台灣詐騙案猖獗，民眾對不動產詐騙相對陌生，警覺心不足的情況下，就容易落入詐騙集團的陷阱當中。而防詐先從「識詐」開始，以保護辛苦累積的血汗錢。
日本影集《地面師》在今(2024)年七月於Netflix平台播出後，在台灣引起諸多討論，該影集講述一群以房地產買賣詐騙錢財的人與團夥，不只有專人假扮屋主與仲介，還有身分證、權狀等文件都是偽造的，連買賣經驗老道的建商都被騙倒。
《地面師》詐欺情節係取材自2017年時，日本知名建商在進行土地買賣時，被地面師騙走55億日圓的真實事件。
根據Netflix平台所發布的介紹文字指出，劇中的主角「地面師」確實存在於日本，尤其在1980到1990年代，正值日本泡沫經濟時期，都會區房地產價格飛漲，因此許多地面師藉由詐騙獲取高額金錢，而房地產文件數位化後，這種詐騙手法曾沉寂一時，但在東京奧運舉辦前幾年，地面師們又因為房價飆高而東山再起。
台灣也存有地面師詐騙
而在台灣，像《地面師》影集中不動產詐騙事件也層出不窮，不少人受騙上當，損失都是數百萬或數千萬元，可能是一生的積蓄，怎不叫人心痛！
台灣詐騙案猖獗，根據刑事局統計，去(2023)年各式各樣的詐騙金額突破88.78億元。此外，根據內政部「打詐儀表板」數據顯示，今年七月份全台詐騙財損金額高達110億元，相較2023年全年的88億元，多出了22億元！
永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，前幾年台灣不動產也發生一件知名詐騙案，主角是藝人「薔薔」爸爸親身經歷，並踢爆的騙房詐貸案；該案情是詐騙集團盯上自售房屋的薔爸，假借要以2000萬元購屋，簽約後更先支付200萬元頭款換取薔爸信任，背地裡卻夥同代書悄悄過戶房產。
案發後才發現，該集團不僅以類似手法詐騙多達二十多人，得手的房產也被拿來詐貸，連銀行機構也受騙，總共非法吸金超過1.8億餘元。
要杜絕詐騙最好的方法，應從教導民眾「識詐」開始，近年，政府單位也舉辦各項宣傳活動進行宣導，希望讓民眾多認識「詐騙」類型，不要再輕易上當。
不動產買賣之防詐
永慶房產集團與全台各地警察局、地政局合作舉辦「預防房產詐騙公益講座」，幫助民眾認識詐騙集團常用手法，進而遠離詐騙。
此外，台北市政府地政局在今年九月六日舉辦「打造不動產安全之都─地籍異動即時通防詐互聯網MOU簽署儀式」，也邀請信義房屋、住商不動產、台北市不動產仲介經紀業公會、社團法人台北市地政士公會等多個單位，聯署簽訂合作備忘錄，共同實現不動產安全之都的理念，建立不動產交易的安全防線，防堵層出不窮的詐騙案件，確保市民的資產安全。
信義房屋公共事務部副總經理林俊安表示，結合地籍異動即時通申請，未來不動產買賣、贈與、移轉或抵押設定時即時接收通知，減少詐騙集團有機可乘的機會，阻止偽冒、詐騙案件發生，幫助台北市民在買賣房屋的過程中無後顧之憂。
五大詐騙手法
陳賜傑表示，常見的房產詐騙手法有「假行情，真低賣」、「假買方，真騙屋」、「假債權，真法拍」、「假中人，真騙錢」、「假屋主，真詐財」等五大手法，共通點都是利用民眾對不動產的專業知識不熟悉、警戒心不足，導致上當受騙。
一、「假行情，真低賣」：是黑心房仲聯手投機客，先提供不完整或偏頗的行情資訊，讓屋主以低價售屋，以美觀但劣質的裝潢掩蓋屋況瑕疵後，短期內高價轉手賣出，黑心仲介大賺兩次服務費及價差。
陳賜傑表示，儘管實價登錄已全面公開房屋買賣行情至門牌，讓房市交易資訊透明，但並不是所有屋主與買方，都擅長使用網路查行情。
實務上就曾遇過，有不老實的仲介協助八十多歲奶奶賣房時，卻是提供多年前成交、已經不具行情參考價值的售價給奶奶參考，明明房屋有900萬元以上的行情，卻只估價700多萬元。
陳賜傑說，像這樣的情況，很有可能是不肖仲介聯手投機客，先誘騙屋主以低價賤賣房子，再簡易裝潢、墊高房價轉售。投機客可以賺「低買高賣」的價差，不肖仲介則能賺兩次服務費。即使屋主後來發現房屋被高價轉賣，或是後一手買方發現用不合理高價買到投機客房子，通常已經交屋完成，不容易追討回價差。
二、「假買方，真騙屋」：是詐騙集團假扮買家，先爽快付了幾百萬的頭期款後，違法將房屋過戶，騙走幾千萬的房產。
陳賜傑表示，儘管每個個案的細節不同，但「假買方，真騙屋」的房產詐騙常見手法為，詐騙集團專門找無房貸、抵押權設定，且由屋主自售的房子為目標，在支付買房頭期款時十分乾脆，藉以騙取屋主信任，等到房屋辦理過戶時，詐騙集團不只向銀行申貸，又向民間單位抵押借貸，撥款後就落跑，屋主不但收不到尾款，若想贖回房子還可能要背負高額貸款。
三、「假債權，真法拍」：是詐騙集團以盜取民眾個資等手法假扮債主，違法將房屋拍賣變現。
台北市地政局曾揭露一起案例，是房東將房子出租，戶籍卻留在租屋處沒遷走。租客發現後，就偽造房東簽發的本票，向法院聲請強制執行債權、法拍房子。因為房東戶籍還留在出租屋內，所以法院的通知文書通通被租客攔截，房子法拍後租客捲款消失，房東不但拿不回房子，更找不到人求償。
陳賜傑分析，多數人應該都想不到，出租房子竟然會被法拍，而房地產詐騙容易得手的原因之一，就是民眾誤認產權移轉不容易，致警戒心不足。而上述案例就是詐騙集團利用房東未將戶籍從出租屋處遷出的疏漏，以及政府機關的正式公文與通知文書，通常會寄發到戶籍地址的規定慣例，從偽造假債權、聲請強制令到法拍房子，詐騙得手。
四、「假中人，真騙錢」：2023年七月在新竹爆出的「假中人」案，就是詐騙集團看準預售屋熱銷，藉機搞鬼。
陳賜傑指出，一般購買預售屋，主要的案源在建商或代銷手上，隨著建案銷售情況不同，可能會有不同的成交價格、樓層與房型可以選擇。因此有詐騙集團聲稱有管道可以透過「中人(介紹人)」，用低價取得建商與地主保留戶，或是條件更好的房型，用來吸引民眾跟「假中人」購屋。
為了增加可信度，詐騙集團甚至還造假房屋預定單、收據、合約等，連建商的大小章、收款章都去偽造，陸續詐騙訂金、簽約金、工程款等，民眾不但沒有買到房子，購屋款還全進了詐騙集團口袋！
五、「假屋主，真詐財」：則是詐騙集團假扮屋主、房仲或代書，假借急用錢等藉口低價賣房，騙取民眾的買房款。
陳賜傑指出，過去就曾有好幾起案例，是詐騙集團以假身分向不知情的屋主承租房子，再將房子拍照上傳到售屋網站，以半價或很優惠的價格，吸引買方出手購屋。假屋主或許還會藉口急需用錢，或冒名到地政事務所申請地籍資料，取信於受害人，等受害人交付訂金後就失聯，詐騙近200萬元得手。
「房地產詐騙如果是集團作案，受害人被鎖定真的很難逃脫。」陳賜傑指出，受害人以為買賣過程中有仲介或代書協助把關，核對屋主身分與房屋產權資料就沒問題，卻沒想到屋主、仲介與代書等人都是同夥，甚至還會互相掩護，使辨別詐騙更困難。
陳賜傑提醒，買賣中古屋時共有三步驟要注意：
一、除了委託有信譽、誠實的仲介公司，也可以到內政部「不動產服務業資訊系統」查詢，服務的仲介是否為合法合格的營業人員。
二、若有特殊低於市場行情的價格，務必與鄰居、管委會甚至是里長打聽屋況情形，即使產權沒有問題，也要留意是否有「其他屋況瑕疵」。
三、只要涉及買賣價金付款，就應簽訂「價金履約保證」，不論是訂金、簽約款還是尾款都交由第三方銀行保管，直到交屋後，銀行才會將款項支付賣方，相當於「一手交屋一手交錢」的安全機制。
謹記門店簽約 不要匯款給個人戶
房地產買賣價格高，即使只是10%-20%的頭款也高達數百萬，不能不謹慎防範詐騙的風險。陳賜傑建議，因為多數人購售屋經驗少，加上詐騙集團的手法也越來越縝密，就更難分辨屋主所提供資料，例如身分證、權狀的真偽，因此購售屋想自保有兩點不可少。
首先，除了選擇有信譽、誠實的仲介品牌，並到內政部「不動產服務業資訊系統」查詢，服務的仲介是否為合法合格的營業人員。更重要的是，務必「在房仲門店裡簽約」，預防有已離職員工或部分不肖仲介人員心生歹念，與詐騙集團共謀詐騙取財。
其次，只要涉及買賣價金付款，就應簽訂「價金履約保證」，不論是頭款還是尾款都交由第三方銀行保管，交屋後再由銀行支付款項給賣方，切記「不要匯款到個人帳戶」，才能保障直到交易完成前屋主與仲介無法擅動款項。
履約保證價金信託
信義房屋表示，房地產買賣金額動輒上千萬，買賣雙方都可能面臨風險，例如曾有買方佯裝要購屋，支付少數簽約款項後，即請配合的代書過戶房屋，屋主沒有收到後續款項，抑或是買方將購屋款項交給屋主後，屋主拖延過戶，買方房財兩失。
因此，除了「履約保證」很重要外，信義房屋也推出「履約保證價金信託」，由玉山銀行負擔保障價金風險的責任，銀行也會依信託規範，審核契約真實性、金流控管等，且保障範圍最廣，包括自信託專戶出款的過戶稅費、貸款清償、未入專戶的款項例如交屋尾款、買方代償的賣方貸款等，銀行都提供保證。
除了房屋買賣容易碰到詐騙集團外，現今連室內裝潢都有不少「裝潢蟑螂」讓人防不勝防。
住宅消保會創會顧問吳翃毅指出，最近幾個諮詢案件都有共通點，那就是委託主(甲方)給付約九成工程款，僅剩一成尾款，但承攬裝潢(修)的乙方卻半途落跑，搞人間蒸發，另外，就是依據裝修契約應在去年某月完工，但結果卻遙遙無期，此外，不是設計師，就是工班延遲施工，缺工缺料理由一大堆，害得甲方一直無法搬家入住。
小心被裝潢蟑螂剝兩層皮
從住保會申訴裝修蟑螂案例來看，個案當中多則有近千萬元，少則數萬元的損失，加上提告支出、修繕費用還有時間等等成本，既勞民、傷財、費心又耗時。
吳翃毅就幾種常見的裝潢陷阱指出，有騙「處理費用」，他提問說，你知道現今做室內裝潢，要申請臨時動工證明嗎？
住保會接獲來自雙北到桃竹苗一帶屋主投訴，遇到裝修蟑螂除損失工程費之外，也因未申請室裝臨時被通知，又被裝修蟑螂拿來當成詐騙手法，索取「處理費用」，因資訊落差之下，當下只能買單，事後才知道是利用「室裝申請」當騙術，騙屋主付出更多錢。
吳翃毅說，要裝修居家，除了軟裝之外，包括天、地、壁等等的裝修行為都需要備妥文件後，由屋主或是交由建築師或是裝修公司，向政府建管單位申請「室內裝修許可證」或是「簡易室內裝修許可證」，方能施工。
若無，被檢舉屬實，依建築法，屋主、承租人及施工單位都可以同時被罰新台幣六萬元以上三十萬元以下的罰鍰，限期改善的期間內，未補辦審查許可證，還可連續開罰。
吳翃毅表示，跟裝潢工程單位簽約時，合約書內一定要載明，要求對方申請「室內裝修許可證」或是「簡易室內裝修許可證」，以免被對方連哄帶騙，既損失工程款，又被騙處理費用。
小心報價單藏貓膩
此外，住保會接獲陳情，屋主二月透過網路找工程行裝修25坪房屋，業者提出20萬4,000元報價單，原訂六月完工，五月左右做完拆除，浴廁做半套，油漆塗一半後，工程行就此人間蒸發，留下一間無法入住的爛尾房。
吳翃毅表示，報價單上載明浴室裝潢，浴室拆除含天花板、磁磚剔除至紅磚、浴缸拆除、防水施作、泥作施作、天花板施作；國際牌雙陶瓷暖風機(六合一需配電源)；全智能型馬桶TOTO(需配電源)；臉盆(含混合龍頭)；乾濕分離(玻璃滑門)及花灑衛浴龍頭。
但報價單卻是用「總價承攬」一式包裝，呼嚨不懂裝修的消費者，讓人忽略了應注意細節，也因此引「螂(裝修蟑螂)」入室。
吳翃毅表示，別看只是一張「報價單」，很多裝潢陷阱就藏在裡頭，正確作法應是：
一、應詳列工程細項報價單：
別被報價「一式」給呼嚨過去，這當中少了單價、數量、材料還有工法，根本算不出價格。舉例來說：翻修浴廁，應從拆除給出一坪多少的估價，緊接著工序，打底(坪)、防水(坪)、貼磚(坪／含料錢和工錢)、天花板(坪)等等，如以屋主的一間浴室坪數是二坪估算，光翻修費用，可能就要近十至二十萬元，一式統包不以坪數計價，根本無從看出費用的合理性，更別說要如何驗收。
二、應詳列安裝設備報價單：
如個案報價204,000元並且包括了知名廠牌的暖風機、智能型馬桶、臉盆，乍看文字有材料的細項也有廠牌看似安心，但實際上少了型號、數量、單價。
舉例來說以Ｔ牌智能型馬桶，沒寫上型號，從該公司官網查價，智能型馬桶從基本款到豪華款就有二萬到七萬元價差，那到底是哪一款？
裝修不是日常消費，報價單通通以總價承攬統包寫成一式，也未標注工法及施工天數，對屋主來說就是陷阱，對於業者來說，最好消費者看不懂，加上滿滿的話術，催化人心，報價統包成一式，陷阱就藏在細節裡，就算是有經驗的設計師也經常被這樣的下包廠商蟑螂給騙了，何況是裝修小白的屋主。
吳翃毅表示，找裝修，就算查證具有合法的公司行號登記，合約的部分還是要張大眼慎查，契約書也必須有估價單，工程進度表等作為附件，而且很多受害案例都是收了錢之後，黑心業者開始怠工，接著搞失蹤，屋主即使最後告法院，一切也已經回不去了。
另外，別在網站上找裝修或是聽朋友介紹，聲稱多年施工經驗也可能行銷手法或是盜用照片，都有機會掉入裝修蟑螂的陷阱，再美的話術，最後讓人賠上辛苦錢的時候，只剩下心痛的感覺。
室內裝修也要住保履約
住保會每年處理的裝修糾紛金額，從數千元到千萬元都有，這些錢是屋主為投資或是裝潢新家，存了好久的辛苦錢。
吳翃毅強烈建議，關於裝修最好的決定，只有「住保履約」才能做到企業誠信公平交易，確保屋主在裝修過程的費用，可依照施工進度先匯款至信託帳戶，之後施工再驗收撥款，預防發生糾紛，也能夠避免成為成為裝修蟑螂的「人肉提款機」的可能性，才是最有利的消費者裝修保護機制，也能避免業者出現收不到錢，發生呆帳的機會。
