眼看房市大好，建商積極購地，前三季土地交易量增，怎知央行再出重手，讓建商大為傻眼。不過，商用地產前三季交易總額年增額倍增，表現極為亮眼。
台灣房市在今(2024)年七、八月雖有「房貸之亂」，但建商購地動能仍大爆發，怎料央行9月19日第三季理監事會後宣布，從9月20日立即實施第七波選擇性信用管制，是否會打亂建商未來的購地計畫？有待觀察。
根據世邦魏理仕研究部統計，截至9月29日為止，今年前三季全台大型土地及商用不動產投資額總計新台幣3,157億元(圖一)，較上年同期增長75%，在市場情緒熱絡的景象下，第三季成交量為1,566億元，年增167%，單季即貢獻今年迄今近五成的成交量，足見大型不動產市場並未受到今年三月央行宣布升息的影響。
第三季土地交易量年增152%
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出，今年第三季全台土地買賣金額達新台幣1,044億元，較去年同期大增152%，創下有紀錄以來首次出現單季成交量逾千億元。
分析土地市場升溫原因，主要係受到今年房市價量齊揚的鼓舞，許多中大型建商紛紛加大購地力道，第三季建商合計投資額達新台幣732億元，較去年同期劇增255%(表一)。
而觀察前三季十大建商購地總金額排名，可以發現亞昕跑最前頭，斥資百億買地(表二)，而遠雄建設也不遑多讓，也是百億出手，另興富發、新美齊、達麗、海悅國際等也是土地市場上購地老面孔。
至於購地的熱區，以台中、高雄、台北名列購地額前三高縣市，主要鎖定標的包含位在都市內精華地段且具重建潛力的土地及其地上物，以及重劃區內大面積素地。
另一方面，今年三月底保險業最低收益率門檻已達2.97%，致使業者難以尋得商用不動產投資標的，少部分保險公司因而轉為專注於土地開發機會，如近期台灣人壽即以新台幣逾137億元取得桃園航空城產專區土地，未來將採分期開發，且估計投報率可達4.5%以上。
第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，建商獵地積極推動土地買氣在第三季急遽升溫，土地交易達1048億元，單季千億元的交易規模更是歷年罕見，累計前三季成交金額達2004億元，已突破2023年全年交易規模(圖二)。
建商獵地積極 爆出千億大量
丁玟甄指出，受惠於住宅市場與預售市場的亮眼表現，建商推案信心大增，推動土地市場買氣在第三季大幅增溫，交易金額突破千億元。其中，建商獵地金額達到706億元，購地動能呈現倍數成長。
其中，台中市成為各大建商積極布局的縣市，單季成交金額為347億元，西屯與南屯區更吸引新美齊、興富發、亞昕與遠雄等建商，購入單筆超過30億元的土地案，也顯示雖然央行對於建商土地融資成數仍嚴格控管，大型建商在住宅銷售暢旺與看好後市發展的基礎下，積極擴充土地庫存，儲備未來推案機會。
半導體熱 南二都土地交易夯
仲量聯行董事總經理侯文信指出，今年前三季土地交易累計成交量已達新台幣1,694億元(圖三)，超越去年全年的交易總額。本季度大型土地成交量亦創下今年新高，達到837億元，較去年同期增長約113%，較上季度增加130%。
他說，隨半導體相關產業陸續南移設廠，開發商看好未來城市人口增長潛力，高雄和台南在2024年前三季累計大型土地成交量分別達到291億元和136億元，較去年全年已分別增長111%和59%。
新北市方面，台通光電企業總部所在之新莊北側知識產業園區及台積電產業鏈ASML進駐之林口AI產業園區周遭具高度吸引力，吸引了建設商積極購地，前三季累計成交量達到228億元。
桃園亦以航空城優先產業專用區、機場捷運A21站、中原營區等政府土地釋出推高交易量，前三季累計達到384億元，尤以台灣人壽以137.4億取得桃園航空城計畫優先產業專用區土地I基地最受矚目。
台中土地交易熱度則於今年九月央行進行第七波信用管制前，延續去年之旺盛勢頭，建商持續購入土地存貨。在14、13期重劃區等話題帶動下，前三季累計較去年全年已成長44%，達到386億元。遠雄於本季約34億元購入七期惠國段土地，亞昕亦以約31億元購入水湳經貿園區土地。然政策調整後，預期房市及建融吃緊，建商獵地策略將有所調整。
商用地產交易金額倍數增長
侯文信表示，資本市場火熱，截至9月25日，商用不動產累計成交量達新台幣820億元，較去年同期大幅增長約441%，較上季度增長133%。前三季累計成交量已達1,531億元，超越自2009年以來之全年交易紀錄，若加計土地成交量的1,694億元，合計商用不動產及土地交易，前三季累計成交量已達到新台幣3,225億元。
侯文信表示，第三季商業不動產市場成交量顯著提升，屢創新高，主要來自科技業對產線擴充之需求推動。而市場交易活絡，賣方釋放閒置高品質資產，透過資產優化策略，提升財務表現外，亦促進產業要角之協同合作，如群創光電以約171億出售南科四廠出售予台積電，友達光電以約81億元處分台南廠及中科后里廠房予記憶美光。
此外，隨科技產業Ｓ廊帶之發展，指標性科技大廠引領南台灣產業轉型，開發商搶佔高速成長區域，加強南台灣土地布局。
不過，商用不動產的成交量仍以自用為主，第三季商用不動產自用比例受科技業廠房超量交易推升，占比更來到65%。買家則以科技業為主，成交量為427億，占比超越五成；開發商次之，購入其餘資產類別如新美齊購入台中BMW保養廠、興富發購入華盛頓幼兒園，預計重新開發重建。
第一太平戴維斯研究部指出，景氣表現升溫以及科技業需求旺盛帶動下，國內商用不動產與土地買氣明顯增溫，第三季大型商用不動產交易金額(單筆3億元以上交易案)達到567億元，季增率達121%，年增率176%。累計前三季交易總金額達1249億元，年增率達33%，成交規模為升息以來新高。
科技業為商用地產最大推手
丁玟甄表示，科技業為第三季商用不動產買氣的最大推手，投入總額399億元，占比達七成，本季前五大交易之中，前三筆全由半導體囊括，包括台積電、台灣美光以及日月光半導體等大廠，皆購置廠房擴大在南台灣的產線規模，其中台積電以171億元購入群創南科廠房，成為今年商用不動產最大筆交易(表三)。
丁玟甄指出，2020年台商大舉回台設廠之時，台積電曾斥資100億元在台南購置瀚宇彩晶等多家企業的廠房，2024年這一波半導體擴廠動能更勝當年，穩固台南作為南台灣科技聚落的地位，同時也反應時效性對於半導體產業布局的重要性，因此除了向公部門申購產業用地建廠外，購置符合規格需求的現有廠房也是擴廠策略之一。
今年前三季商用不動產交易金額累計達到1249億元，科技業以566億元位居最大買方，第二名與第三名分別為建設業與專業投資機構，投資金額為263億元與99億元。
丁玟甄說，由於都市更新與危老重建不受限貸令與土建融成數限制，也使得建商積極布局主要都會區的整棟老舊商旅、辦公大樓以及舊廠房。不動產類型以廠房交易最熱絡，金額約589億元，占比47%，其次為辦公室與廠辦，分別為278億元與257億元。
大咖登場 商用市場驚喜連連
信義全球資產公司也發布商用不動產市場調查，總計第三季上市櫃法人購置商用不動產交易額突破600億元，來到674億元，刷新近八季以來新高紀錄(表四)。
其中，科技大廠、壽險業並列兩大重量級買盤，企業增產擴廠需求強勁，包括台積電就斥資近200億元布局廠房，而久未進場買貨的壽險業者，台灣人壽一出手就是百億元，買下桃園航空城產專區最大基地。
據統計，第三季上市櫃法人商用不動產交易量達674億元，較去年同期成長329%，其中工業不動產受惠於人工智慧、高效能運算等需求增加，帶動廠房、工業土地交易熱度持續攀升，成交金額達545億元，占據本季81%的交易量。辦公市場有辦公空間擴充、成立企業總部等剛性需求支撐，交易續穩，累計交易量達129億元。
信義全球資產公司總經理林三智分析，今年商用不動產交易題材豐沛，產業成長帶動新建擴廠需求，包括台積電、美光、先進光、安勤等科技大廠都積極出手布局廠房、廠辦，光是科技業買盤就囊括本季52%的交易量，顯見購置動能相當強勁。
進一步觀察，這些自用型買方的交易火力，集中在科學園區內的既有廠房，原因有二：一、科學園區具備強大的產業群聚效益，加上園區內針對事業廢棄物處理、供水、供電有通盤規劃，可滿足廠商設廠需求；二、直接購置科學園區既有的廠房及設備，對廠商來說即可立即布建產線、投入生產，省去從無到有新建廠房的工程時間，抓緊市場時機、創造營運效益。
林三智談到，壽險業出手，在第三季商用市場來言可說是意外之喜。因為受連續升息等因素影響，壽險業的投資步伐從去年開始明顯減緩，今年上半年僅有台新人壽、南山人壽布局台南工業廠房，南山人壽於桃園購入自用辦公室，總交易額僅40億元，但來到第三季，台灣人壽大手筆以137.5億元取得桃園航空城計畫優先產專區土地，可見只要產品地段精華、具備開發題材及增值潛力，仍會成為壽險業購置目標。
央行信用管制之影響
而針對央行自9月20日起實施第七波選擇性信用管制，將對市場產生何種影響呢？
侯文信表示，央行政策調整顯示出監管機構高度關注金融及不動產市場之健康發展，其影響範圍和程度將因不同市場板塊而異。
他說，該政策背景為全體銀行不動產貸款成長加速，且截至八月底，不動產貸款占總放款比率已達37.5%，接近歷史高點。此次政策調整旨在針對投資客的融資需求進行控管，優化信用資源的配置，對房市有正面影響。
央行第七波信用管制下，對不動產交易則有不同之影響，其中， 商業不動產約六成為企業自用，大都基於營運必要之剛性需求，受影響較小；另外，約三成為開發商購置資產，預計重新開發，此部位將面臨較大壓力，規模和頻率預期減緩。至於土地交易方面，開發商佔約七成四之成交量，作為市場主要承購方，未來在土地購置方面預計將趨於謹慎。
世邦魏理仕總經理林敬超表示，儘管九月央行宣布升準並祭出第七波信用管制，加上當前銀行業者針對不動產放貸的態度明顯趨嚴，但央行會議後至今仍陸續有建商公告取得精華區土地，可預見短期內建商已洽談中的土地仍將朝成交邁進，第四季全台土地交易量將維持穩定。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，雖然央行採取緊縮市場資金與加強信用管制等措施，但企業自用需求為今年商用不動產主力買方，貢獻超過六成五的交易，因此對於市場衝擊則有限，整體買氣與國內外景氣連動性較強。
他說，隨著台積電積極擴廠以及建廠計畫逐步推進，上下游產業鏈的帶動效果將陸續發酵，科技業買氣穩定成長，科學園區內以及周邊現有廠房將持續受惠，第四季陸續有不少傳產製造業啟動廠房活化計畫，供需雙升將持續推升工業不動產交易動能。
至於投資買氣方面，央行貨幣緊縮政策將導致投資人較為保守觀望，然而在利率仍維持相對低點的情況下，賣方沒有出售急迫性，短期內買賣雙方的期待需要更多時間磨合。
建商購地恐減緩
丁玟甄指出，央行宣布第七次選擇性信用管制後才短短兩週，大型土地交易累計達379億元，但高雄、桃園與台中市府所舉辦的大型土地標售則少見建商購地身影，顯示隨著資金與住宅買氣緊縮，以及信用管制影響尚不明確的清況下，短期內建商購置土地速度減慢。
林三智觀察，第三季商用市場自用剛需撐盤，資金動能豐沛、交易活動熱絡。展望第四季，在第七波打炒房政策影響下，市場氛圍趨向觀望，美國大選、地緣政治也為經濟發展投下諸多不確定性因素，但廠商擴廠、增加辦公空間需求未減，因此以審慎、不悲觀的態度看待第四季商用不動產市場走向。
林三智表示，打炒房政策可抑制短期炒作不動產的投資客，有助於市場朝向長期、穩定、健康的方向發展。市場內投資客減少，相對來說自用型買方就有更多機會可挑選好物件，建議今年有購置規劃的企業主，於年底前可即早進場多看、多評估，若有符合營運需求的案源就積極出手，保留更充裕的時間進行後續申貸流程，即可在今年前完成購屋；賣方部分則要保持價格彈性，把握年底前的市場購置需求，就能加速完成交易。
