最近台股受美股牽連，出現大震盪，指數重挫四千多點，股民財富大縮水，在「股房連動」前提下，恐不利房市短期發展。
台灣房市在六都發表今(2024)年七月移轉棟數，出現「月、年雙漲」的好消息下，台股卻出現大跳水，大跌四千點，且跌破二萬點關卡，股民獲利被迫回吐或出現虧損，成為台灣房市的「資金利空」，一時之間，各種隱憂也浮現。
七月移轉棟數月增11.6%
六都會區公布2024年七月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為26,555棟，月增11.6%。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，七月建物買賣移轉棟數反映的是六月至七月初的市況，在國內經濟穩步成長，出口暢旺，台股在七月初創下2萬4000點歷史新高紀錄，讓消費者信心轉強，房市交易熱度延續，加上部分縣市新屋交屋潮挹注下，六都七月建物買賣移轉量較六月增加逾一成(表一)。
陳金萍表示，與六月相比，台中市月增26.3%，表現最為亮眼，主要受惠於北屯區月增417棟，而清水區與沙鹿區也各有306棟與115棟的增長，帶動台中市七月建物買賣移轉棟數來到近6,000棟的水準，創下2016年一月以來單月最高紀錄，表現最佳。而桃園市七月建物買賣移轉棟數為4,993棟，也創下連續31個月來單月新高。
另與2023年七月相比，2024年七月六都建物買賣移轉棟數年增33.6%，其中，台中市年增53.8%，表現最為亮眼，台北市年增30.2%，新北市年增22.3%，桃園市年增29.5%，台南市年增26.3%，高雄市年增38.1%，全數年增率均逾二成，顯示今年房市交易熱絡程度明顯優於去年同期。
民俗月將至 加速購屋步調
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，今年七月各都會區的買賣移轉年增率亮眼，主要是去年同期適逢平均地權條例修正案上路，市場氣氛略顯觀望，比較基期相對低；且民俗月將至，不少買家加速購屋步調，加上今年桃園、台中等地的多個重劃區，迎來新案完工交屋潮，使七月六都的買賣移轉棟數較去年大幅成長，締造近11年來的同期新高！
陳定中指出，七月台中的買買移轉月增率26.3%、年增率超過五成，雙雙居各都第一。主要是近期的新案交屋潮以台中最鮮明，單單北屯區，就因總站特區、14期重劃區及廍子重劃區的指標大案聯袂完工，衝出今年首見的破千棟大量，使北屯成為今年七月的六都交易冠軍！
加上海線清水、沙鹿，也分別月增逾300棟、100棟，促使台中七月買賣移轉直逼6000棟大關，寫下近103個月單月新高，也是縣市合併升格14年來的七月同期之最！
中信房屋研展室副理莊思敏指出，疫情期間建商海量推案，並自今年起開始陸續交屋，在這一批交屋潮挹注下，今年前七月六都建物買賣移轉棟數表現相當亮眼，年增率皆達到成以上，尤其像是台南、高雄這些建商獵地推案的房市熱區，今年前七月的建物買賣移轉相較於去年同期，更是大幅增長近四成。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年七月《平均地權條例》修正案剛剛上路，七月移轉仍反映五、六月交易市況，當時景氣並未特別熱絡，因此七月的移轉棟數基期低，之後的年增率才逐漸轉正成長。
而今年五、六月房市交易狀況暢旺，央行六月央行理監事會議才宣布調整存準率，影響尚未發酵，加上仍有些預售屋完工過戶登記，因此帶動七月移轉棟數增加，全年相當有機會挑戰36萬棟。
前七個月成交移轉年增二成八
進一步觀察今年一至七月六大都會區建物買賣移轉棟數表現，陳金萍表示，六都整體交易量合計為163,055棟，與去年同期相比年增28.5%，創下自2014年來、11年來最高紀錄，房市買氣旺。
其中，台北市年增23.1%，新北市年增21.7%，桃園市年增31.6%，台中市年增25.2%，台南市年增38.3%，高雄市年增38.2%，南二都年增率均逼近四成，2024年表現最為亮眼(表二)。
陳金萍說明，若再比較各都會區歷年一至七月建物買賣移轉棟數數據變化，台南市維持歷史新高水平，而高雄市創下自2008年金融海嘯以來新高量，台中市一至七月交易量突破3.1萬棟，創13年新高紀錄，桃園市與台北市也都是11年、10年來同期最高紀錄，今年房市買氣熱絡程度可見一斑。
小心行庫不動產放款已瀕臨上限
陳定中指出，七月的買賣移轉表現突出，然而現今房價居高不下，買賣雙方磨合時間拉長。
更需注意的是，今年買氣熱絡，許多行庫的不動產放款已瀕臨上限，新青安貸款的審查也趨嚴，因此銀行承作新房貸的態度，恐怕會愈來愈保守。加上去年八月新青安上路後，市場買氣回溫，比較基期拉高，後續若新案交屋潮退卻，房市的買賣移轉年增率不排除逐漸拉回。
陳金萍指出，去年下半年房市交易逐月增溫，六都建物買賣移轉棟數平均單月達21,560棟，基期已處於相對高檔，今年下半年不易再有大幅度的增長，年增率應會慢慢收斂，加上未來變數增，包括國際有美國總統大選、地緣政治衝突等，而國內是否有新的房市政策推出，都充滿不確定性，下半年房市交易熱度是否能延續，值得持續觀察。
莊思敏指出，雖然七月建物買賣移轉棟數交出了年月雙增的好成績，但由於建物買賣移轉棟數通常有大約1-1.5個月的時間落差，目前市場受銀行收縮房貸水龍頭、高房價、美國總統大選、囤房稅2.0等因素影響，買方逐漸轉向觀望，而賣方仍有所堅持，買賣雙方難以達成價格共識，導致交易週期拉長，交易量也跟著回落，再加上即將進入傳統房市淡季，第三季的建物買賣移轉棟數成長幅度很有可能會呈現收斂跡象。
曾敬德表示，上半年移轉出現大量年增，呈現價量齊揚表現，不過慢慢下半年房市不確定因素挑戰增加，未來資金與政策仍是影響房市的兩大關鍵。
而不等政策打房的利空下，近期台股重挫，沒想到房市的「資金利空」先至。
股市亂房市 資金利空至
台股在今年7月11日攻上24416高點後，進行盤整，但沒想到，美國總統參選人川普發表不利台積電言論，造成股市大跌，最初，一天跌個四、五百點，但在8月2日，再受美股下跌等連動，竟大跌一千多點，而8月5日盤中更重挫1854點，為史上最大跌幅，並跌破二萬大關，以19830.88點收盤。
至於國人爭相持股的「護國神山」台積電，於7月11日盤中衝上最高的1080元，帶動股市站上2萬4000點，但受到大盤拖累，股價從1005元一路盤低，8月2日一天就跌了57元，而8月5日再重挫，盤中最低為813元，最後收815元，大跌88元。
面對台股在半個月內，如跳水般大跌，與今年三月的總市值相較，已經跌掉六兆市值，台股若無法止跌，股民哀鴻遍野，口袋大縮水，在「股房連動」下，短期內，房市恐怕也好不到哪裡去。
股房連動 小心五大不利發展
消費者文教基金會董事、天時地利不動產公司創辦人張欣民指出，最近股市劇烈震盪，殺聲隆隆，跌幅驚人，假使此空頭格局不變，將有不少趕上這波股市多頭末班車的人會被套牢，甚至慘被斷頭，這可能衍生幾種後果：
一、股市大漲的財富效應完全消失：
過去股市大漲使得投資人賺飽，這種財富效應會轉移到房市，間接助長房市，但現在股市大跌，財富效應跟著縮水，甚至產生反財富效應，間接也會拖累房市，而可能有下面的景況產生。
二、「賣房救股」景象再現：
過去幾波台股大怒神般崩跌，曾經出現股民「賣房救股」景象，為了避免股票被斷頭，拋售手上多餘房產來因應，這樣一來房價支撐力道就可能因而轉弱，二來甚至在房市當中產生價格破壞效應都有可能，產生區域房價下跌的力量！
三、無力繳房貸慘遭法拍：
這波股市震盪十分劇烈，讓很多投資人措手不及，已有房貸的民眾原先預估的房貸繳款步調可能也被打亂，若是資金抽不出來，房子淪為法拍的機率也可能變高變多。
四、預售屋無力繳款糾紛頻傳：
由於建商低自備的吸引，加上先前股市賺到一些錢，沒想到豬羊變色，後續無力再繳款或是無力交屋，衍生的交易糾紛恐怕會越來越多。
五、建商股票質借被套而垮掉：
過去國內曾經產生一波大型建商倒閉潮，就是公司將股票質借高槓桿操作其他轉投資，股票重挫後，公司也較跟著垮掉了！
股市若斷頭 賣房救股？
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，由於股市反應快，鉅額虧損發生時往往只有兩個選擇，一種是選擇不賣，另一種是融資直接被斷頭，不論哪一種都不大容易讓資金往房市轉，因前者身上已經沒錢，後者沒辦法做槓桿，想要轉戰房市並不容易。
當股市遭逢大空頭，比較有可能出現的連動反而是拿房子質押去借錢，抑或是直接賣掉但請求買方先支付部分款項，無論如何都不容易看到有人在股市受傷轉向房市療傷，如果有，應屬於個案狀態，且該個案應手上還是有錢，且信用狀況不錯，並在那個時間點剛好有買房需求。
徐佳馨表示，過往股市與房市連動的關係多數是以季度或是年度為主，如果是短期震盪，影響有限，但不可諱言是股市表現強，因為游資多，會帶動房市表現，特別是槓桿大、本金少的預售屋，交易狀況更為活絡。
至於中古屋表現上，多數要等到預售屋交易大好，交易狀況才會跟上。不過這波因為有平均地權條例等因素影響，預售因為不能交易，籌碼將會更為穩定，成屋反而可能因為買方多數操作較大槓桿，震盪幅度恐怕會高於預售。
此外，如果購屋人透過股市獲利來支付房貸，抑或是操作太大槓桿，股票部位價格也不低，一旦股市反轉，維持率出現問題，被銀行追繳，加上也沒有穩定現金流支撐，繳款能力自然受到影響，不過縱然如此，只要願意降價，不至於流入法拍市場。
若過去有買預售屋的股民，財富大縮水後，會不會「違約」不交屋呢？徐佳馨指出，預售屋除非股市槓桿開太大，又逢近期交屋或是要繳交工程款，不然應不至於出現無法交屋。現在唯一要注意的是如果購屋人本身還有貸款未清，或是銀行水位過高，分戶貸款並非土建融直接轉，而是占用到新額度，才有可能出現違約情況。
房市降溫 民眾無需過度恐慌
莊思敏表示，台灣的股市和房市常常存在一定的連動關係，通常來說，當股市大漲的時候，民眾賺得盆滿缽滿，就會把這些股市獲利的資金拿去投資房地產，進而刺激房地產市場的活絡，帶動交易量能的成長。
但當股市走低時，民眾手頭上可靈活運用的資金變少，房市難免也會受到影響，部分受股市波及的客戶甚至可能會因此放緩買房計畫，進而導致房市交易的降溫。
莊思敏指出，影響房市的因素有很多，股市只是其中之一。台灣股市過去曾經歷多次重大的股市震盪，包括：1995年中共試射飛彈、SARS、2008年的金融海嘯、美中貿易戰以及COVID-19疫情等，對比上述事件發生前後一年裡，全台建物買賣移轉棟數增減互見，顯示股災與房市成交量之間其實並不存在必然的正相關性，民眾無需過度恐慌。
購屋族繳款能力會受影響嗎？莊思敏表示，當房貸族的資金大量集中在股票市場時，股市下行就有可能會造成這部分人群資金周轉不靈，因為他們的資金被卡在股市中，但同時每個月還要應對房貸的還款壓力，在這種情況下，確實存在現金流斷裂的風險。因此還是建議房貸族應該謹慎評估其資產配置和風險管理策略，以應對可能出現的市場波動。
至於預售交屋是否違約？莊思敏表示，股市下跌可能會對一些買房者的財務狀況產生負面影響，並限制他們的消費能力。
例如，如果購屋者的收入來源主要來自股市投資，或將大部分的流動資金都集中在股市裡面，那麼當股市下跌的時候，就有可能導致這些購屋者的資產價值減少，甚至陷入被套牢的境地，進而使得他們無法按時支付交屋款，增加違約風險。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，投資市場有所謂的「股房連動」，但實際上其正相關比率並非百分百，目前連動比率約介於65%~75%左右，正相關比率還不及經濟成長率來得高。
重大事件股災 房市九成受波及
從歷史經驗來看，若是經濟危機或者政治的重大事件引發的股災，則房市受波及的機率高達九成以上，例如海峽導彈危機、2000年網路科技泡沫、2008年全球金融海嘯；若是籌碼面、消息面引發的股災，房市受拖累的機率低於五成。
這次全球股災肇因於外界擔憂美國經濟陷入衰退，以及股市漲多回吐修正。何世昌認為，接下來要觀察美國與全球經濟是否真的進入衰退周期，若成真的話將有較高機率影響房市，但預期美國選舉前後都會維持財政擴張方向，目前經濟衰退的機率並不高，股災波及房市的可能性有限。
