央行咖啡不好喝，沒有限貸但現在不好貸，9月央行理監事會再見真章，沒限貸令是房貸總量管制！
新青安優惠房貸熱炒房市，卻造成銀行房貸水位暴漲，央行八月邀請三十四家本國銀行「喝咖啡」，好意提醒不動產放款趨近「滿水位」，要求謹慎放款，卻被外界解讀為「限貸令」，引發購屋民眾恐慌。
銀行沒限貸令 但錢並不好貸
銀行房貸拉「緊」報，驚動到行政院長卓榮泰及總統賴清德，對外解釋「銀行過度反應」，但明擺的就是，「你說，沒有『限貸令』，但現在『真的不好貸』啊！」
此外，央行即將在九月十九日召開第三季理監事會，外界評估，針對房市過熱問題，假設房貸總量管制的「好意提醒」在民怨之下恐鬆動，或許央行會有第七波信用管制，都將牽動房市神經。
針對「限貸令」所引發的銀行鬧「錢荒」之亂，已驚擾到政府高層，行政院長卓榮泰對此強調，政府沒有限貸令，也不會有限貸令，並指央行的積極作為，主要在提醒金融市場在貸款成數上要做好安全準備，但並不會影響到首購族，與進行中的貸款對象。
不過，賴清德上任一百天，在接受電視台採訪時，針對限貸之亂，除重申政府沒有「限貸令」外，解釋央行只是依照法律規定，提醒各銀行對房地產的融資不得超過本身資產的30%，但他也說，「金融行庫因應過當了」。
賴清德表示，一些簽約了、首次購屋的(貸款)都要給人家，並談到此次問題，卓院長會找央行總裁進行瞭解並處理，一定會讓民眾安心。
央行設專線供民眾申訴
在政府兩大巨頭都出面講話之後，央行總裁楊金龍也再度出面，邀請不動產貸款集中度及銀行法第72-2條比率較高之二十二家銀行進行座談，瞭解各銀行對無自用住宅民眾購屋貸款之核貸政策，以及對民眾房貸申請困難案件之協處機制。
最後要求各銀行對已對保簽約之核貸戶儘速撥款，以及要明確告知民眾已核貸案件的貸款排撥時間，使其安心，以及將有限信用資源優先承做無自用住宅民眾購屋貸款。
另針對無自用住宅民眾購屋陳情案件，央行直接設置十五支專線處理，讓民眾直接向央行申訴，以平息民怨，此外，也針對籲請銀行自主管理不動產貸款總量之道德說服措施，定調係屬行政院「健全房地產市場方案」之一環，而非「限貸令」。
銀行不動產放款趨滿水位
此次引發銀行房貸拉「緊」報，主要是中央銀行公布的國銀七月份房貸餘額增加1,165億元，單月增量連三月突破千億大關，另餘額升至10兆6570億元，創下歷史新高，另連續八個月在10兆元以上，年增率高達10.82%，也創下十八年來最大增幅。
另根據央行統計，至六月底全體銀行不動產貸款占總放款比率(不動產貸款集中度)升為37.43%，已接近歷史高點的37.9%，至於七月則略降至37.4%。
此外，據金管會七月底統計，全體銀行不動產放款占總存款及金融債平均比率是26.61%，較六月小幅下滑了0.01個百分點，但占比28~29%者有五家，27~28%則有八家。
也就是，央行眼見各銀行都趨近「滿水位」，而進行道德勸服，卻沒想到，「上有政策，下有對策」，部分銀行另有「小心思」，大拉客戶要成為「VIP」，才好核貸，有的則趁機推銷「房貸壽險」，未照要求的，不僅「核貸期」拉長，另即使申貸案核准了，「撥款」也要排隊等。
各銀行不動產放款趨近「滿水位」，鬧「錢荒」，主要是拜房市大漲，尤其政府在去年八月一日實施「新青安」優惠房貸，提高青年購屋貸款額度可到1000萬元，雖然適用的標的是「成屋」，卻意外帶動預售市場的買氣。
此外，新青安造成的另一亂象是有些父母竟借用「成年小孩人頭」，或者，有些人利用新青安買成屋後，卻拿來出租，付「低利」利息，卻大賺房租的投機行為。
根據財政部長莊翠雲接受媒體採訪，經查購買後出租的有1300多戶，疑似人頭戶的有170戶，她說，財政部將會把補貼利息追回，另貸款條件也會重新談。
八月移轉微降溫
而銀行不動產放款「鬧錢荒」，房市似乎也有敏感反應，根據六都公布的八月「建物買賣移轉棟數」，交易量合計為24,527棟，月減7.6%(表一)。
永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，由於房市交易與登記約莫有一個月左右的時間差，八月的建物買賣移轉棟數反映的是七月至八月初的市況，剛好是碰到農曆七月的「民俗月」。
進一步觀察六都交易市況，台北市月減13.3%，新北市月減3.9%，桃園市月減5.3%，台中市月減16.3%，台南市是唯一量增的都會區，較七月成長8.4%，高雄市月減8.2%。
與七月相比，陳金萍表示，僅台南市呈現量增，表現最為亮眼，主要受惠於安南區有新屋交屋潮，月增120棟，八月建物買賣移轉棟數2,510棟，是今年以來第三高量。
另與去年同期相比，八月六都建物買賣移轉棟數年增21.4%，其中，高雄市年增30.5%，增幅最大，桃園市年增30.1%，台中市年增22.0%，新北市年增20.4%，台北市年增19.9%，台南市持平。
進一步觀察今年一至八月六大都會區建物買賣移轉棟數表現，整體交易量合計為187,582棟，與去年同期相比年增27.5%，創下自2014年來，十一年來最高紀錄。其中，台北市年增22.7%，新北市年增21.5%，桃園市年增31.4%，台中市年增24.7%，台南市年增31.8%，高雄市年增37.2%，桃園市與南二都前八月交易量年增率均突破三成， 2024年表現最為亮眼(表二)。
陳金萍說明，若再比較各都會區歷年一至八月建物買賣移轉棟數數據變化，台南市今年突破1.9萬棟，是1999年有統計以來最高，高雄市則以32,210棟同樣創下歷史新高，南二都今年以來房市交易量雙雙創下史上最高紀錄，而台中市1-8月交易量突破3.68萬棟，創下自2008年金融海嘯以來的新高量，桃園市與台北市也都是十一年、十年來同期最高紀錄，顯示今年前八月房市交易熱絡，仍維持高檔。
購屋意願降溫
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，五至七月正是新青安貸款承作的高峰期，並陸續在八月完成交易撥貸，加上各地的新案交屋量頗大，所以今年八月雖已經進入民俗月，量能較上月縮減，但仍衝出近年同期的買賣移轉大量，也難怪政府頻頻請銀行「喝咖啡」關切示警。
張旭嵐表示，雖然央行強調目前沒有限貸，不過銀行放款速度減緩，八月許多交易受到貸款不順，交易急煞，案件協調溝通時間拉長，進度受影響，尤其又以雙北總價高，貸款需求量大，影響最深，而中南部總價低，現金交易比例高，因此影響比北部略低一點。
此外，根據中央大學台灣經濟發展研究中心發布「未來半年購買耐久性財貨時機」指標，「購買房地產時機」指標部分，八月為106.33點，較前月下降0.67點，也顯示購屋意願降溫。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，觀察六都八月建物買賣移轉棟數，除台南在新案交屋的加持下仍呈現月增，其他五都的月減幅分別落在3.9%~16.3%不等，其中台北、台中的月減幅皆超過一成，量縮情況明顯。
莊思敏表示，台北房屋總價相對較高，普通購屋民眾需要使用的財務槓桿也會比較高，在銀行收緊房貸資金後，身上現金有限的民眾只能延宕購屋計畫或轉移到周邊縣市置產，進而使得台北受限貸令的影響尤為顯著。至於台中，則是因為七月份大量新建案集中交屋，抬高了基期，才導致八月的建物移轉棟數出現大幅萎縮。
第四季房市交易趨向收斂
張旭嵐指出，近期行庫放款保守，已影響到首購族的購屋規劃，因此府院紛紛發聲，央行也召集金融機構研商對策，後續行庫放貸將以首購族為主，已完成對保的民眾，也是優先處理的對象。
就官方對貸款的重視，有助於穩定民眾的購屋信心，不過現今房價高，買賣雙方的磨合期長，加上市場的成屋供給有限，所以下半年的買賣移轉年增率，與上半年相比仍會趨向收斂。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波錢荒對於房市的確造成影響，買方會擔憂買下去不好貸款，決策上就會更為謹慎，這影響比「選擇性信用管制」還劇烈。
他說，選擇性信用管制措施至少還算得出要多拿多少自備款，但現在害怕貸不到，或者變成排隊等房貸人潮，都可能讓買方購屋更為謹慎，現在除觀察銀行的房貸是否能夠慢慢釋出額度，還要觀察房貸利率變化，即使還有額度的單位，是否會認為風險增加而保守鑑價，整體房市寬鬆的資金已經出現顯著變化。
曾敬德表示，這次影響算是全面性的，都會區都受到影響，房市短期出現降溫不是壞事，只是民眾購屋時，要把自備款的預算拉高，同時要把尋找房貸的順序拉到簽約之前，降低房貸卡卡的風險。
曾敬德指出，銀行房貸卡卡造成八月交易降溫，九月移轉應該也會出現反應，而近期政府已經出來喊話，未來房貸撥款狀況與速度應該會穩定一些，不過央行認定金融風險正在攀升，銀行房貸即使不影響首購、都更危老與企業投資，但在風險意識提高之下，要觀察未來是否授信條件趨緊，銀行鑑價、寬限期與房貸年限等變化。
陳金萍指出，根據內政部最新統計，今年一至七月全台建物買賣移轉棟數21.05萬棟，年增27.9%，且今年前七月交易量已達去年全年建物買賣移轉棟數的七成左右，今年「量增」格局應無懸念，但房貸鬧錢荒的狀況年底前難有轉圜空間，將影響今年房市交易量表現，建物買賣移轉棟數年增率預期後續將逐月收斂。
莊思敏認為，在通膨預期、台商回流資金解封、缺工缺料、科技大廠設廠、FED降息在即等因素的影響下，房價仍然有撐，短期內應不會有大幅度震盪。但在交易量方面，隨著銀行緊縮放貸條件，再加上近期全球股市波動較大，買方的心態趨向保守觀望，市場交易量自然會有所回落，預估從現在到年底，整體房市將呈現「價穩量縮」格局。
央行第七波信用管制？
新青安上路後房市買氣熱絡，引發官方祭出新的打炒房措施！台灣房屋指出，央行今年第二季的理監事會議，雖然利率凍漲，但發布了第六波信用管制，將特定地區第二戶貸款成數上限降為六成，但並未擴大管制範圍，也沒有下修豪宅的總價認定標準，管控力道較預期溫和(表三)。
而央行即將在九月十九日召開第三季理監事會，會有第七波的信用管制嗎？外界都在猜！
張旭嵐分析，九月份央行理監事會議，外界擔心還會有提高存款準備率，或是升息手段干擾房市，不過因美國傳出降息規劃，若現在因央行示警和銀行自律後，從資金面讓市場交易熱度若受到抑制，接下來政府的調控手段，應不至於過於激烈。
陳金萍指表示，雖然六都建物買賣移轉棟數仍較去年成長，但年增率轉趨收斂，加上後續變數不少，美國總統大選、地緣政治衝突將影響全球經濟，國內經濟也難置身事外，而央行仍有再祭出第七波選擇性信用管制的可能，都是影響未來房市表現的變數，有待持續觀察。
莊思敏表示，今年上半年在新青安利多的催化下，全台房市一片火熱，讓央行壓力倍增，現在央行第三季理監事會即將召開，確實不排除推出第七波房市信用管制的可能，且以擴大特定地區範圍和調降最高貸款成數的機率最高。
在利率方面，雖然美國降息在即，但考慮到台灣通膨蠢蠢欲動，房價又處於歷史高檔，央行暫時應不存在降息的動機。
至於是否會升息？莊思敏指出，受「不動產放款天條」的限制，近期不少銀行已經自主升息「以價制量」，讓購屋民眾的負擔瞬間加重，市場議論紛紛，推估本次央行應不會再從房貸利率方面下手，但有可能調高基準利率，以此增加借貸成本，減少市場上的資金供應。
莊思敏表示，在買賣雙方仍有交易需求的情況下，如果央行只是推出第七波房市信用管制，對市場的影響可能不會特別顯著，但如果央行搭配升息，無論是直接調升房貸利率，或是調升基準利率，都會使得銀行及購屋民眾面臨更為巨大的資金壓力。
她說，口袋不深、現金不多的民眾恐怕只能暫緩購屋計畫，並且隨著買方人數的驟減，市場交易量也會跟著下滑，若狀況持續，房價漲幅勢必會有所收斂，購屋民眾不得不慎。
都是新青安惹的禍?!
政府高舉「居住正義」大旗，大力打炒房，卻沒想到，為討好年輕選票，在2023年8月實施「新青安」優惠房貸政策，卻成為房市的「助燃劑」，不僅預售房市成交火熱，另也衍生一些「借人頭」、「轉租」的投機行為。
據一位不願具名的房仲指出，新青安的貸款成數，最高8成核貸，貸款額度最高新臺幣1000萬元，貸款年限最長40年，含寬限期5年，本息分期平均攤還或本金分期平均攤還；貸款利率以中華郵政股份有限公司2年期定期儲金額度未達新臺幣500萬元機動利率為基準利率，自113年3月27日起為1.72%，計息方式採一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率擇一，一經選定不得變更。
據指出，政策的不完整，導致被「鑽洞」，最大問題點就在五年的寬限期，也就是只還利息不還本金，此讓投機份子「上下其手」。
舉例來說，取得新青安貸款的人買了成屋，轉租之後的租金投報率若有4%，那扣掉他要繳的利息，就算是2%來說，扣掉後還有2%獲利，也就是拿銀行的錢來賺錢。
而現今，政府發現「漏洞」後趕緊「補破網」，將追回補貼利息，且貸款利率將重談。問題是，在銀行「鬧錢荒」，房貸拉「緊」報的情況下，他已經成功「卡位」，卡住1000萬元的貸款額度，難道政府發現他「違規」，要收回已核貸給他的放款額度嗎？現實情況是不允許的。
據分析，政府總是先想一套，但政策的不完整，卻只能「補破網」，但網真的能補得好嗎？
