2024年台灣房市，原本將從頭開掛，一路旺到年底，沒想到，央行第七波信用管制，對換屋族、多屋族及小型建商影響巨大，走勢恐怕「虎頭蛇尾」。
台灣房市下半年的黃金檔期為「928」，原本市場預估建商推案金額高達上兆元，沒想到，央行9月19日召開第三季理監事會後，宣布實施第七波信用管制，管制範圍之大、之重，猶如房市的「流刺網」般，無一倖免，而因為央行總裁是楊金龍，故也被外界評為「金龍海嘯」來襲。
第七波信用管制 營建股價綠油油
央行這一波的打炒房管制措施，主要內容包括：一、新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。二、自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。三、公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。四、餘屋貸款最高成數由4成降為3成(表一)。
就央行的說法，該行自2020年12月以來，六度調整選擇性信用管制措施，實施迄今，有助銀行降低不動產授信風險，不動產貸款之逾放比率仍維持低檔，信用品質尚屬良好。
惟去(2023)年下半年起，房市交易成長回升，房價漲幅擴大，帶動購置住宅貸款年增率持續上升，至2024年8月底為11.0%，係2006年5月以來新高，另建築貸款年增率亦回升，至8月底為5.0%，致全體銀行不動產貸款占總放款比率(不動產貸款集中度)居高，至8月底為37.5%，接近歷史高點之37.9%。
為進一步強化管理銀行信用資源，抑制房市投機與囤房行為，並引導信用資源優先提供無自用住宅者購屋貸款，茲修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，自本年9月20日起實施。
這是央行第七次的信用管制，被視為歷史上最嚴厲的打炒房措施，影響所及是今年股價漲翻天的營建類股，在隔天9月20日應聲下跌，收盤時有20多檔營建股「跌停」，包括：皇翔(2545)、隆大(5519)、遠雄(5522)、新美齊(2442)、京城(2524)、達麗(6177)、欣巴巴(9906)、三地開發(1438)、潤隆(1808)、全坤建(2509)、華友聯(1436)、永信建(5508)、大城地產(6171)、新潤(6186)、富宇(4907)、瑞築(6198)、富旺(6219)、綠意(2596)、鑫龍騰(3188)、森寶(3489)、聯上(4113)等建商，另代銷界龍頭的海悅(2348)也是綠油油的(如附圖)。
造成營建股應聲大跌的情況，一是央行第七波信用管制，第一項及第二項，不利民眾購買第二屋，也不利換屋族，將大大打擊市場買氣，使建案的銷售不順，降低建商的未來獲利，其二是，央行第四項「餘屋貸款最高成數由4成降為3成」，也讓建商利用餘屋融資的槓桿更難操作，不利中小型建商的建築融資，因此，營建股股價「被修正」。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，央行打炒房再祭出組合拳，擴大管制範圍，和緊縮銀行可動用的資金水位，對不同購屋族群有不同影響性，其中，「換屋族、多屋族、小建商」，在銀行緊縮放款，不動產融資的條件不盡理想，且換屋族在名下還有房的情況下，買新屋無法享有寬限期，將導致換屋計畫生變。
買氣恐降溫 房市衝擊大
再加上利率調降的時序又比預期晚，民眾的貸款負擔高，所以銀彈相對有限的買家，與無法取得融資的小建商，將被迫從市場淡出，如此一來，上半年熾熱的買氣將大大降溫。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，央行祭出對住宅市場史上最嚴格信用管制，不僅擴大全國範圍貸款貸款成數為五成，還降豪宅貸款成數三成，同時為避免建商囤屋，大降餘屋貸款為三成，比外界預料的更加嚴苛，在此規範下，換屋、多房、建商全都無一倖免。
尤其將自然人名下有房屋的「再購者」重新定義，規範名下有屋者第一戶購屋貸款無寬限期，重重打擊全台換屋族群，另尤其近期受限於銀行滿水位等議題，過去購置預售屋即將交屋民眾申購已需排隊，如今都會區以外居民購屋貸款又需多準備自備款，購屋負擔可謂重中之重，成為此波「金龍海嘯」第一波受災戶。
金龍海嘯十大重災區
根據《591實價登錄》統計，今年下半年七都新案預計完工交屋戶數高達5.7萬戶，前十大行政區中又以台中、桃園占比最高，尤其台中北屯更涵蓋逾三千戶，恐將成為此次「限貸令」衝擊最大的重災區(表二)。
591房屋交易網指出，這次央行招招直取要害，鐵了心要掐熄房市氣焰，可預期接下來第四季乃至於明年市況，無論是預售、新成屋及中古屋市場，價量恐怕都將進入震盪甚至休眠期。
根據統計，今年下半年交屋戶數最多的區域由台中北屯奪冠，有超過3000戶量體即將完工，緊接在後的同樣是位在台中的梧棲，下半年預計交屋戶數2676戶，第三名則為新北淡水，下半年有2451戶量體即將完工，至於台中西屯區也有超過2000戶要交屋。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶也統計指出，「第2戶貸款最高成數降為5成，信用管制區域也從七大都會區擴及全國」，衝擊即將交屋並申貸之消費者。住商機構彙整內政部統計，觀察各縣市自2024年4月起，截至最新資料2024年7月為止，所核發純住宅使照數量以彰化縣達1,648宅最多，使該縣也將成為重災區。
賴志昶認為，彰化縣近期受惠於台中房市外溢，房價成長幅度有目共睹，同時在疫情過後台商回流，本身即有不少傳產「隱形富豪」的彰化縣，換屋需求有待滿足，為當地創造不少市場，吸引建商加碼進駐，為區域新案市場創造供給，但疫情後這波交屋潮適逢限貸風波，恐讓區域新案市場遭遇不小衝擊。
賴志昶提醒，近年央行數次信用管制劍指多戶族與投資置產族群，且再次鎖緊各行庫水龍頭，或將迫使大開槓桿的投資客資金周轉出現難度，或將出脫手中物件斷尾求生，此雖有助於緩解目前市場上供給不足問題，但是否出現民眾期待已久的房價下修，則有待觀察。
打炒房來勢洶洶 928檔期前景不明
而在央行9月19日第三季理監事會召開之前，台灣兩大房地產統計單位，都對928檔的推案情形做了分析，且推案前景一片光明，但9月19日之後，各建商是不是避其鋒而將原本要推的建案延後至明年，就有待觀察。
根據《591新建案》的統計，今年928檔期六都及新竹地區推案量合計9776.5億元，直逼兆元的巨量，不僅較去年大增三千億，年成長逾四成，更再度寫下單一檔期史上新高。供給部分，進場個數401件，較去年增加逾四成。各縣市更是火力全開，其中光台北市一地就湧進2500多億元，占全台近四分之一。
另根據專門統計北台灣房市資訊的《住展雜誌》統計，住展雜誌統計今年北台灣房市928檔期推案預估量，來到約2619.5億元，較去年同期實際推案量成長約837.9億元，年增47%，且北北桃八大百億新案發發發(表三)。
住展雜誌發言人陳炳辰指出，近年房市的焦點都在台積電設廠所帶動的中台灣及南二都房市，沉寂已久的台北市，難得有百億大案推出，包括領銜演出的上百億元新案有大安區信義光復路口的「吾雙」、文山區萬芳路生態宅「信義富境」，和南港區基隆河岸宅「國賓大南港案」。而所屬蛋黃中之蛋黃的大安區，本檔期推案個數多，高水位價碼讓建商更趁資金強勢趕緊上場，如今面對央行第七波信用管制，恐怕笑不出來了。
至於新北市中和區也有水岸景觀宅「堃達福祥段案」、大同公司活化資產案「大同新紀元」，以及保二總隊公辦都更案「皇翔堡可夢」等三大百億案有意登場。其餘指標案也遍地開花，在淡水區新市鎮、泰山區塭仔圳重劃區、新店區央北重劃區，與鶯歌區鶯桃路商圈皆有大案推出，而三重區則有五案搶進此檔期，為新北市各行政區最多，當地近年的新案能量大噴發。
北台灣推案重心在雙北市
《591新建案》分析，台北市重登推案王，關鍵在於北投、文山及南港等區突飛猛進所致。以量體最大的文山區，光「元利四季莊園」、「信義富境」、「將捷旅境.」就聯手包辦765億元、近三千戶量體，案量更是第二名大安區二倍多，再來南港、北投也各自有逾200億元左右案量公開，可說是這次北市推案生力軍(表四)。
至於新北市本次總銷水位1819億元，直逼2022年締造的1900億元高峰，且進場個案數達60件，較去年增加逾二成，都印證建商信心火熱，但在第七波信用管制之後會不會被澆熄，也有待觀察。
而桃園市去年因延推案導致水位較低，如今在醞釀一年後迎來爆發，今年928檔期的總銷高達1400多億元，推案個數89件也是全台最多，年增分別高達六成、八成，其中又以小檜溪、中路等地為主要戰場。
唯一量縮的新竹地區，由於蛋黃區持續冷靜，這兩年由基期相較低的蛋白區如湖口、寶山等地撐起半邊天。
產業及交通助力 建商卡位台中
台中近年產業、交通、建設迅速發展，包括頂級飯店、企業總部、大型百貨積極進駐，帶動大量人口紅利，今年928檔期更有約1500億元的預售逾宅推案量，另光是總銷20億以上的中大型預售案，就有27個案子即將進場(表五)。
推案熱區如七期重劃區所在的西屯，以及南屯，包括寶璽、國泰、麗晨、惠宇等品牌建商陸續進場，北屯區則以房市題材豐沛的14期重劃區一枝獨秀，光是寶輝美和段三案就有逾百億案量，無論開發規模、設計強度均是區域標竿，備受市場高度關注。
而目前最具話題性的14期重劃區，近一個月就有寶輝、龍寶及華固三大豪宅品牌相繼推案，其中寶輝計劃在「美和段」一口氣推出「寶輝GREEN PARK」、「寶輝WATER PARK」、「寶輝SKY PARK」，規劃30、45、55坪多元客製化產品；而甫進場的「華固豐匯」，規劃38-47坪，高樓層傳出有8字頭以上成交。
另規劃推案的還有仁平段的「惠宇MY PARK」、「大城建設洲際段案」，14期光是這幾案就有合計約200億元案量。
以穩健、可靠的形象累積不少品牌粉絲的國泰建設也預計在七期南側文心森林公園旁推出「國泰森林薈」，該案基地位在大墩七街、大觀路，規劃2-3房產品，在地業者也透露，該案將是國泰建設布局七期的個案中，坪數設定最小的一次。
另外，精銳建設今年也首度進軍南區，於大慶車站旁推出「樹子腳段案」，土地面積廣達2,323坪，坐擁大慶站交通機能及周遭成熟商圈，並主打34~41坪、3房產品，總銷約75億元，「和瑞建設樹子腳段案」也將進場，總銷約84億元。
《591新建案》也指出，台中這次新案連發，建商看好設廠、就業等題材積極搶灘，總銷一口氣飆到近1900億元史上最高，熱區如北屯、西屯等區，分別都有超過400、600億元案量釋放。
不過在限貸風暴影響下，買方態度與建商出現落差，許多投資客及首購族姿態趨向保守，部分外圍地區更傳出來人及銷況雙雙疲軟的消息，如今又來一個「金龍海嘯」，會不會一路冷到年底，值得觀察。
南二都也有百億大案
這幾年熱到不行的南二都，今年928檔期的推案也見多個百億大案，像台南市因去年基期較低，今年除了在永康區有百億指標案登場，南科周邊也有量體逾百戶的大樓案登場，帶動量能反攻至500億元以上(表六)。
其中，宏普建設是北部建商，此次到永康區推案，一推就是100億元，而來自高雄的清景麟集團推出「巴克禮PARK」有70億元，其關係企業福裕事業所推的「坐忘林」有40億元，合計也有百億。此外，房市貸銷龍頭海悅國際所成立的海悅建設也在南科推出「世界南科Ｃ」，案量為40億元。
而高雄地區，有清景麟集團與三地集團攜手，在前鎮區推出總銷高達200億元的「AI慕光城」，並已先開工動土，另來自台中的豐邑建設在前金區推110億元的「豐邑TOP+」，以及當地建商城揚建設分別在鼓山區及左營區，總共推出130億元的兩建案。
《591新建案》指出，除了百億大案外，高雄928檔期以中小型個案為主，推案熱區仍集中在北高雄左營、楠梓及橋頭一側。惟目前受制於房貸緊縮，南二都兩地均面臨投資買盤熄火，首購及換屋等自住客追價力道鈍化等現象，新案去化將明顯放緩，銷況可能從上半年一屋難求，轉為個案表現。
