央行的一根手指頭，深深牽動房市神經，但連續三年的信用管控，房市反應逐漸鈍化，建商見狀趕緊加碼購地，商用地產的交易又活絡起來了。
中央銀行於6月13日召開第二季理監事會，會後宣布暫停升息，但下調六都及新竹縣市等特定地區第二戶房貸成數至六成。由於外界認為房市過熱，央行應會再加重打擊力道，但似乎「雷聲大、雨點小」。
此外，由於央行的管控動作大都針對住宅市場，因此，商仲業者認為，央行暫停升息，有助不動產投資人持正面態度及整體經濟金融穩健發展。
永慶房屋另指出，六都會區公布5月「建物買賣移轉棟數」合計為26,833棟，是2022年1月以來單月最高，另1至5月整體交易量合計為112,630棟，更創下自2012年來，13年來第二高紀錄。
世邦魏理仕研究部也統計，今(2024)年前五月全台大型土地及商用不動產成交金額總計為新台幣1,245億元，較去年同期大幅成長57%，主要是台灣房市轉熱，帶動建商進場獵地，土地交易增溫。
世邦魏理仕台灣總經理林敬超指出，基於國內通膨漸有改善，且國內外主要機構預測今年台灣經濟成長率將逾3.5%，台灣央行在今年內降息的可能性相當低。而隨著台灣貨幣政策走向明朗化，預期下半年大型不動產投資的人態度將是「謹慎、不悲觀」。
投資買盤雖謹慎 科技業太給力
他談到，今年一至五月商用不動產成交金額約新台幣370億元，與去年同期水準大致持平，顯示整體投資情緒穩定。各類別中，廠辦交易相對亮眼，前五月成交量年增21%，其中預售案件即貢獻達46%，主要來自於科技業者「自用需求」穩定，且預料仍是下半年商用地產的購買主力。
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出，截至今年五月底，全台土地買賣金額近新台幣875億元，較去年同期大增108%，顯現土地市場需求明顯回暖。在房市買氣轉趨熱絡的激勵下，前五月建商購地金額年增122%至新台幣619億元，當中97%的交易量位於六都。
此次央行調升存款準備率，意味著銀行可運用資金將變少，使其貸放能力減弱，預料後續銀行將慎選授信案件，以土建融來說，建商欲順利取得貸款，應更注重建案地點與規劃。世邦魏理仕預測，未來數月少部分建商可能放緩購地步伐，惟受去年比較基期偏低影響，2024全年土地買賣金額有望年增逾30%。
李嘉玶並針對台灣商用不動產的發展進行回顧與展望，她談到，2023全年台灣GDP成長率走弱至1.3%，創下2010年以來最低水準。但據主計總處最新發布統計，在國內消費維持穩健及民間投資轉呈擴張的支持下，預測2024年台灣GDP成長率將攀升至3.9%(圖一)。
與此同時，受惠於全球對於人工智慧、高效能運算等先進技術的採用持續增長，今年國內出口動能將明顯轉強。考量到全球經濟不確定性尚多，本土製造業者將以正向、謹慎的態度訂定今年的資本支出計畫，台灣工業不動產市場可望因自用購買需求維持平穩而受惠。
台北辦公室市場空置率仍可控
李嘉玶就台北商用不動產分析指出，2023年間台北市中心共有富邦人壽A25、國泰松江長春大樓及寶紘敦南商業大樓等三棟全新辦公大樓完工，總計為市場注入約26,600坪的可租賃面積。
在2023年前三季中，租賃市場面臨五年來最大規模的新增供給，加上租賃需求疲軟、去化速度緩慢等現象，致使平均辦公室空置率於2023年全年內上升1.5個百分點至5.1%。
然而，檢視今年近幾個月的商辦市場表現，發現企業租戶在辦公室搬遷決策上轉趨積極，其中有意遷至租金較高昂之辦公大樓的跨國公司數量亦呈現增長趨勢。
李嘉玶表示，隨著台灣經濟表現回暖，更多企業將開展業務擴張計畫，並縮短辦公室搬遷的決策時程，預期2024年辦公室詢問度將明顯升高。
此外，由於愈來愈多公司致力於為員工提供良好的工作環境，追求遷往更高品質辦公室的需求，因此，關於搬遷至綠建築認證大樓的詢問度正逐步上升，惟市面上既有綠色商辦大樓的空置率多處於歷史低檔，造成此類要求在短期內難以落實。
在未來即將加入市場的新供給中，擁有國際級綠建築認證的辦公大樓將更容易獲得重視ESG實踐之租戶的青睞。
2024年台北主要辦公商圈共將有三棟全新辦公大樓落成，包括遠雄大巨蛋(目前已取得使照)、元大金星大樓(目前已取得使照)，及皇翔臺北廣場，合計將有約28,100坪的可租賃樓地板面積加入市場，所幸在租戶搬遷需求增溫的背景下，預估至年底前市中心辦公室平均空置率僅會小幅走升至5.6%。
據世邦魏理仕預測，今年台北辦公室總淨去化量將較2023年水準顯著地上升，主要係受惠於整體租賃情緒改善。今年內屬於單一租戶大面積搬遷活動的交易案件可能較為零星，然而受益於部分跨國企業對於租賃支出控管的立場將較先前軟化，預料2024年中型租賃交易可望穩定增加(圖二)。
頂級辦公室租金逐漸觸頂
此外，2023年台北Ａ級與Ｂ級辦公室平均租金分別較上年小幅成長1.0%、0.6%，呈現自2018年以來最緩慢的年增率。雖然多數房東因持有的辦公大樓本身空置率偏低，而持續在租賃談判中保有相對優勢地位，但數據中亦顯示，市中心多棟辦公大樓的成交租金水準已逐漸觸頂(圖三)。
以位於信義基隆區的頂級辦公室為例，其平均租金年成長率即由2022年的5.4%縮減至2023年的0.5%。儘管法人租戶們仍舊偏好搬至更好的大樓或較精華的地段，但其中願意為此支付可觀租金溢價者僅為少數。
有鑑於多數租戶對於支付之租金水準高出市場行情的接受度並不高，預料未來數季內大部分房東將維持租金開價不變。
世邦魏理仕研究部預測，2024全年Ａ辦平均租金將年增約0.9%，主要是由新完工大樓內的租賃交易所推動。
總體而言，在2026年台北辦公室市場轉為供過於求的情景浮現之前，房東方將繼續佔有租約談判優勢，然而預期未來一兩年內，現有大樓房東亦將展現彈性態度，以期利用租賃優惠吸引新舊租戶。
此外，2023年世邦魏理仕亞太區永續長(Chief Sustainability Officer)調查顯示，在所有受訪法人房東中，約半數表示將其淨零排放目標設定於2050年。
然而，世邦魏理仕另一份針對全球租戶進行之ESG調查指出，有53%的受訪租戶期望能在2030年達成淨零排放。
基於上述調查所呈現的目標年限差異，建議法人房東應加速投入既有建物設備之升級與採行ESG相關措施，以協助外商租戶能在迫切的時限內完成目標。
綠建築浪潮 綠色租約成趨勢
根據世邦魏理仕研究部統計，預計於未來三年內完工的台北市中心新建Ａ辦大樓，全數將申請本地或國際級綠建築認證，其中47%的樓地板面積將以取得LEED認證為目標。
另一方面，在世邦魏理仕2024年台灣投資人意向調查結果中可發現，大多數國內房東尚未關注「綠色租賃」議題，而此可能不符合部分跨國企業的期待，若未來新大樓房東期望能吸引更多知名租戶進駐，建議應儘早著眼於綠色租約趨勢，並做出更強而有力的承諾。
零售業明顯復甦 營業額寫新高
由於COVID-19疫情對百業的衝擊已大為降低，因此，2023年台灣零售業營業額寫下年成長6.9%的佳績，全年營收達新台幣4兆5,760億元，為歷年最高紀錄。各業別中，餐飲業總營業額大幅成長18.8%，主要係民眾外出用餐及宴會聚餐之需求顯著增加。
綜合商品零售業中，百貨公司與購物中心營業額已連續兩年呈現雙位數成長，主要是強勁的消費支出，以及新商場開幕挹注總體業績。
然而，觀察2024年前兩個月表現，百貨商場銷售額年增率減緩至1.3%，其中多家業者表明係受到民眾出國旅遊的影響。
隨著通膨壓力逐步緩解，今年消費者信心有望持續改善。此外，國內股市呈多頭格局，加上全台房價漲勢不斷，可能因而產生財富效果，刺激年內台灣消費者維持一定的購買力。預測2024全年台灣零售業營業額將穩定成長，惟由於前一年的高基數影響，今年營收增速將有所放緩。
電商成長速度漸放緩
去年台灣零售業網路銷售額再創新高，達到新台幣5,035億元，但年增率已從2022年的10.9%減少至2023年的2.1%。除此之外，隨著消費者在疫後時期對於實體購物的興趣上升，去年台灣的網路銷售滲透率小幅下滑0.5個百分點。
為了提供顧客無縫連接的消費體驗，2024年眾多零售業者將會沿用全通路布局模式，而特定的時尚與服飾電商品牌也將尋求在精華地段開設線下專門店，以打造品牌形象及提升知名度(圖四)。
隨消費者回歸實體店面購物，及有更多國外遊客造訪台灣，台北市主要零售商圈的空置率在過去數季以來逐漸下降。2023全年國際零售業者於台北市新設門市或櫃位的總數量已回升至2019年水準，而此數據在今年第一季亦持續增加，較上年同期增長25%，反映出零售商正加速展店的趨勢。
台北零售市場將於2024年下半年迎來兩座大型購物中心，包括大巨蛋商場將由遠東Garden City分階段開幕，另有三井南港Lalaport將落成啟用，個別總面積均超過四萬坪，此類具指標性的零售開發案通常有利於廠商拓展營業據點、提升品牌能見度，預料將能吸引眾多本地與國際新品牌進駐。
又在各零售業種中，今年內餐飲業者的展店態度將顯得更為積極，部分本土連鎖餐飲集團可能持續朝向設立多品牌飲食聚落的模式邁進。而在對於區位和建物品質有所要求的前提下，時尚與美妝相關業者預期也將在今年為市場帶來不少租賃需求。
李嘉玶指出，今年第一季台北市主要購物商圈空置率續降，惟多數交易所簽訂之租金水準仍處於疫情時低點，影響季內沿街店面平均租金仍較前季小幅減少0.6%。
空置率續降有助租金觸底反彈
在市場情緒改善之下，預期將有更多房東將上升的持有成本轉嫁予承租方，下半年平均店面租金將呈反彈走勢，預測2024全年租金成長率可達3%。
部分零售業者可能傾向簽署更長期的租約，以向房東爭取較多優惠條件，而包含西門町、南京西路區等頗受國際遊客與年輕族群歡迎的購物商圈，則有望在未來數季內展現較強勁的租金成長力道。
商用不動產購買需求仍在
儘管在2022年3月至2023年3月這段期間內，台灣央行上調政策利率共75個基點，2023年全台大型商用不動產投資額仍較上年微增1%至新台幣1,346億元。此穩定的市場表現主要得益於新光一號不動產投資信託基金(REIT)進行清算下市，旗下六筆優質地產的處分金額合計近新台幣307億元，占2023全年交易總額高達23%(圖五)。
今年三月，台灣央行出乎市場意料，宣布調升政策利率半碼，而在六月理監事會議中，央行則決定按兵不動，但另外啟動第六波選擇性信用管制，及調升存款準備率0.25個百分點。與此同時，2024年前五月全台商用不動產買賣金額約新台幣370億，與去年同期水準大致持平，顯示整體投資氣氛未有明顯的轉變。
普遍而言，本土自用型買家不如專業投資人對利率變動較為敏感，即便在升息的環境中，其購買意願所受影響亦相對為小，預料具自用需求的企業將是今年商用不動產市場最大買方。
根據世邦魏理仕2024年台灣投資人意向調查，近42%的受訪者計劃於年內增加不動產配置，較前一年結果上升九個百分點。雖然本次調查反映今年整體不動產購買意願已有改善，但有近半數投資者亦表示，合理的價格將是其願意擴大投資的重要先決條件。有鑑於目前買賣雙方對於價格認知的差異仍大，預料今年不動產投資活動恐受到壓抑。
土地市場交易量升溫
至於2023年台灣土地市場買賣總金額較上年大減40%，創下2018年以來最低水平，林敬超指出，背後主因為建商購地態度保守。然而，隨著房市自去年下半年起，靠著新青安房貸政策而增溫，建商於今年一至五月投入購買土地的金額已達新台幣近620億元，較上年同期大增122%。
考量房市交易愈趨熱絡，預期今年內央行將持續實施選擇性信用管制，以控管不動產授信風險。另一方面，在房市轉暖及交屋潮挹注現金流的雙重激勵之下，今年將可見到更多建商擴充土地庫存，並將繼續以六都和新竹縣市作為主要投資地區。世邦魏理仕預測，2024年全台土地買賣金額有望較上年成長逾30%。
自用型買方撐起工業市場
此外，統計全台大型工業地產(含工業土地、廠房、倉儲物流及廠辦等)交易，2023年總投資金額共新台幣927億元，為近四年來的最低點。但伴隨著台灣出口訂單逐步復甦，2024年第一季自用型買方置產需求回升，推動工業地產投資額較去年同期成長40%。
展望2024年，國內自用型買家預計仍將在工業地產市場上占有主導地位，其中高科技製造業者的購買動能將更為充足。對於本土機構投資人而言，在部分外國企業轉向輕資產模式之際，市場上可能出現一些可提供較高報酬率的難得投資機會。
整體來說，在買方情緒回升之下，預計今年台灣工業地產市場總成交額將溫和成長。此外，賴政府將積極擴大科學園區版圖、扶植區域型產業聚落，有助於未來數年的工業不動產市場發展。
核心資產仍備受青睞
李嘉玶表示，今年台灣經濟前景看好，惟利率水準將維持高檔，在正負因素相抵之下，預料國內投資人於年內對商用不動產投資抱持「謹慎、正面」的態度。
由世邦魏理仕台灣投資人意向調查結果可知，雖然今年租賃市場態勢轉好，許多投資人仍不願承擔較高的風險。有64%的受訪投資者表示，2024年內將採取核心型或核心加值型策略。
各類資產中，今年最受到市場歡迎的產品將是優質辦公室與現代化工業設施，惟不動產的坐落區位仍是多數投資人的優先考量因素。壽險業者為使其不動產投資符合法規所要求的最低年化報酬率，預料將積極尋找租金收益率可達3.2%以上的辦公室或工業類型資產，而自用型買家對於預售辦公室及可快速投產的現成廠房將保持濃厚興趣。
觀察台灣市場，不動產收益率上升幅度明顯落後許多亞洲國家，主要可歸因於市場未進入價格修正階段。由於不少本地業主並無沉重的財務壓力，因此無須為了吸引買方興趣而主動下修開價，預估今年內各類資產租金水準走揚，將些微推升不動產收益率。
唯一的例外將是工業地產，其收益率可能因價格走強而於今年內面臨壓縮。由於部分成熟工業區內土地供給依舊緊俏，整體工業土地平均價格估將受到該類地區交易帶動而略有上揚。
