台灣房市過熱嗎？政府祭出各種打炒房措施，但房價卻打不下來，近年七都重劃區都在漲，而買房竟要排隊，還有人揪團購，熱況有如「發爐」般。
政府為打擊預售屋炒「紅單」問題，進行《平均地權條例》修法，五子法並在去(112)年七月上路後，短暫衝擊預售屋銷售市場，不過，今年以來，房市又「活」起來，不僅七都重劃區近一年都漲，就連有些預售建案都出現「排隊」或揪團購的熱況，此股「買不到房」的氣氛，儼然「發爐」般，讓人傻眼！
而房市為何這麼熱？哪些區域的買氣最熱？至於今年第一季的房價表現強區又在哪呢？專家又是如何解讀「排隊」及「揪團購」現象呢？
七都這些重劃區都在漲
僑馥建經根據實價登錄，統計去年第二季至今年第一季，近一年七都預售屋熱門銷售區域，指重劃區的建案最夯，並統整出購屋者最愛買的預售屋都有哪些共通點。
僑馥建經董事長彭慶指出，七都預售屋銷售量屢屢創高，統計近一年，七都中預售屋案量最多的區域在台中市，高達439件，不過，成交筆數最多的為新北市，總計19,746筆。
彭慶就台北市預售熱區表示，大都集中在北投區、大同區及中山區三區，而北投區熱門建案皆鄰近「北士科重劃區」，該區為台北市最後一塊重劃拼圖，距捷運站只要五至十分鐘車程，而該區還在開發中，故生活機能仰賴明德、石牌商圈，周邊醫療資源完善。
台北市發展較早，可開發素地不多，大同區及中山區建案多老屋拆除重建或危老更新建案，基地位於成熟生活圈，捷運、公車等交通網絡便利，生活機能完善。
北投區近一年推案量最多有30件，每坪均價93.6萬元，仍屬北市後段班，中山區推案量僅次於北投區、大安區，每坪均價126萬元，居北市第四名。
至於新北市預售屋交易以三重區、淡水區及土城區為大宗，其中，三重區捷運「先嗇宮站」指標建案「都廳大院」搭上新北市政特區話題，享有捷運紅利，十分受購屋族青睞。
淡水區熱門建案主要位在淡海新市鎮，緊鄰輕軌，區內有大賣場、影城、運動中心等，待淡江大橋通車，可望緩解台２線部分車流量，「山河帝寶」近紅樹林站，開車四十分鐘內可達市中心，距北士科僅二十分車程。
土城區熱門建案位於捷運海山站及土城站之間的暫緩重劃區，鄰近成熟生活圈，捷運萬大線第二期預計2027年通車，將有GL10、GL11站經過此區(圖一)。
桃竹新興熱區成焦點
彭慶針對桃園市熱門區指出，預售建案位於機捷A7重劃區，鄰近林口工業區、華亞工業區，為桃園機場捷運價格凹陷區，吸引雙北自住客置產，生活機能仰賴體育大學或機捷A8、A9區。
中壢區熱門建案緊鄰機場捷運、高鐵桃園站，周邊有大型百貨商場，享高鐵生活圈、體育館生活圈資源，距國道一號、二號約十分鐘，交通網絡便利。
「鴻築麗苑」位於桃園區經國重劃區，１０未來桃園捷運綠線G12站預計在此區設站，緊鄰南崁交流道，往北可通南崁，往南進桃園市區，生活採買需至桃園藝文特區生活圈。「柏克棶」位於中路重劃區，綠地、學區多，主要為純住宅區規劃。
而竹北市預售屋交易熱區集中在高鐵特區及竹北市中心，該區域臨國道一號及117縣道，往返竹科十分便利，高鐵特區市容規劃較新，綠地多，在地消費力強，吸引許多竹科新貴置產，「櫻花聚聚」位於竹北市中心，生活機能良好，鄰近台元科學園區及台鐵竹北站(圖二)。
東區及北區主要建案位於新竹市中心周遭，開發較早，生活機能完善，部分外溢至南寮重劃區，相較於市區每坪均價動輒超過60萬元，位於蛋白區的南寮重劃區，熱門建案每坪均價仍在45萬元以下，近期也是房市熱區。
中台灣重劃區夯
北屯區近年重劃區議題火熱，預售開案量多，熱門建案位在捷運機場重劃區，鄰近台鐵頭家厝、松竹站，區內有夜市、好市多，其他生活機能尚在發展中。「豐邑太原YES」位於單元十四重劃區，臨74快速道路，往來台中市區方便，鄰近大里溪以及大坑風景區，環境清幽。
「雲頂」位於七期重劃區，為台中主要商辦精華地段，綠地多，大型百貨商場林立，房價居高不下。其他熱銷預售案位於水湳經貿園區內，步行即可達台中最大綠地─中央公園，鄰近台74及國道一號，水湳轉運中心預計2026年完工，緊鄰中清路生活圈，多大型連鎖餐廳、生活百貨。
太平區熱銷案位於新光重劃區，鄰近樹孝商圈，連鎖餐廳、小吃、生活商場林立，公園綠地多，生活機能便利，未來預計有台中捷運藍線通過。
題材帶動台南市熱區銷售
「南科悅揚」為安南區最熱銷預售案，位於史博館特區，鄰近和順工業區、永康工業區，開車至南科只要十八分鐘，目前重劃區仍處於開發階段，生活機能不足，需跨區補給。九份子重劃區擁大片綠地及純住宅區規劃，市場接受度高(圖三)。
「良勳森悅」鄰近商60重劃區，台南市府將「商60」定位為「安南副都心」，未來規劃建設金融中心、商辦、大型購物中心等，期待創造更多就業機會，區內也規劃大面積公園綠地，再加上未來北外環工程的交通加持，未來生活機能看好。
東區的「艾美」鄰近南紡購物中心，位於平實重劃區，平實公園腹地廣大，鄰近台南榮總，周遭採買便利，八分鐘上國道１號，距南科約二十二分鐘。東區其他熱銷案集中於南台南副都心，重劃區腹地廣大，騎車五分鐘可至崇德路商圈，十分鐘上國道一號，台南鐵路地下化工程也計畫於該區設置南台南站，最快2026年通車。
永康區「邰欣帝堡」鄰近永康車站生活圈，距國道一號五分鐘車程，距南科十八分鐘車程。其他熱銷案位於鹽行國中重劃區，距國道一號五分鐘，鄰近北外環快速道路，往北至南科約十七分鐘，往市區的北外環第二、四期預計2027年完工，屆時將可大幅縮短市區至南科的交通。
軌道經濟帶動高雄買房熱
三民區熱銷建案主要鄰近捷運輕軌或台鐵沿線，車程約五分鐘，「森美樹」位於中都重劃區，鄰近中都濕地公園，自然景觀豐富，目前生活機能尚待發展，仰賴周遭生活圈補給，其他熱銷案位於生活機能較成熟區域。
橋頭區、楠梓區的熱銷預售屋主要集中在橋頭與楠梓科學園區之間的橋頭新市鎮一期以及高大特區附近，距離兩座科學園區約十分鐘車程，坐擁高雄都會公園大腹地，橋頭新市鎮一期生活機能尚待發展，鄰近高雄紅線青埔及橋頭糖廠站。
根據最新的旅運量統計，這兩站旅運量敬陪末座，顯示目前周邊產業尚在發展階段，未來橋科、南科陸續開發完成，帶來就業人口，未來生活機能將更加完善。
高大特區生活機能較好，有家樂福及較多餐廳，目前尚無捷運，往返市區以自駕為主，目前區內台17通往左營，新台17線預計2026年通車，屆時可舒緩翠華路車流量，橋頭通往左營可望節省十五分鐘車埕。
交通及產業發展成票房保證
彭慶就七都預售熱區的發展情況指出，北部地區大眾交通建設成熟發展，買房族偏好買在捷運輕軌線周遭，雙北及新竹房價屢創新高，許多買房需求外溢至周遭蛋白區，故捷運、高鐵，鄰國道等往返市區的便利性對買房族來說相對重要，北士科園區為台北市近年重點發展重點園區，帶動周邊房市熱度上升。
中南部可開發素地較多，買房族熱中綠地多的新興重劃區，主要交通以開車為主，故聯外方便、離產業園區的交通距離是考量重點，尤其南部科學園區話題不斷，買房族看好未來交通建設及產業園區的開發，有望帶動就業及居住需求，即便目前生活機能尚未成熟，生活需依靠鄰近成熟生活圈，仍吸引許多科技新貴南下置產卡位。
利空鈍化 第一季房市向前衝
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去政策包括《平均地權條例》修五子法、央行信用管制等，有效抑制短期投機的行為，不過市場很快就適應政策變化，在大環境對於房市偏向有利的條件下，包括台股創新高的資金動能，通膨預期與民眾對於房價上漲預期，都推升房市仍在緩步創高，高房價問題相當難解。
信義房屋並統計今年三月的預售案實價登錄揭露數量已達1.3萬件，金額高達2135億元，倘若排除《平均地權條例》上路前一個月的曾出現的大量上車潮，那今年三月預售揭露的成交金額恐怕是預售實價揭露以來的單月新高，曾敬德表示，現在已經沒有預售換約買盤，成交狀況與2021年第四季還有投資買盤時相當，買氣好的有點可怕。
曾敬德表示，由於現在預售市場相當火熱，購屋人購屋時還是要保持理性，不要因為低自備就上車，要看看未來是否負擔得起，另外未來預售交屋時，新青安是否還如此優惠，都是必須先冷靜一下想清楚再上車。
成交量換算成分鐘的響聲驚人
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，今年 Q1 房市成交活絡，全台預售屋成交件數 30,625 件，同期買賣移轉棟數則有 81,013 件，平均每小時成交 51.1 件，雖然比上一季(去年Q4)減少 2.8 件，但比去年同期大增 14.3 件。
如果換算成分鐘，則今年 Q1 每分鐘成交的房屋有 0.85 件，而上一季約為 0.90 件，去年同期每分鐘則僅成交 0.61 件。
何世昌假設性地說，如果每成交一間房屋就像計程車出現跳錶聲，那麼最近兩季的房市發出「嘟嘟嘟嘟嘟嘟嘟」的聲音更頻繁，每嘟一次都是佣金的聲音。
然而，不管是代銷業或房仲介，眼下最大的挑戰是「缺乏案源」，案源不足，便會面臨無房可賣的窘境，即使市況很熱，也只能眼睜睜看著商機流過。
台灣房市上半年發爐了嗎？
此外，從近期全台預售市場來看，Q1與Q2應該都會呈現「發爐」狀態，買氣續熱機率極高。
北台灣最強的縣市非桃園市莫屬，這部分也符合先前一直強調的房價鞍型區，將吸引北台灣資金與買氣持續流入。
而最近有些朋友分享龜山迴龍建案開賣前的排隊奇景，不少人用椅子占位子，不知道的還以為是在排名人簽名會。
何世昌表示，他覺得現在預售屋市場有點太過瘋狂了，買的人瘋瘋的，賣的人也在「起肖」，而看到那個「開價」竟如此高，也是無解。
台中的話，台積電題材續熱，海線因品牌建商指標案開賣，價格再往上墊，但需注意海線房價是否已到瓶頸期，若要再往上，可能需要一段磨合時間。
反觀烏日高鐵特定區價位偏甜，何世昌覺得投資人可以留意。另外，十四期有多個品牌建商插旗，與水湳價差正持續收斂。
新竹縣市預售屋價格是見回不回，現在處於一線品牌建商推案公開前的平靜時刻，但平靜的水面下卻波濤洶湧。一旦大家翹首期盼的紅布掀開，迎接歷史天價的那一刻就會來到。
另最近到高雄視察房市，何世昌對高雄房市指出，除了豪宅案極少量成交創新高外，高雄美術館一般住宅案的價格正在衝高當中，最近開始銷售的新案成交價已逼近六字頭。
「看起來很貴，為什麼還是有人買單？」何世昌說，當外圍小港新建案普遍已到一坪30幾萬元，楠梓新案挑戰站穩四字頭，台積電效應除帶動楠梓、橋頭等地房價走升，左營高鐵特定區建案最新成交價也已見五字頭。
從外圍回推至蛋黃區，美術館新案賣五、六字頭好像不意外，甚至可以說有點合理。
今年房價如斷線風箏飛上天
何世昌說，時常有人問「怎麼做才能讓房價下跌」，這個問題頗難回答，因為目前在全世界都還沒找到一勞永逸的方法。
而從各個國家經驗來看，唯一有效且能長期抑制房價上漲的方式為「經濟大蕭條」。所以，為何等待房價崩盤是如此之難，因為你等於在和「經濟大神對作」，長期下來都很難賭贏。
畢竟，人類的經濟持續往上增長，大家口袋裡的錢不斷增加；當你有錢、我有錢、大家都變有錢，錢就不是原本的錢，它會產生通貨膨脹，錢的購買力變弱，房子總是易漲難跌。
沒有人可以違背大勢，任何國家即使祭出殺傷力很大的政策，頂多只有短期有用，長期都無法收效。更遑論多數政策是錯誤的，當然無法擊潰房價。
大多數人都認為「房地合一稅」和「預售屋禁止轉售」是打炒房好政策，更沒有政治人物敢去動它，但兩政策都造成「閉鎖效應」，也就是要35-45%重稅期間，投資人不會賣，這段期間因「賣盤變小」，對房價的衝擊自然變小，因此，短期內別奢求房市會反轉，何世昌認為，今年的房價就像斷了線的風箏，飛上天。
今年第一季房價上漲區
台灣房市成交轉熱絡，大多數人都關心房價走勢，根據「政大永慶七都大樓房價指數」和「政大永慶雙北公寓房價指數」數據顯示，2024年Q1七大都會區大樓房價指數漲勢再起，其中桃園、新竹、台中、高雄年漲幅皆超過一成，新竹縣市房價指數近五年漲幅更是年年均達雙位數(表一、表二)。
比較雙北地區的大樓和公寓產品房價指數變化，受益於經濟前景看好抬升整體房市熱絡，使2024年Q1雙北大樓和公寓齊漲，房價指數漲幅未有明顯差異。
觀察近五年七大都會區Q1的大樓房價指數變化，房價漲幅明顯再起。2023年Q1七都都會區房價指數漲幅雖出現短期回落，但是2024年Q1房價漲幅明顯成長，桃園、新竹、台中、高雄的大樓房價指數年漲幅再度突破雙位數，新竹縣市以年漲幅17.8%位列七都之冠。
永慶房產集團研展中心總監郭翰分析，2024年台灣經濟表現亮眼，景氣對策燈號連三顆綠燈，民眾購屋信心增強，使自用、長期置產族群回籠，買氣回溫。再加上新青年安心成家優惠貸款方案，帶動民眾加速購屋決策，使台灣房市再度出現一波熱潮。細觀2024年Q1的大樓房價指數漲幅較去年同期全面攀高，2024年房價漲幅恐將令人「有感」。
