台灣房地產的稅制因各時期的修法而常有新舊制之分別，導致買賣房的民眾，若不懂稅制規定，常是表面賺了錢，但一繳完稅才知，根本就沒了裡子。
文．顏瓊真
自從房地合一稅在105年1月1日上路後，買房、賣房的獲利算法就變得複雜多了，而一提到房地合一稅最高的課稅級距為45%，等於房子增值賺的錢，有一半要繳給政府，但如果善用「重購退稅」，那繳的錢就可申請退回來。
「不過」，天下沒有白吃的午餐，想退稅，得要符合一切規定，這樣，「如意算盤」才能打得好。
房地產有萬萬稅
一般來說，跟房地產相關的稅賦，就持有稅來說，有「房屋稅」(現還有囤房稅2.0)及「地價稅」，而就房屋交易來說，買方要繳房屋的「契稅」，賣方要繳財產交易所得及土地增值稅，而前者還分「舊制(取得房屋在房地合一稅實施之前)」，及「新制(房地合一稅2.0)」，另若是房子是贈與的，要繳「贈與稅」，若是繼承時，也要繳「遺產稅」，因而，上述種種稅，也被外界評為「萬萬稅」！
但「你都有賺錢了」，政府當然認為，「你也要繳一點稅才行」！不過，政府還是開了一扇門，那就是在「自住」需求下的「換屋族」，就可以利用「重購退稅」來退回一些錢。
「重購扣抵／重購退稅」是政府提供換屋族的節稅優惠方案，民眾在兩年內完成「先買後賣」或「先賣後買」的重購行為，並符合相關條件，即可申請扣抵或退還出售舊屋時已繳納的所得稅或土地增值稅。
但想退稅，也不是那麼簡單的事，永慶房屋契約部資深經理陳俊宏及勝樺法律地政士事務所所長陳勝樺兩位專家說，單是「重購退稅」就有三種，包括「財產交易所稅」、「房地合一稅」及「土地增值稅」，換屋族得要搞清楚，換房才能「省很大」(如附表)。
新舊制財產交易 重購退稅大不同
陳俊宏指出，不同時期購入的不動產，辦理「重購退稅」的規則「大不相同」，如果出售的房屋是在104年12月31日前買賣取得，適用「財產交易所得」舊制，在重購房屋隔年申報所得稅的時候，從所得稅應納所得稅額中扣抵；反之，若是在105年1月1日之後買賣取得，則適用「房地合一稅」新制，可於完成移轉登記之次日起提出申請退稅。
陳俊宏表示，不論新制或舊制，退稅採計條件都包含：出售及重購房地的時間(以完成移轉登記日為準)在二年以內，以及出售的房地在賣出前一年內無出租、供營業或執行業務使用。
此外，新制或舊制不同的地方在於：
一、舊制的房屋「戶籍登記」須為本人或其配偶、直系親屬，而房地合一稅新制中的「直系親屬」則限縮為未成年子女。
二、新制有限制重購後五年內不能改作其他用途或再移轉，否則將追繳原退還稅額，舊制無限制。
三、舊制僅針對「小換大」才能退稅(新購屋價額需大於舊屋價額)，新制除「小換大」外，特別放寬「大屋換小屋」可按比例退稅。
陳俊宏表示，針對前述財產交易所得稅與房地合一稅的扣抵或退稅，新屋或舊屋的所有權人，無論是本人或其配偶，只要符合條件都可以申請。但要注意的是，政府為了避免投機、落實保障自住權益，若經查發現出售的舊屋沒有「實際居住」使用，退稅申請將不會被核認。
土增稅退稅僅限土地現值「小換大」
而在「土地增值稅」的「重購退稅」部分，陳俊宏說，買入新屋和賣出舊屋的時間同樣需要在二年內，且設籍與房屋的所有權人，均須為本人、配偶或直系親屬，並符合自用住宅情形。
特別要注意的是，新舊土地的所有權人，必須為「同一人」，也就是說，買房子和賣房子的要是同一個人，如果今天賣掉自己名下的房子後，然以配偶名義買入新屋，所繳的土地增值稅就不能退稅。
陳俊宏更指出，土地增值稅「重購退稅」的計算，不是依市價或房屋面積大小，而是以「土地公告現值」總額為判斷基準。
若新購自用住宅用地公告現值加上出售時已繳納之土地增值稅，超過原出售自用住宅用地公告現值，即可申請退還土地增值稅，最高退稅額以所繳稅額為限。
不過，很多民眾還是搞不太懂，舉例來說，有個客戶出售一戶在台北市大安森林公園旁的公寓房子，價格為2800萬元，轉而到台中七期買一戶價值6000萬元的豪宅，看似「以小換大」，問題是，台北市大安森林公園旁公寓房子，因「土地持分」大，土地公告現值較高，而台中豪宅屬於大樓產品，「土地持分」小，土地公告現值跟台北市一比反而少，就不符合「重購退稅」的規定，這是消費者要注意的。
重購退稅的限制規定
陳俊宏再次提醒，三種重購退稅都有一些「限制規定」，其中，有關房地合一稅及土地增值稅兩項，新購房地自登記日起列管五年，如有下列任一情形，將會被追討稅金：一、五年內售出或過戶(包含配偶贈與移轉)。二、改做其他用途，公益出租、營業都不行。三、戶籍遷出，本人、配偶或直系親屬(房地合一稅為未成年子女)，五年期間至少要有一人設籍。
此外，重購退稅的使用次數沒有限制，但房地合一稅的退稅請求權時效為五年，土地增值稅則為十年。陳俊宏建議，換屋前先了解退稅條件並試算，再規劃房地登記，才能符合最大利益。
設籍及居住事實很重要
陳勝樺談到，政府為降低自住者的換屋負擔，因此，才有「重購退稅」的設計，但很多人都想，「我都住在這屋子，不就是『自住』嗎？」但只對了一半，少了「設籍」，就不符合「設籍、自住」兩項規定；另有人「設籍」，卻很少「住在裡面」，又會被國稅局剔除。
陳勝樺指出，有關「重購退稅」有三大重要觀念，第一是設籍(户籍遷入問題)，第二是「居住事實」，這涉及到推計課稅或實質課稅的認定，第三是一年無出租、無營業；以上三項，都具有稅捐構成要件生效的同一性。
因此，了解法令規定是很重要的，而就「財產交易所得稅」的法令來說，陳勝樺指出，財產交易所得稅在《所得稅法》第17條之2所稱「自用住宅之房屋」之認定原則，在財政部108.11.18台財稅字第10804592200號令有做解釋。
其條文為：《所得稅法》第17條之2關於納稅義務人重購自用住宅之房屋得申請扣抵或退還已納綜合所得稅規定，所稱「自用住宅之房屋」，指納稅義務人或其配偶、直系親屬於該地址辦竣戶籍登記，且於出售前1年內無出租或供營業使用之房屋。故其條件在出售房屋土地之使用，有出售前1年內無出租或供營業使用之限制。
而「房地合一稅」也有重購退稅之規定，其適用條件規定於《所得稅法》第14條之8。
條文內容為：「個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。
個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。
前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。」
陳勝樺指出，該條文中並沒有規定「自用住宅」之條件，不過，財政部在《房地合一課徵所得稅申報作業要點》第17條有做規範，「有關自住房屋、土地交易所得稅額扣抵及退還之規定，個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住，且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用；以配偶之一方出售自住房屋、土地，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用」。
陳勝樺表示，該內容雖在房地合一稅重購退稅出售房屋並無「無出租、供營業或執行業務使用者」，但依據高雄高等行政法院判決112年度訴字第200號談到關於營業設立時間問題，在108年台財稅字第10804592200號令解釋中，所得稅法第17條之2關於納稅義務人重購自用住宅之房屋得申請扣抵或退還已納綜合所得稅，其中一年未營業未出租的規定，並非在規範三種個別不同稅的規定，而是在規範所稱關於在稅捐優惠上自用住宅房屋的「自住房屋」作一規範。
如果以獎勵房屋之自用，關於自住稅捐之優惠，在方法及程序、目的皆無不同，雖無法令明顯規範但法理相同，仍需要出售前一年內，未曾供營業使用或出租者。
以此可看出在高等司法見解，法律雖未規定，但法理上房地合一稅重購退稅仍有適用一年無出租無營業的規範。
至於土地增值稅在《土地稅法》第9條規定：「本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記」，同法第35條第3項亦明定：「於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之」。即所有權人或其配偶、直系親屬於該地設籍外，尚須出售前一年內，未曾供營業使用或出租者方得適用。
小心點 設籍很重要
陳勝樺表示，上述三種法令規定都有談到「設籍登記」，其中的眉角很大，舉例來說，老張在111年買Ａ屋，112年買Ｂ屋後，112年又買了Ｃ屋，之後，在112年將Ｂ屋出售，他要以新購Ｃ屋作為出售Ｂ屋之「重購退稅」。
在法理上，如購買Ｃ屋時，戶籍有設在Ｂ屋上，就可以辦重購退稅；但如果購買Ｃ屋時，戶籍並未在Ｂ屋，而是出售Ｂ屋時才遷入，按「法理」來說，就不能申請「重購退稅」，陳勝樺說，重購退稅的「先買後賣」，買時，戶籍就需要放在您「出售」的房屋內才行。
陳勝樺提醒，多屋族常取巧，例如，在買Ｂ屋時，是同時在賣Ａ屋及Ｃ屋，看哪一間先賣掉，想用先賣掉的那間跟Ｂ屋配對做「重購退稅」，問題是，若戶籍不在那間先賣掉的房子，就不符規定，無法達到「重購退稅」的「設籍」規定，此若是要退回繳很多稅的房地合一稅時，換屋族恐竹籃子打水一頭空，最後落得「得不償失」了。
但設籍登記之外，現今很多申請案遭國稅局「駁回」，關鍵都在「居住事實」上。
別因「居住事實」而踩雷
財政部北區國稅局曾發新聞稿表示，房地所有權人有住所遷移等實際需要，必須出售原有自住房地，而另於他處購買自住房地，為了避免因課徵個人房地合一所得稅，而降低其重購房地的能力，以保障自住需求，《所得稅法》規定，個人重購自住房地時，可申請稅額扣抵或退還，條件必須以出售原有自住房地為限。
陳勝樺指出，所謂的「自住房地」，政府的解釋都是「有設籍」及「有居住」，而這些年，很多人買賣房子會運用「重購退稅」來達到省稅規劃，但最近有很多是栽在所謂的「居住事實」上。
而現今國稅局在查「居住事實」有三種方法，一是電力歸屬低電用度認定空戶，第二是水力使用明顯空戶，第三是發函給管委會，了解申請「重購退稅」者有沒有居住在該出售的房子上。
一旦申請被國稅局駁回者，則申請者只能找「確實居住事實」來說明及佐證，如一、曾簽收函件、信柬、掛號等，二、請管委會出「住戶證明」，三、社區或設施簽到簿，四、里長證明，五、住家社區附近商店日常消費發票(對完統一發票，也不要丟)。
不過，面對國稅局以「推定」來認定有沒有「居住事實」的作法，陳勝樺很不以為然。
推計課稅對納稅者不公
他舉一實際案例指出，有一位老人原本居住在台東，也設有戶籍，但後因年紀大、生病而住院，治療後入住北部照護中心，在住進該照護中心一年後，想把他台東的房子賣掉，改至桃園買屋，而房仲也告訴他，賣台東設籍房子後，把戶籍遷進桃園新買的房子，就可以辦理「重購退稅」，但後來會找上他尋求協助，就是申請案被國稅局審核沒過關。
陳勝樺指出，最近行政法院判例，國稅局與當事人之爭執上，雙方都以水電為爭執，甚至法院也以用電及用水量為認定，實為整個社會最大的錯誤。
在法律上，《戶籍法》第16條亦不以實際生活為「居住事實」為要，更況在人之所謂法律上之居住，並非完全無離開住所，如戶籍法所為兵役、入監，或因身體治療，難不成其設定住所為兵營、監獄、醫院嗎？
低用水電量判定居住與否 存爭議
陳勝樺另舉例說，比如一個社區住戶，他是一個上班族，每日朝八晚六，早上一早即出門，晚上六點下班，在外用餐，然後去健身房運動、洗澡，然後回家休息，他的住所用電及用水極少，只有刷牙洗臉，若以「低用電及低用水」來推定其「沒居住」，那這樣認定才真的有問題。
陳勝樺表示，「水、電用度」本就是國稅局以推計課稅的假設文件，甚至連間接證據都談不上，可惜在《納保法》第14條第一項竟規定，「如因調查成本過高或經調查仍不能確定課稅基礎，稅捐稽徵機關無法取得完整證據據以核課稅捐，基於維護課稅公平原則，得以一定方式(如同業利潤標準)推估納稅者所得核定稅捐。」給了稅捐單位「推計課稅」依據。
問題是，第14條第二項規定，「稅捐稽徵機關推計課稅，應斟酌與推計具有關聯性之一切重要事項，依合理客觀之程序及適切之方法為之」，可是，國稅局卻單以水電度數為參考，卻違反第二項「應斟酌與推計具有關聯性之一切重要事項」，且未選擇對人民權益損害最少者，實對眾多納稅義務人非常不公。
陳勝樺認為，「居住事實」在實際認定，並非單純用水用電少既可推定當事人未「實際居住」，此以推定之假設證明而侵害人民稅務上權利，是非常可議的！
