受到「新青安」帶動，台灣房市上半年激情演出，致有六成以上民眾看漲下半年房市，不過，因新青安衍生一些弊端，迫使政府祭出緊箍咒，也為房市添加變數。
從去(2023)年八月起，台灣房市在政府推出「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案(簡稱「新青安」後，「新青安」就帶動房市一路衝衝衝，以今年上半年六都的累計成交量較去年同期上漲二成，可說，新青安是繼前幾年的「資金狂潮」後，為一直熱燒的房市添加柴火，因為這是政府在「作多」。
新青安有多夯？
「新青安」的優惠內容，最主要是貸款額度從原先的800萬元，提高至1000萬元，且貸款年限也從30年拉長至40年，寬限期也增加至五年，但主要是公股銀行的利息減收半碼，政府補貼1.5碼(圖一)。
而新青安對房市暴衝的效應如何呢？永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，以五大行庫新增房貸來觀察，新青安房貸金額占整體房貸比重從2023年八月的19.1%一路攀升，至今年五月占比已達40.6%，是新青安上路以來新高。
此外，根據財政部統計資料顯示(圖二)，新青安自去年八月上路至今年五月累計撥貸57,980件、撥貸金額達4281.3億元，排除二月農曆春節季節性因素，撥貸件數與金額幾乎呈現逐月走高態勢。2023年八月撥貸件數與建物買賣移轉棟數占比僅9.8%，占比逐月提升，預估2024年五月占比約23.7%，締造新高紀錄。
葉凌棋表示，觀察七都委售與成交年增率發現，2023年第一季受到《平均地權條例》修法衝擊，讓房市交易降溫，尤其預售市場首當其衝，在定調「不溯及既往」後，2023年第二季市場買氣回溫，而平均地權條例於去年7月1日上路，讓2023年第三季預售交易短暫回檔，成屋市場表現則相對穩健，加以新青安八月上路實施，自2023年第四季起引爆七都成屋與預售買氣，七都房市交易均呈現擴量成長走勢。
上半年六都成交量創11年來最高
至於今年上半年六都建物買賣移轉棟數統計也紛紛出爐，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，六都交易量六月移轉棟數合計為23,801棟，月減11.5%，主要是少了新屋交屋潮挹注，致較五月減少逾一成(表一)。
其中，除了桃園市月增8.5%外，其餘五都均較五月量縮，台北市月減13.7%，新北市月減19.1%，台中市月減3.9%，台南市量縮15.6%，高雄市月減22.1%，量縮最為明顯。
但累計一至六月，六都整體交易量合計為136,499棟，與去年同期相比年增27.6%，創下自2014年以來十一年來最高紀錄，房市買氣旺盛(表二)。
另觀察六大都會區與去年同期相比的表現，台北市年增21.8%，新北市年增21.6%，桃園市年增32.1%，台中市年增20.0%，台南市年增40.5%最多，高雄市年增38.2%，顯示南二都2024年表現最為亮眼。
陳金萍說明，若再細看各都會區歷年一至六月交易量表現，台北市創下十年來最高紀錄，桃園市創2014年以來十一年來新高，台中市上半年交易量25,848棟，創十三年新高紀錄，台南市則續創歷史最高，而高雄市創下歷史第二高量，僅次於1999年的24,773棟，可看出今年上半年量能表現處於相對高檔，買氣熱絡。
陳金萍指出，國內景氣燈號連二月亮出黃紅燈，景氣穩定復甦，而出口表現持續暢旺，內需動能穩健成長，加上台股震盪走高，以及通膨長期化的預期下，推升房市需求，上半年全台交易量年增近三成已無懸念。
南二都及桃園表現突出
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，政府目前打炒房態度明確，但受全球AI浪潮帶動，由半導體產業領頭的台股續創新高，股市熱度延伸至房市，近期有高科技巨擘進駐的南二都尤其受到帶動，致使上半年度台南、高雄整體移轉棟數皆有亮眼表現。其中，台南市上半年度買賣移轉棟數達14,535棟，與去年同期相比不僅成長四成，更創下自2009年改制以來同期新高。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，除桃園在新案交屋的挹注下，六月建物買賣移轉棟數仍保持8.5%的月增外，其他五個主要都會區分別出現3.9%~22.1%不等的減幅。桃園房價基期低，建設題材豐沛，坐擁青埔高鐵特區、草漯重劃區、A7龜山重劃區、中路重劃區等重劃區，近年來不僅磁吸了大量雙北甚至新竹縣市的外溢買盤，還吸引了眾多建商到桃園購地推案，隨著建案陸續交屋，桃園的交易量能也在持續攀升。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，今年以來台股表現不斷刷新天花板，尤其五月底AI教父黃仁勳旋風訪台後，更掀起股市及產業投資熱潮，各地科技大廠覓地設廠的消息也層出不窮。
加上部分重劃區新案交屋旺盛，桃園便因中路、草漯等重劃區的百戶大案陸續完工，且房價相對親民，持續吸引北台灣小資族轉進，使量能來到近三十個月新高，不但寫下年月雙增的亮眼表現，也助攻六月都會區整體買賣移轉量，持續繳出年增的好成績，並使Q2及上半年的總計量能，寫下近十一年來的同期高水位。
六成民眾看漲下半年房市
至於下半年的房市會「續熱」嗎？根據永慶房屋2024第三季網路會員調查，全台認為房價看漲比例增加至60%，創近九季以來新高，而看跌降至9%(圖三)，連六季下降。
永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，全球經濟持續復甦，台灣景氣也亮出黃紅燈，加上台股持續刷新歷史新高，消費信心穩定回升，同時在通膨仍無顯著下降的情況下，讓消費者更加深房價上漲預期，消費者看漲房價比例較上季又持續增加。
此外，信義房屋針對官網使用者進行2024第三季的購屋意向調查，結果反映部分民眾對於通膨預期仍強烈，有45%受訪者出現「通膨會帶動房價」的預期，但也有30%認為，雖有通膨但影響房市有限。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，調查期間，央行的第六波選擇性信用管制措施已經上路，不過台股一度衝到23000點，調查結果顯示，看漲房價比例達56%，創下近十季以來的單季新高，反映現在民眾信心是二年半以來最樂觀的時候。
相較上一季的調查，看好比例則為42%，2022年第二季到2023年第三季調查都仍是看跌比看漲多的相對理性氛圍，現在則是看漲遠比看跌的多，信心表現十分強勁。
若對比一手市場熱銷，二手市場買賣移轉棟數持續量增走勢一致，其背景還是與股市創高的資金與信心帶動有關，加上新青安也幫助年輕族群購屋，反而央行的選擇性信用管制措施，並未對市場信心造成明顯衝擊。
至於通膨預期調查，有45%受訪者認為通膨還會助漲房價，比例比上季調查時更高，30%的受訪者認為，可能有通膨但影響房市有限，另外25%受訪者則表示不清楚，相對多數認為通膨還是會對房價有影響。
未來一年都是進場時機
至於何時是最佳購屋時機呢？陳賜傑指出，根據調查結果顯示，發現50%消費者認為未來一年會是購屋好時機，顯示在經濟逐步復甦、通膨仍高的狀況下，加上新青安優惠貸款拉抬買氣，房價易漲難跌，讓消費者普遍認為未來一年即是進場購屋的最佳時機。
而屋主的售屋意願也有持續上升的情況，陳賜傑補充，根據調查結果顯示，52%消費者認為未來半年是最佳售屋時機，並創下近九季以來新高，顯示屋主著眼於目前市場買氣正旺，房價要再像過去一樣飆漲的機會不大，加上政府對於房市管制的措施仍會滾動式檢討調整，未來房市走向仍有變數的情況下，認為未來半年就是最佳售屋時機。
財政部補破網 申貸者要切結
但政府去年八月推出「新青安」，是要讓青年能購得自住房屋，但沒想到，台灣房市一路衝衝衝，但最爭議的是，近期竟出現「人頭」戶，有些父母把歪腦筋動到成年子女身上，用子女名義去貸款，錢卻讓父母拿去做別的投資。此外，公股行庫也證實，有些人申請新青安優惠房貸買房，卻拿來轉租，或短期出售，購屋目的並非自用，因此，銀行將向申貸者追討享用優惠利率的差額利息。
由於政府美意被狠狠打臉，且「新青安」似乎淪為這波房市上漲的元兇，使得財政部於六月不得不「補破網」，修法祭出二項緊箍咒。
根據財政部所發布的消息指出，新青安貸款立意良善，旨在協助無自有住宅家庭購屋，截至113年五月底止，已核貸5萬7,980戶；惟為釐清外界質疑新青安房貸之剛性需求，引發投機客、人頭戶及轉租等不符成家自住之政策目的，因此研提新青安貸款查核管控及優化措施。
財政部督導公股銀行優化新青安貸款管理機制，如落實貸前徵審、貸後管理與稽查及新貸戶徵提自住切結書等(表三)。
限貸一次是放大招
另為避免借款人利用優惠貸款買賣不動產等投機行為，並考量政府財政能量有限，為兼顧政府資源使用公平性及民眾需求衡平，修正「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則」，新增「112年8月1日以後經銀行核貸本優惠貸款者，自113年6月27日起，不得再次申貸本優惠貸款」之規定，也就是「限貸一次」。
此外，財政部並將偕同內政部，透過資料勾稽、比對，杜絕不符自住使用等違規情形(圖四)。財政部解釋，新青安貸款管理機制並不影響購屋自住未轉租之借款人權益，財政部將持續督導公股銀行落實徵授信審核並強化貸後管理，以確實符合推動安心成家政策的良善初衷，並透過政府相關部會通力合作，有效促進整體房市健全發展。
下半年房市會冷卻嗎？
針對財政部修正新青安，祭出新的緊箍咒，會讓台灣房市在下半年「冷卻」下來嗎？
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，受新青安貸款帶動，加上上半年度台股持續創下新高，市場游資熱錢滿滿情況下，全台移轉棟數有感上升，惟六月起央行再次發起信用管制，嚴控第二戶貸款成數，且政府加強查緝新青安人頭戶、轉租戶等情形，加上七月份有「囤房稅2.0」上路，研判下半年度部分投資、置產族群若手頭資金吃緊，為降低資產槓桿壓力或有意節稅，市場上應會多出不少供給，但買氣是否延伸至下半年，端看股市與政經局勢表現。
賴志昶指出，六都六月移轉棟數與上月相比，除桃園之外皆有不同程度的減幅，顯示六月政府接連推出打炒房「組合拳」，尤其是加強查緝新青安貸款等措施，確實震懾到部分買盤，致使投資氣氛較濃厚的部分區域，移轉棟數出現下滑。
他認為，下半年若建案排隊、利用新青安炒作等亂象仍持續叢生，難保政府恐有進一步措施，值得購屋族群注意。
陳定中指出，新青安上路將近一年來，市場上的低總價成屋成交速度快，供給跟不上需求，略為抑制量能成長的動力，加上現今房價走揚的速度，已高於自住買家的追價能力，買賣之間需要更多時間磨合。
而六月中旬以來，不僅央行祭出第六波信用管制，行政院也跨部會對新青安提出檢討管控措施，如今又迎來囤房稅2.0上路，因此下半年有不少政策面的利空盤旋，加上去年H2同期的市場景氣已回溫，比較基期將高於上半年，據此預估下半年的買賣移轉棟數，年增率收斂的情況將愈來愈明顯。
莊思敏表示，鑒於目前房價已經站到歷史高檔，買方的追價能力受到考驗，近期政府又頻頻出手打炒房，也讓買方萌生觀望心理，因此現階段市場交易量出現了明顯的下滑跡象，尤其那些房價超漲過速的蛋白區、新興重劃區更是需要特別留意。
不過，房價方面，目前市面上的熱錢仍相當充沛，再加上由新青安催化出來的購屋需求依舊存在，短期內，只要國際政經環境沒有發生重大改變，研判房價應會保持平穩甚至溫和成長的態勢，有自住需求或打算長期持有的購屋民眾仍可大膽進場。
