2024年第一季商用不動產，開發業者成最大買家，而大同賣「芙蓉大樓」 ，究竟該算商辦交易，還是土地交易？各有各的不同論調。
今(2024)年第一季商用不動產交易，原本平淡無奇，都要寫下新低紀錄了，沒想到臨到尾聲，八大不動產開發商聯手以131.25億元買下大同公司「芙蓉大樓」，一時之間，市場就不平靜了。
大同賣芙蓉大樓成市場「嬌」點
大同公司於3月26日晚上舉行重大訊息說明記者會，宣布芙蓉大樓案已與八家建商、開發公司完成簽約，交易對象包括璞永建設、璞慧建設、璞慶開發、海悅國際開發、敦富開發建設、鋐富開發、濟盟建設及台灣樂菲公司。
海悅是台灣十大代銷龍頭，而「璞」字輩則屬於「璞園」集團，都是房地產界檯面上的大咖，因此，外界都在「猜(根本可斷定)」，著眼點在該塊「地皮」，八家公司取得「芙蓉大樓」最大產權持分，未來可望進行整合，申請都更開發後的獲利才驚人。
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，芙蓉大樓表面看來是辦公大樓交易，但綜觀其建坪價之合理性，以及公告交易金額高於不動產估價師評估之特定價格來判斷，該交易應歸類於帶著都市更新獎勵因素的土地交易。
楊長達表示，若將都更容獎計入土地坪效，依該土地交易金額推估未來推案房價大約落在每坪230萬元左右，以該土地所處之「鑽石級」地段及廣達860坪之產品可塑性，此房價相當符合市場行情。
瑞普萊坊副總暨投資部主管吳紘緒表示，由於此次交易的土地面積約860.03坪，佔整宗基地1,367.30坪的持分約62.9%，如果以土地單價每坪1,526萬元換算，芙蓉大樓的土地市值超過200億元(約208.7億元)，比2021年皇翔取得敦南sSOGO基地(938.96坪)的130億元(實際為股權交易，130億元為市場傳聞)還高價。
蛋黃區舊商辦 開發商爭搶
宏大國際資產總經理陳益盛表示，這件標的坐落地點，是所有建商人人都想要的黃金地段，甚至可用「綠寶石」來形容—稀有、璀璨。
既然是好地段自然是百家爭鳴、人人想要取得，買賣價換算土地單價每坪1526.1萬元也創新高，超越了敦化南路中華票券大樓土地單價1502.6萬元、信義路大安森林公園角地的1400餘萬元、敦南SOGO的1384.5萬元，芙蓉大樓交易案儼然成為新的地王。
既然地價這麼高，為何還有多家建商爭搶？陳益盛分析，芙蓉大樓基地以「住三之一」為主，容積率400%，部分土地使用分區為住三，容積率225%，加上都更容積獎勵50%，容積移轉40%，每一地坪坪效可建約7~8坪的高坪效，再加上區域房價有機會挑戰鄰近豪宅「帝寶」的最高成交價每坪298.2萬(台商河南王於2013年購買)，因此吸引多家建商爭搶。
信義全球資產公司總經理林三智表示，商用不動產市場首季交易開紅盤，單季成交額突破400億元大關，市場迎來首筆百億元級別大型商辦交易，為開發商、代銷業者組隊買北市芙蓉大樓部分產權。
舊商辦具都更商機
林三智指出，投資收益型買方或大型開發商瞄準市區老商辦大樓，一次購入多層或包棟，現況可自用或出租收益，待未來大樓進入都更改建時，可掌握更多話語權，享開發改建效益。
林三智指出，建商積極購入商辦大樓等全棟產品，實則是一種購地策略，購入大樓的同時，也擁有精華地段可開發基地，且資金不受土融限貸的限制，未來伺市場時機重建推案，可望帶來龐大的開發改建效益。
另據信義全球的觀察，從去年開始，老商辦大樓交易熱度直線飆升，除企業購置自用外，建商看準重建開發商機，故重金插旗布局。
第一季商用成交量穩住
有「芙蓉大樓」的百億交易量幫襯，吳紘緒表示，2024年第一季的商用不動產交易統計達435億元，超過去年同期約55%，而除了芙蓉大樓，還有晶悅國際飯店、展華花園會館等合計約200億元的交易應該都是為了重新開發為住宅，顯示住宅開發商的積極性。
另根據第一太平戴維斯統計，第一季大型商用不動產成交金額(單筆3億元以上)為240億元，受到低基期影響，年增率為46%。
第一太平戴維斯協理丁玟甄表示，在第一季交易中，撇除芙蓉大樓案外，科技業持續作為商用不動產市場最主要買方，在購置廠辦與辦公室的驅動下，本季投入金額達78億元，貢獻超過三成的交易。
本季最大筆交易即由台達電以47.9億元購入內湖科學園區利豐大樓與瑞光大樓二棟大樓所寫下，這也是繼台達電在2018年斥資10億元在瑞光路上購地自建廠辦大樓後，再次於同一路段購置辦公空間，同區域擴編仍是企業的首選。
另外，電子零件通路商利機則是購入台中七期預售商辦案聯聚中維大廈27樓，每坪單價73萬元，作為營運總部。
第二大的主力買方為建商，單季投入金額達68億元，指標交易包括國聚建設斥資34億元購買台中南屯婚宴會館，以及國盟開發向南山人壽購入基隆物流倉儲，總金額13億元。
丁玟甄表示，從近幾季建商布局的策略中可以發現，除購置整棟可立即開發的商用不動產，避開央行的土地限期開發規範外，部分建商則是購置帶租金收益的標的，將整體開發期程拉長。
企業掀置產風潮
信義全球資產公司分析，為抑制電價上漲引發的通膨預期心理，今年第一季央行出乎市場意料升息半碼，利率回到十五年前高點，而商用不動產具抵抗通膨特性、有助資金避險，吸引資金流進，帶動交易穩健成長，據信義全球資產公司統計，2024年第一季上市櫃法人共投資商用不動產交易量達421億元，較去年同期大增151%。
林三智分析，從去年起，企業掀置產風潮，市場交易火力集中在核心商圈的指標辦公大樓，又以傳產、科技企業主購置動能最積極，今年一月時，電源供應器龍頭台達電就斥資共47.89億元買下內湖利豐大樓、瑞光大樓，賣方為南山人壽。
林三智進一步分析，預期市區指標商辦仍會是今年市場熱門交易標的，自用買盤交易暢旺，建商會繼續進場評估商業大樓、透天店面、旅館商場等危老改建案。
五大交易案 企業自用擔當
另根據戴德梁行發表2024年第一季度商用不動產、土地市場動態，商用不動產方面，交易熱度明顯增溫，全季交易金額來到212億元，與去年同期相比增長51.5%。
本季最大宗的交易為南山人壽出售位於台北市內湖區的利豐大樓及南山瑞光大樓兩棟廠辦予科技大廠台達電，交易金額達47.9億元；國產建材以16.4億元出售台南國賓影城商場位居第二；第三名則為台新人壽以14.5億元取得位於台南市永康區的廠辦大樓。
隨著科技產業景氣復甦，相關企業需求持續擴張，使得本季交易聚焦於企業購置自用的廠辦大樓及廠房。戴德梁行表示，此波企業需求旺盛加上資金充沛等有利條件，為今年市場建立良好的開局。但由於租金成長緩慢，加上通膨與升息疑慮，投資性買盤暫時性降溫，預料商用不動產仍由企業自用擔當需求主力。
根據高力國際統計，第一季商用不動產交易額約438億元，相較去年同期165億元，年增高達1.65倍，更是2022年以來同期最高。其中以辦公室交易額近185億為最高，較去年同期的25.79億元年增達6.16倍。
其次則是廠辦交易額近82億元，第三為廠房、倉儲，交易額近55億元，而且除零售部分較去年衰退外，其他商用不動產類別都是呈現成長現象。高力國際分析，首季商用不動產除開發業者積極買進，自用買方則以科技業較積極，本季共出資84億元買進商用不動產。
此外，隨2023下半年買賣移轉棟數大增，開發業者積極出手買地、獵樓補庫存，第一季商用不動產、土地，建商均為最主要買盤，占比均超過五成。根據高力國際調查，第一季商用不動產交易金額達438億元，光是建商就貢獻229億元，占比約52.28%；首季土地交易額約469億元，建商便出手260億元，占比約55.43%。
高力國際副董事總經理暨資本市場及投資服務部主管黃正忠指出，開發業者看準買進整棟舊樓重建商機，以逾200億元共買進台北市芙蓉大樓、桃園市晶悅國際飯店以及台中市展華花園會館等三棟舊樓，此途徑也成為另一條儲備土地的管道(如附表)。
仲量聯行董事總經理侯文信指出，國內經濟持續復甦，景氣燈號自開春連兩綠，帶動商用不動產交易額回溫。本季累計買賣交易額達新台幣360億元，由於去年同期基期偏低，致第一季交易規模較去年同期大幅成長181%，其中自用比例佔43%，約新台幣154億元；開發商預計承購後開發重建案件交易金額達142億元，占比39%；而投資目的本季則僅以64億元占總交易額之18% 。
以產品別分析，第一季辦公類型產品交易額表現優異，除自用剛性需求強勁外，商辦及廠辦總交易額更受大型交易影響，佔第一季總交易金額的七成。單以商辦產品買賣便佔第一季總交易額五成，而璞永建設等購入芙蓉大樓一案更使辦公室交易額由去年同期之14億元上升至178億元，同期市場交易額占比上升39%。
本季買家組成分析，開發商占比43.1%，交易額達到新台幣155億元。開發商取得用地方式改變，帶租約之建物亦成為置入標的，錨定未來可都更及再開發價值，如璞園聯盟購入芙蓉大樓、國盟開發購入基隆安樂區物流倉儲、誠邑築建設購入德成大樓及郡都入手中正飯店。
第二大買家類別為科技業，受AI、車用電源等科技需求影響，促使科技大廠如台達電、耀華等積極購置廠辦、廠房，科技業交易額來到95億，占整體交易額之26.4%。
建商買地轉趨積極
至於土地的交易量，吳紘緒表示，第一季的純土地交易量僅有357億元，表示市場上除了重劃區的土地較容易取得外，現在開發商為了取得好的「布料」，從舊大樓交易，到合建開發、公辦都更或捷運聯開案，都能更有效的取得土地，以及控制整合時間，這是在土地交易金額上所看不到的。
戴德梁行表示，土地交易量走過2019至2021的三年輝煌歲月，自2022年度起則連兩年呈懸崖式下跌，2023年度單季平均交易量甚至跌破新台幣300億元，今年開春首季的交易量透露出市場對於選擇性信用管制及平均地權條例修法之影響層面已有相當程度的理解與因應，因此購地信心已恢復。
土地市場方面，交易量為新台幣637億元，為2022年度以來首次單季突破600億元大關，一掃連續兩年的低量陰霾。
楊長達表示，第一季交易仍維持住商土地與工業土地8:2的格局，反映出開發商與製造業對於土地的穩定需求，在地價整體表現方面則仍處於平盤抗跌階段。
楊長達指出，第一季十大土地交易中，工業土地佔了三筆，分別位於彰濱工業區、內科舊宗段及龜山工業區，皆屬於自用買盤，交易價格亦都符合當地交易行情，並未有創價之表現。
仲量聯行統計指出，土地市場方面，本季累計交易額達新台幣493億元，季增率達39%。市場自去年第一季起逐季回溫，與基期較低之去年同期相比，增幅達163%。
房市回溫 建商獵地建庫存
侯文信就土地交易市場買方分析指出，以開發商買家最積極購入土地存貨，佔市場交易總額之58%，達285億元。究其原因，主要為去年第四季住宅市場回溫，進一步帶動建商購買土地增加庫存。
侯文信就資本市場重點觀察指出，一、市場資金充裕，第一季交易狀況熱絡，2024年市場表現可正面看待；然通膨疑慮仍在，進一步升息可能性對房市影響仍待觀察；二、央行升息拉升壽險業不動產最低投資收益率達2.97%，預計自用型買方仍為市場主要需求來源，其中辦公類型產品自用剛性需求仍強，商辦及廠辦交易量仍佔市場五成以上；三、自去年第一季起，土地交易市場逐季升溫，加上住宅市場於第四季回溫，開發商開始擴充土地存量，住宅用地交易額上升；四、台商資金回流五年內不得投入不動產禁令將屆期，資金於解禁後是否進入不動產市場後續值得留意。
黃正忠指出，除商用不動產買氣回溫外，土地買氣逐漸活絡，第一季交易額約469億元，對比去年同期約178億元，年增近1.64倍，且相較去年上半年土地交易額僅約417億元，今年第一季土地買氣則直接超越去年上半年。
進一步觀察土地交易熱區則是台中市買氣最佳，首季土地成交額約113億元，占比約24%，第二則是新北市約102億元，占比約22%。至於首季買進土地類型，以商業區、住宅區土地為主，兩者占比合計約75%，工業土地占比約20%，且首季前五大土地交易案，僅一筆為自用營運，其他四筆均是開發業者買進。
高力國際董事總經理劉學龍也表示，首季在「商用穩、土地回溫」的情勢下，預期自用型買方、高資產族群在考量不動產兼具收益與保值的考量下，將持續成為今年買盤主要動能，至於土地買氣則在開發業者積極出手買地後，可望推升全年土地交易總額。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，土地市場在第一季出現回暖的跡象，單季交易金額為371億元，季增率與年增率分別為2%與120%。建商購地意願回升，第一季購地金額為245億元，比去年同期的80億元大幅增長(如附圖)。
此外，隨著對住宅市場的信心增加，建商購地規模明顯提升，單筆規模超過10億元的購地案就有八筆，比去年同期增加六筆。最高金額的前三筆分別為新苑興業等開發商以35億元購置的桃園晶悅飯店重建案基地，愛山林與亞昕則以33億元與20億元購入新北泰山與林口新市鎮土地。土地交易區域則集中在北台灣，桃園市、新北市與台北市分別有85億元、84億元與63億元排名前三名。
黃瑞楠表示，在預防性通膨的考量下，央行宣布調升基準利率半碼，此舉將使平均房貸貸款利率提升到2.2%以上，對於不同類型的買方影響各異，但整體而言，在經濟的穩健發展下，仍樂觀看待未來一至二季的商用不動產市場表現。
