受到央行第七波信用管制之衝擊，加上「房貸之亂」，台灣房市亂成一鍋粥，光是貸款成數下降，以及申請房貸要排隊等撥款，就足夠讓房市買氣降溫了。
在台灣，名字叫「金龍」的人，最近耳朵都很癢，因為中央銀行總裁楊金龍宣布的打房措施，威力之大被稱為「金龍海嘯」，結果，各大電視或網路台的房市節目，都針對管制措施進行評論，每人必提「金龍」，讓一些普羅大眾的「金龍」很是無辜！
不怕錯殺 央行打房先打再說
自從央行於9月19日召開第三季理監事會，並宣布第七波信用管制自9月20日開始實施後，房市「震盪」就開始發酵，尤其政策恐錯殺無辜的批評四起。
央行第七波信用管制內容包括：
一、新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。
二、自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。
三、公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。
四、餘屋貸款最高成數由4成降為3成。
針對央行第七波信用管制的影響，永慶房屋也製作圖表說明指出，就自然人來說，「無寬限期」，就遏止投機炒房機會，另全國適用限貸及貸款成數下降，都會壓縮炒房空間，至於購屋豪宅的自備款要到七成，都會影響豪宅的交易，另就餘屋貸款修改為只有三成，都可促使建商出售餘屋，避免囤房(圖一)。
但由於「新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期」，另全國第二戶限貸，也會造成一些名下有繼承房子，但無貸款者，往後若欲買房的申貸困難，另也衝擊換屋族。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，一些買方簽約後才碰上第七波信用管制，他們在面對政策一夜巨變，「已經簽約」的該怎麼辦？另也有人在問「新簽約」才適用嗎？政策讓眾多要買房者無所適從。
央行為了平息民眾的怒火，到了10月9日，針對信用管制措施不周延之處推出一些配套措施，但央行只為打房而打，明知該次理監事會會推出一些打房措施，卻未先思考周延，僅憑「官字兩個口」，也招來外界批評央行打房是「先畫靶再射箭」之譏！
三項鬆綁 僅繼承族受惠
至於央行10月9日所提供的協處措施內容，自113年9月20日起申辦之貸款案件均可適用：
一、自然人因繼承取得之房屋及房貸，不計入「本規定」之房屋數及房貸戶數，亦即自然人只有繼承取得之房屋者，新申辦之購屋貸款(非高價住宅貸款)，得排除「本規定」之適用。
二、自然人有房屋者，因有實質換屋需求，經與承貸金融機構切結約定下列事項後，新申辦之第1戶或第2戶購屋貸款(非高價住宅貸款)，得排除「本規定」之適用：
(一)借款人應於新申辦之購屋貸款撥款後1年內，將名下原有房屋出售並完成產權移轉登記，且不得以轉貸等方式規避上開事項。
(二)借款人違反切結事項時，承貸金融機構應對借款人取消寬限期、收回原應分期償還之貸款本金或貸款成數差額、追收罰息及加收違約金等。
三、自然人已簽訂購屋(包括成屋及預售屋)合約，即將申辦貸款時：
(一)符合上開情形者，仍可排除適用「本規定」。
(二)自然人申辦財政部青年安心成家購屋優惠貸款，且非屬高價住宅貸款，不受「本規定」第1戶購屋貸款及第2戶購屋貸款限制。
另依據內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」相關規定，買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，已訂有相關處理機制。例如，預售屋賣方可同意由買方分期清償差額，或買賣雙方得選擇解除契約；成屋買賣雙方得選擇解除契約。
央行補破網 房貸水龍頭仍緊
針對央行上述「補破網」的動作，各界的反應又是如何呢？
曾敬德表示，央行10月9日提出避免錯殺條款，雖然避開可能會錯殺到的族群，但整體而言，房貸的水龍頭還是沒有打開。
曾敬德指出，就換屋族群來說，央行的協處措施，還是要簽切結才能夠不受規定限制，但現實是銀行目前額度有限。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，央行本次的配套措施，針對繼承族、新青安族採取寬鬆認定，換屋族的資金壓力也獲得紓解，可舒緩換屋族和繼承族的心理壓力。
但由於第七波信用管制之後，存準率上調，就算定義標準放寬，銀行願意受理承貸，許多購屋族仍須排隊苦候，擠不進房貸窄門，或者利率高到令人卻步，因此第四季的買氣仍是考驗，量縮趨勢不變。
張旭嵐表示，限貸令實施後，由於買賣雙方對於貸款下不來，是否為不可歸咎雙方之因素有歧見，導致市場上衍生許多買賣糾紛，但央行在配套方案中，特別提及買賣契約中「不可歸責於雙方時」的解約機制，形同為限貸令開啟了解約的詮釋，若買賣雙方往解約方向處理，短時間會掀起解約潮，市場待售物件會增加，增加首購族的選擇性。
能否順利解約 關鍵在賣方態度
不過，嘉義市地政士公會理事蔡岳臻地政士卻認為，能不能順利解約，取決於「買賣雙方」，並非央行協處措施那樣。
蔡岳臻表示，就一般中古屋買賣，買賣雙方在「不動產定型化買賣契約」最後，常在「特別約定條款處」約定：「本案件需配合銀行貸款，若貸款不足，買方應以現金補足」等字樣。
因此，即便央行說，「買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，成屋買賣雙方得選擇解除契約」，但是，若特別約定，買方要以現金補足者，根本就無法「解除契約」，買方仍要負「違約」責任，面臨斡旋金或簽約金被「沒收」的情況。
他提到，今年五月陪同一位友人到某間房仲簽約，由於友人要買的物件是賣方在一年前才買進並加價350萬元出售，因此向銀行申請房貸，也可能無法貸到本次買賣價金的八成，因此便建議友人在買賣契約書特別約定事項加註：「本案配合銀行貸款，若貸款不足，雙方願意無條件解除契約」字樣。
但是房仲及特約代書皆不同意將本交易條件寫入(因為他們都知道銀行一定無法貸到買賣價金的八成，也就是將來這件買賣一定是做白工的)，而因此案件，買賣雙方已就「價格」達成「意思表示」合致了，最後因為沒簽定買賣契約，仲介人員就將十五萬元斡旋金沒收。
蔡岳臻另指出，以往沒有銀行貸款「排隊」情形時，一般成屋買賣，房屋仲介大約了解一下買方財務狀況，評估銀行「放貸」機率高時，一旦買賣雙方對「價格」合意，就會讓雙方簽約，即便買方希望在特別約定條款處約定：「本案配合銀行貸款，若貸款不足，雙方願意無條件解除契約」，也願意配合買方將前述交易條件寫在特別約定事項中。
但實際上卻是，仲介人員或房仲特約代書已經知道銀行無法貸到一定的金額時他們只會讓代書在特別約定事項中寫上：「本案件需配合銀行貸款，若貸款不足，買方應以現金補足」，方能確保即便買方因自備款不足構成違約時，也能沒收斡旋金。
對房仲業來說，最主要是交易「成案」，才能收取仲介服務費用，故以往金融機構房貸水位尚未抵達央行管制放在總額，資金放貸條件較為寬鬆，沒拉「警報」前，一定催促雙方簽約，但如今，申請房貸不易，買方斷不會約定「以現金補足」，另賣方也不會同意「若貸款不足，雙方願意無條件解除契約」，因此，不管是七、八月而起的「房貸之亂」，或是央行九月的信用管制，或是十月的協處措施，對中古屋市場交易的影響面，一定會續擴散的。
資金有限 買房前宜三思
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，央行10月9日的放鬆範圍比想像中更窄，除繼承者外，僅對交屋、換屋族有所放寬，顯見央行鐵了心打房，未來資金有限的多戶投資者恐怕得先想好下一步。
徐佳馨表示，針對換屋族、已簽約者，除不溯及既往、不影響因繼承取得的多屋族等各方都無異議外，外界爭議較大的交屋換屋族放寬幅度不大，且切結期間仍只有一年，顯見央行認為「換屋即破口」的心態不變。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，央行第七波房市管制豁免條款出爐了！排除三條件，但其實真正被排除的只有繼承族。換屋族差異並不大，雖然簽切結可獲得八成房貸＋寬限期，但遇到銀行不給貸也沒轍，因此，今年第四季房市恐怕還是會陷在多空激烈交戰之中，市況應該不會有多大的變動。
何世昌表示，從八月多到現在，也收到不少朋友傳訊詢問「先買後賣」的問題，其中有一部分都是說「時間太趕」、「來不及」。起初，還覺得有些奇怪，以前央行規定，「簽切結書一年內售出舊屋」，鮮少聽到民眾反應時間太倉促，如今為何有這個問題？
原來是有兩個情況與以往不同了。第一，銀行房貸排隊要等很久，從九月就有幾家銀行說要排到明年去了，而且「還不一定貸得到」，買家如果在Ａ銀行沒排到，得換到Ｂ銀行重新排隊。以往房貸業務正常時，對保、核貸並撥款，通常一個月之內可以完成，但現在申辦的新戶竟要排四個月以上，讓「先買後賣」的交易流程變得漫長。
第二，「先買後賣」的屋主大多等新家裝潢好之後遷入，接著再把舊家整理乾淨後出售。然而，受到交屋量大的影響，裝潢工程要花費更長時間。去年以前，工期大約抓三到四個月，久一點五個月，但今年普遍要更久了。
先買再賣 一年時間不夠用
也就是說，今年以前若是「先買後賣」，平均售屋時間抓三到四個月＋裝潢三到四個月＋買賣移轉過戶與銀行對保、核貸並撥款約一到一個半月，央行給予換屋族切結一年的時間是夠用的。
但現在「先買後賣」的換屋族，光是等買家申辦的房貸撥款下來，所需時間可能會多出三個月以上，若再包含裝潢工期，起碼要多出四個月以上的時間，因此，房仲全國聯合會發布一項民調，詢問民眾最期待的打房配套措施前三名，第一名為「換屋族先買後賣者，切結二年內售出舊屋不受影響」。
他說，如果央行有看見這個情況，願意體恤一下換屋族，把售屋切結時間延長到一年半，或者頭一年內先繳買賣契約書，之後半年完成移轉過戶，也是可以考慮的做法。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，央行此波打房政策凌厲，讓本就因銀行房貸上限的房市雪上加霜，不論是直接因為貸款多所限制的成屋，或是連帶信心干擾的預售市場，都面臨看屋、成交量體大幅縮減，下半年房市大不如上半年風光，賣方、建商的高姿態不復見。
他說，成屋已有價格修正情勢，房仲業者大舉出籠進行議價與尋覓買方，預售也傳建商有意延推，尤其下半年仍瘋狂推案的量體，山雨欲來恐演為賣壓，信用管制影響層面的觀察期，恐拉長至明年上半年。
銀行房貸滿水位危機未除
而在十月上旬推出的配套，因主要針對的是繼承與換屋族，陳炳辰認為，大玩槓桿的投資族依然受到無寬限期與貸款成數受限，兼之銀行房貸滿水位危機未除，持有成本與買屋門檻都顯著拉高，信心與實質面欲振乏力，並未因配套措施而出現轉機，龍年開高走低態勢已然確立。
又以預售市場來說，如今得具備品牌話題、小宅主流，或是地段較佳的新案，還可見來客、交易量能，其餘降溫幅度嚴峻。雖然建商降價可能性還不一定，但開價上有所控制，不再屢創新高，或一定程度已令房價冷靜與理性一些。
何世昌另談到，央行從八月請本國銀行「喝咖啡」引發「限貸令」爭議，928檔期就變成「救我吧！」檔期，有些建商退避三舍，暫避鋒芒。
他說，今年房市928檔期，全台六都不少大案紛紛延後推出，預估六都總推案量僅約2,850億元；其中，台北市約550億元、新北市約940億元、桃園市約260億元、台中市約650億元、台南市約150億元、高雄市約300億元。
對消費者最好的消息是不必排隊搶房了，現在賞屋可以享受尊榮待遇，你就是業者掌心的寶。現在正是多看、多比較，累積看屋經驗值的好時機。不一定要買，但在看房子過程中，或許會不斷修正自己對房子的需求，目標會越來越明確。
此外，房市在央行的管制嚴格之下，建商「大者恆大」是現在進行式。上市業者可以發債籌錢，但自備款不足的民眾只能頭殼抱著燒。
央行在過去幾波的打房，都傾盡全力，但效果不彰，不過，第七波信用管制，掐緊購屋族最怕的「貸款成數」及「利率」，成為最具殺傷力的狠招。
九月房市移轉量應聲萎縮
面對這些影響，九月房市移轉棟數應聲下滑，永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，指出，就已公布的數據，台北市月減11.8%，新北市月減1.4%，桃園市月減18.4%，台中市是唯一量增的都會區，較8月量增0.7 %，台南市月減11.8%，高雄市月減12.1%(表一)。
陳金萍指出，國內銀行房貸緊縮狀況持續，而央行也祭出減降令，要求銀行自主管理、降低不動產貸款總量，因此，讓購屋貸款出現利率升高、估值保守、資格條件趨嚴以及寬限期縮短或取消的狀況，衝擊民眾購屋信心，市場氣氛轉趨保守，影響9月交易量表現。
與8月相比，僅台中市呈現量增，主要受惠於太平區、北屯區有新屋交屋潮，太平區月增438棟，而北屯區也較8月增加逾百棟，台中區9月建物買賣移轉棟數5,033棟，是今年以來第三高量。
另與去年同期相比，2024年9月六都建物買賣移轉棟數年增6.9%，其中，台北市年減11.8%，新北市年增6.8%，桃園市年減4.1%，台中市年增12.7%，台南市年增13.0%，高雄市年增26.4%。
進一步觀察今年1-9月五大都會區建物買賣移轉棟數表現，六都整體交易量合計為210,113棟，與去年同期相比年增24.9%。其中，台北市與新北市年增率已明顯收斂至二成內，台北市年增18.2%，新北市年增19.7%，其餘三大都會區仍有二成以上的成長，桃園市年增26.6%，台中市年增23.2%，台南市年增29.6%，高雄市年增36.0%，不過六都增幅皆已逐月收斂(表二)。
陳金萍表示，通常第四季是房市交易旺季，是一年內房市交易較為熱絡的季度，但今年在銀行房貸緊縮加上央行祭出第七波選擇性信用管制下，即使央行並未升息，但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多。
根據永慶房產集團預估，第四季房市急凍，房市交易降溫速度與幅度恐怕都是史上之最。
