政府「打住不打商」，使得2024年商辦核心商業區全年租賃成交量體可望突破三萬坪，創2019年疫後新高，而隨著西區新供給的增加，還可能出現商圈由東再向西移局面。
獨領風騷二、三十年的東區信義商辦市場，隨著可租賃空間的減少，加上西區又有新大樓陸續落成，提供新供給，商仲業者指出，未來西區商圈的租金表現將有番新氣象。
西區商圈正待重新崛起
高力國際指出，今(2024)年第三季台北市辦公室市場持續穩定，其中以西區商圈表現最搶眼，單季租金漲幅高達2.53%。
高力國際企業租戶服務部資深執行董事陳頌民表示，第三季各商辦平均空置率約5.74%，其中134棟大樓處於滿租狀態，整體而言，市場仍對房東較有優勢，預估至年底租金將續漲。
至於各級別辦公大樓的第三季現況，頂級大樓已連續三季租金單價站上4,300元，不過頂級的租金漲幅已明顯趨緩；Ａ級大樓表現最佳，每月每坪的租金單價約2,966元，已逼近3,000元大關。
陳頌民說明，調查樣本中的Ａ級辦公大樓共計68棟，其中有20棟的月租金單價已突破3,000元，超過3,500元的有10棟，拉抬整體Ａ辦平均租金水準。
他談到，第三季台北市辦公室平均每坪月租金單價約2,645元，較上季小幅成長0.2%，而受到科技業及金融服務業推升租賃需求帶動，前三季累積的淨去化量總計達40,155坪，已超越去年的1.5萬坪，更直逼2021年的全年水準。
而第三季七大商圈中以西區表現最搶眼，主要受到租客遷入「皇翔台北廣場」與「虹耀文創大樓」等兩棟新大樓的帶動，空置率由上季的12.64%降至本季的10.39%，並且激勵商圈平均租金單季上漲2.53%，來到每坪月租金為2,206元。
Ａ辦租賃火熱 前三季已超越去年全年
仲量聯行也表示，2024年第一至三季整體不動產市場表現相當活躍，除台北市Ａ級辦公室租賃市場成交量體已超越2023年全年數據外，資本市場亦展現佳績，截至今年9月25日，商業不動產累計成交量達1,531億元，更為2009年以來歷年最高。
仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬指出，受辦公室升級趨勢、Ｂ級辦公室都更重建等因素的推動，本季度台北市核心商業區Ａ級辦公室租賃成交量達到 6,825 坪，合計2024年前三季度累計成交量達24,237坪，已超越去年全年數據(圖一)。
觀察台北核心商業區整體空置與淨去化動態，本季度無新增Ａ辦供給入市，市場得以穩健消化現有庫存，核心商業區Ａ辦整體空置率由7.3%降至6.9%。由於空置率僅呈現微幅下降，致房東對漲租仍持審慎保守的態度，由租金季度增幅僅為0.2%可見一斑(圖二)。
至於四大商業區中，受同區租戶升級至Ａ級辦公室影響，本季度以其他商業區(主要為松江南京及西區)的租賃成交量領先，佔比達39%，而空置率也由13.8%下降至12.2%，為本季空置率降幅最大之商業區。
此外，2024年前三季成交數據亦顯示，企業租戶青睞新供給集中之商業區，信義區成交量體佔比為45%，其他商業區則為38%。
除成交量體區域性分布外，第三季成交租戶產業來源亦延續上季趨勢，以多元展業為主。其他及製造業佔四成，其次為財務金融業佔18%、醫藥生技佔11%及科技業佔11%。
游淑芬指出，受益於新供給成交之亮眼表現，其他商業區本季度平均租金升至新台幣每坪月稅月為2,616元，季度增幅躍升至4.9%，已超越敦南商業區之新台幣2,546元。
她說，在信義、敦北、敦南商業區租金持平之情形下，其他商業區強勁租金漲幅，進一步推動整體台北市核心商業區租金季增幅微升0.2%至新台幣3,203元。
新大樓帶動租金上漲
第一太平戴維斯公共關係暨市場研究資深協理丁玟甄表示，台灣經濟基本面穩健表現，挹注辦公室租賃市場需求，本季在新大樓完工的帶動下，持續呈現空置率與平均租金雙漲的情況。
本季因為元大人壽金星大樓啟用，Ａ級辦公室平均空置率上升至7%，來到近23季以來新高，平均租金為每坪3,201元，年增率2.8%。其中，非核心商圈因為皇翔台北廣場以及元大人壽金星大樓完工，今年的租金與空置率在各商圈之中上升最明顯。
過往Ａ級辦公室的新供給集中在信義商圈，因此信義商圈的租金成長幅度與租賃動能最強。今年開始，信義商圈之外亦有多棟Ａ級商辦大樓陸續完工，觀察到不少租客是由周邊的Ｂ級辦公大樓升級到新辦公大樓，也反映市區舊大樓重建風潮將持續推動辦公室升級需求，這些搬遷企業的單坪租金預算，與現在所在的大樓相較，甚至能提升三至四成。
而新大樓由於營建成本高漲，非信義商圈的新大樓，普遍租金開價都在3,300-3,500元的水準，也反映未來要遷入台北市中心新大樓將突破三字頭門檻。
新大樓吸新住戶搬遷進駐
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出，去年以來，台北市中心商辦市場共迎來六棟新完工大樓，合計近5.4萬坪的可租賃面積，使得平均空置率較2022年底上升2.9個百分點，於今年第三季達到6.4%，為近五年半來次高。所幸去年下半年起，企業租戶對於辦公環境升級的需求持續升高，帶動整體商辦市場淨去化量趨於穩定。
據世邦魏理仕觀察，今年第三季去化單位多集中在近兩年完工的全新辦公大樓，雖然季內整體淨去化量受到大型租戶搬遷活動影響，僅有2,259坪，但數棟新完工大樓將於未來數月內陸續見到租戶正式進駐，統計未來半年內有數千坪空置單位將獲得去化，整體市場空置率可望小幅下降。
西區每坪月租金升至2,620元
戴德梁行估價及顧問服務部、研究部協理李易璇指出，台北市Ａ級辦公大樓市場於第三季新增兩棟大樓供給，提供17,100坪新增空間，分別為位於敦南區的寶紘商業大樓及信義區的巨蛋國際中心。
寶紘商業大樓部分由開發商自用，其他對外出租；巨蛋國際中心則預計全數出租。受此新供給釋出影響，台北市Ａ級辦公大樓本季平均空置率升至9.1%，較上季增加1.4個百分點；南京松江區及敦北民生區空置率持續下降，分別減少0.9和0.6個百分點。
本季因新供給及舊大樓補漲效應，整體租金較上季上漲1.1%，全市平均租金為每坪每月2,800元，其中信義區以每坪每月3,460元居冠，西區次之，每坪每月2,620元。
Ａ級辦公大樓房東除面臨新增供給的壓力，隨著物價及薪資不斷上漲，物業管理成本也逐步攀升，部分房東考慮調漲管理費。然而，現有租戶對管理費上調仍有抗性，因此部分房東選擇將管理費包含於租金，或採用實支實付方式以應對成本增加的壓力。
網路、資訊及金融服務搬家樂
李嘉玶表示，2024第三季市中心優質辦公室淨去化量共2259坪，低於長期平均水準，去化面積多集中於新辦公大樓，推測近幾月來去化速度放緩與租金開價高昂、議價空間狹窄有關，而整體搬遷需求主要來自於網路、資訊軟體業及金融服務業等企業。
她說，今年前三季淨去化量總計約10,600坪，較去年表現有所改善，但仍未回到疫情前盛況，反映了疫後時代企業租戶對於辦公空間的需求正持續轉變中。
就各區的租金水平，李嘉玶指出，大型租戶遷離與協商期拉長影響，Ａ辦空置率走升，惟租金仍緩漲。
她說，本季Ａ辦及Ｂ辦平均租金分別較前季成長0.3%、0.8%至新台幣3,065元及1,910元，儘管第三季淨去化量水準並不強勁，但在辦公室升級趨勢的支撐下，部分Ａ辦大樓租金持續走升，多棟新完工大樓已出租單位的租金亦創下區域新高，使得整體市場平均租金保持溫和上升走勢。
李嘉玶指出，檢視近期新完工大樓的每坪成交租金水準，可發現普遍已超過新台幣3,200元，雖然部分大樓租金遠高於區域行情，仍舊吸引一些企業積極承租，其中不少是屬於在同商圈內尋覓新辦公地點已久的租戶。
據世邦魏理仕統計，今年內搬遷活動中，高達74%的需求來自於企業租戶追求辦公室升級，在未來一年新供給維持在可控範圍的情況下，辦公室升級趨勢將有助提升整體市場去化水準，短期內台北市中心商辦大樓房東仍保有談判優勢。
未來租賃市場展望
展望第四季，陳頌民指出，目前大樓空置率低於10%的計有172棟，約佔整體的九成，亦即多數辦公大樓的進駐情況佳，房東在談判上仍有優勢，預估年底租金將續漲，空置率將持續小幅下降。
李嘉玶指出，市中心Ａ辦空置壓力將於2025下半年逐漸浮現，Ａ辦房東將面臨招租期拉長，Ｂ辦新供給處於可控範圍，但租金高開價水準恐影響去化速度，整個房東市場可能於明年底進入尾聲(圖三)。
游淑芬指出，台北Ａ級辦公室市場的新供給表現亮眼，顯示企業對優質辦公空間的需求持續強勁。租戶對於落成一年左右之新商辦，如富邦人壽大樓、國泰松江長春大樓、元大人壽松江金星大樓、寶紘敦南商業大樓、皇翔站前大樓等，展現出高度興趣。鑑於台北核心商業區捷運網絡完善，交通便利性高，仍為多數租戶搬遷優先考慮地點，預期至今年年底，成交表現可觀。
綜觀本季台北核心商業區概況，至2024年底，由於第四季通常為傳統成交旺季，核心商業區成交量體有望突破三萬關卡。
游淑芬另指出，2025年台北核心商業區Ａ辦新供給約四萬坪，然含自用及已預租之商辦，預計市場空置率仍可維持相對平穩，旦自2026年起，空置率將面臨進一步升高壓力，新供給預計於2027年達到高峰(圖四)。
連續兩年超過10萬坪新增供給
陳頌民觀察2024-2028年的台北市辦公室新增供給，七大商圈將釋出30棟新大樓，總計40.2萬坪。以年度來看，2025年有5.7萬坪，尚在可控制範圍內，另也預期會企業往優質辦公室升級的趨勢將持續帶來搬遷動能。
不過2026與2027年，連續兩年超過10萬坪新增供給，其中2026年推估有10.7萬坪、2027年有13.8萬坪，他認為，屆時租金及去化速度將受到考驗，空置率更將直接推升至12~15%。
從區域來看，西區將出現12.3萬坪(共10棟)，佔整體的30%，係單一區域最大供給，敦南與民生敦北商圈合計將釋出共8.2萬坪，佔整體約21%。
陳頌民補充，敦化南北路以西的商圈新落成的選擇也較多，在新大樓完工潮激勵下，台北市中心也有可能出現商圈由東再向西移的局面。
李易璇指出，預計至2027年前，台北市將有約30萬坪的新增供給入市，屆時Ａ級辦公大樓總量將突破100萬坪。
丁玟甄指出，2025年台北市有六棟Ａ級辦公大樓預計完工，大多集中在明年下半年，總面積將近5.8萬坪，預估六成至七成會釋放到租賃市場，多個商圈的空置率將逐季明顯提升，預計到年底整體市場空置率將可能逼近10%，將由房東市場轉為房客市場，房客具備更多的選擇與談判空間，建議房東應提早進行續約規劃，以留住手中優質租客。
再兩年 南港供給大爆發
而在台北市核心商圈之外，自成一格的南港及內湖商辦租賃市場，游淑芬指南港商業區租金持平，空置率續降。
她說，南港商業區本季度成交量為 3,304 坪，較上季下降約五成。成交租戶來源仍以醫藥生技和科技業為主，佔比分別為 52% 和 48%。
至於本季度南港Ａ級辦公室平均月租金連續三季持平，維持在新台幣每坪每月租金為 2,311 元，而空置率則連續兩季下降，從上季的11.9%降至10.4%。
游淑芬表示，南港商業區的Ａ級辦公市場以大型開發案為主，預計年底前將有5.8萬坪之大型新供給釋出，屆時，空置率預計將因新供給的加入而進一步推升(圖五)。
內湖平均空置率上升
至於內湖辦公市場方面，游淑芬指出，本季度租金季增幅持平，每坪月租金在新台幣 1,455元。
過去一年，內湖平均空置率持續攀升，如2023年第四季度，由於新供給加入，空置率上升至7.0%，到2024年第二至第三季度，因商辦大樓整棟標租，以及部分企業總部租戶遷出尚待去化，致使空置率攀升至 13.1%，有待去化(圖六)。
