只看自家樓層，必須同時留意整棟大樓四周的外牆。亦可詢問左鄰右舍是否也有損害，再共同查看整棟大樓是否有異常歪斜、沉陷狀況，並檢查門窗是否有擠壓變形，牆壁、柱、梁、樓板等有無裂損。
二、大樓柱子是否有嚴重裂縫、混凝土剝落，或鋼筋外露等現象。
地震來時，常造成建物受損倒塌的往往是整棟大樓的一、二樓，故可從一樓開始檢查，觀察公共空間的大梁大柱是否有45度斜裂縫、鋼筋外露或是水泥剝落的狀況，只要結構沒有被裝潢遮蔽的地方，例如公設大廳、樓梯間、地下室、垃圾分類室或是地下停車場都應該要檢查看一遍。如果出現異狀，就應通知管委會找尋結構相關技師做進一步的檢查。
另外，要特別注意一樓若為挑高大廳，或被改建為超商、大型賣場、餐廳等建物，需特別留意，避免發生「軟腳效應」。戴雲發強調，不是自己家裡沒問題，大樓就百分之百安全，低樓層的一、二樓，更是地震後最應該檢查的地方。
三、住家大梁、大柱或是剪力牆有無斜45度角的裂縫。
地震發生時，房屋會因此產生震動週期，若結構不夠穩固，則可能在重要的結構體上產生斜的裂縫。
戴雲發表示，並非所有牆面上的裂縫都需要擔心，主要要查看撐起房屋結構的梁柱是否有受地震影響，或是看牆面大於25公分厚的剪力牆是否有出現斜45度角的裂縫。
若有的話，代表結構已受到地震影響，未來若遇到強度更大的地震，其裂縫將更加擴大，甚至可能造成梁柱斷裂，建議應請專業的結構相關技師進一步勘驗，並給予專業建議。
信義房屋傳授震後住家檢視要點
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，餘震不斷讓全台有感，許多民眾也擔心地震「搖」出居家安全，建議民眾，檢視建物結構安全第一招可採「由外而內」檢視，先看建築物是否傾斜、沉陷，若無法目視，可使用簡易水平尺測量，另也可觀察建築物外觀磁磚是否剝落。
第二招「由下而上」檢視，曾敬德表示，從一樓開始檢查大樓柱子是否有嚴重裂縫或混擬土壓碎剝落、鋼筋外露等現象，尤其一樓是開放空間的挑高挑空大樓，或一樓原為老舊住宅改變為賣場等建築物都要多加留意。
第三招則是「注意樑、柱、承重牆、樓板」部分，檢查是否有明顯裂縫，若裂縫寬度大於0.3mm且位於承載結構的樑柱，或有地基沉陷、傾斜時，需盡快尋找專業土木結構技師或建築師現場勘查。
平時則建議，時不時要確認居家環境「層板牢固、高櫃固定、逃生動線清空、天然氣瓦斯管線是否鬆脫、檢視玻璃強度」五大重點，在地震來時，才能將災害降至最低。
此外，老屋安全嗎？永慶房產集團曾統計2023年七都實價登錄交易資訊，指台北市屋齡中位數為35.5年，也就是有半數交易案件屋齡超過35.5年，是七都最老(表三)。
去年民眾買房 台北市屋齡最老
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，台北市是七都之中都市化程度最高的縣市，歷經長期發展，時至今日可供建築的大面積土地稀少，近年新建案多是採取都更、危老等方式辦理，但新增供給有限，因此屋齡三十年以上建物比例居高不下，消費者購屋時可選擇的房子屋齡也偏高，2023年交易案件中屋齡四十年以上占比高達37%，直逼四成。
七都中位數屋齡最年輕的則是新竹縣市16.4年，其次是桃園市18.8年，新北市、台中市、台南市及高雄市中位數屋齡則集中落在24~26年之間。統計屋齡在15年內的交易占比，新竹縣市與桃園市二都有超過四成購屋者購買屋齡15年內的房屋，占比分別為46%與42%。
陳金萍表示，台南與高雄也是台灣南部發展最早的兩個縣市，傳統都會區域亦有眾多房市交易量，因此雖然南二都和桃竹地區於屋齡五年以下的交易比例均高，但是台南與高雄在屋齡三十年以上的房屋交易量，亦占三成以上。
購屋前先看看是否黃標
曾敬德另外表示，每次地震過後，民眾就會特別注意結構安全，甚至購買預售案時，也會特別留意建築工法、結構與是否有制震或免震等規劃設計，由於921大地震後建築法規更重視結構安全，建議民眾可以挑選921地震後才興建的大樓。
另根據臺北市921地震列管黃單建築物清冊，去年十二月版本共計還有36處屬於921黃單，至於北市331地震列管黃單建築物清冊，今年三月版本還有11處屬於331黃單，若加上此次地震列管黃標的建築物，黃標建築物恐怕仍會超過50處。
