舊房子要都更，很多人仍拘泥於「一坪換一坪」，但法律專家提醒你，很多法令要懂，簽對都更同意書才不會事後反悔！
為加速全台老舊建物更新，強化國人居住安全，行政院會在今(2024)年七月十一日通過內政部擬具的「都市更新條例」第65條修正草案，並函送立法院審議；而立法院在十月二十五日三讀通過，預計全國將有8,216棟六層樓以上的合法建築物，約27萬戶受惠。
都更條例第65條新修正
內政部指出，這次修法主要考量實施容積管制前的建築容積多大於管制後的法定容積，且此類建築多為921大地震前建造，就現今建築法規標準而言，恐有耐震不足的疑慮。
因此，為維護民眾居住安全品質及易於更新整合，修法擴大適用原建築容積更新重建對象，從現行針對實施容積管制前已興建完成的合法建築物，放寬至實施容積管制前已掛號申請建造執照的建築基地。
此外，為確保符合前項條件民眾的權益，這次修法也明定條例修正實施前，已擬訂都市更新事業計畫送地方政府審議的案件，亦得適用原建築容積計算。
內政部期盼，透過增加改建誘因來提高建築物所有權人參與都市更新的意願，以有效達成提升建築物與民眾住的安全目標。
在過去，有很多都市更新推動成功，如最難搞的正義國宅都更案，如今華麗轉身為豪宅，每坪房價都超過二百萬元以上，但並不是每個都更案都能整合成功，有不少案子因為參與都更戶間的意見分歧而胎死腹中。
在地震頻傳的今日，居住於老舊房屋的民眾，有越來越高的比例想參與都市更新重建，但很多人仍拘泥於「一坪換一坪」再外加一個車位的迷思。
參與都更 同意書不能亂簽
追求自我權益的最大化，絕對是人性的考量，但除此之外，參與都更還有很多法律層面要了解，永然聯合法律事務所所長李永然律師指出，應事先做足法律功課，切勿一頭熱，若搞不清楚的情形下，亂簽「同意書」、「契約書」、「協議書」……等法律文件，事後再反悔，有時會後悔莫及。
參與都市更新重建，所有權人究竟應注意哪些事情？李永然認為，至少應有以下六點認識：
一、瞭解「都市更新單元」、「都市更新重建計畫」、「權利變換計畫」等。
二、「都市更新重建」不同於「危險老舊房屋重建」，前者主要是採取「多數決方式辦理」，後都則採取「全體同意方式辦理」；建築基地面積範圍要求也不同。
三、都市更新重建後的分配，主要是以「更後之價值」做為分配的基礎。
四、瞭解「自主都更」、「委託實施」、「協議合建」、「權利變換」的程序、條件、風險。
五、認清自己所居住的社區如要進行重建，究竟存在哪些問題點，例如：頂樓增建、其他違章補償、佔有他人土地之違建、店面或相關產權有無糾紛……等。
六、評估採用的方式，是否成立「更新會」或委託「實施者」……等；同時如果委託實施，還要了解「協議合建」、「權利變換」的選擇。
參與都更要簽署哪些文件？
而參與都市更新之地主，究竟有哪些文件要簽署？哪些文件簽了，就不能撤回呢？永然聯合法律事務所台北所主任律師陳淑芬指出，在參與都市更新，所有涉及權利義務事項，「同意書」之簽署特別重要，「同意書」之簽署，一定要本於自己的自由意志簽署。
而在參與都市更新過程，常見需要地主簽署的同意書大約有：「劃定更新單元同意書」、「自行組織更新團體同意書」、「事業概要同意書」、「事業計畫同意書」、「權利變換意願調查表」、「更新後分配位置申請表」等。
此外，雖然同意書之格式非必要依照政府規定之格式，但為了避免送審後發生爭議，建議可以在政府公開之網站下載上述各類同意書之格式。另依照內政部公告之新版同意書格式，於立書人欄位應以「簽名並蓋章」為之，且依照新版的「更新事業計畫同意書」需載明「更新後分配之權利價值比率」或「分配比率」，若同意書未依照新版內容詳予記載都市新後分配之權利價值比率或分配比率，屬不得補正事項，其同意書應予扣除，不計入同意比率計算。
另外，有民眾問到，「事業計畫同意書」簽署後可否撤銷嗎？陳淑芬說，由於「事業概要同意書」、「事業計畫同意書」是否有效，事涉《都市更新條例》第22條、第37條、第43條及第44條之同意比率，攸關所有權人之權利，因此在公版之「都市更新事業計畫同意書」上特別列明「六點注意事項」，供所有權人參考。
例如：注意事項1：「本人已知悉本都市更新事業計畫內容，且本同意書僅限於○○等○○筆土地都市更新事業計畫案使用，禁止他用。」、注意事項5：「公開展覽之計畫所載更新後分配之權利價值比率或分配比率低於出具同意書時，所有權人得於公開展覽期滿前向實施者提出撤銷同意，並副知主管機關。」均為所有權人宜注意之事項。
依照《都市更新條例》第37條第4項規定：「各級主管機關對第一項同意比率之審核，除有民法第八十八條、第八十九條、第九十二條規定情事或雙方合意撤銷者外，以都市更新事業計畫公開展覽期滿時為準。所有權人對於公開展覽之計畫所載更新後分配之權利價值比率或分配比率低於出具同意書時者，得於公開展覽期滿前，撤銷其同意。」
故所有權人出具「同意書」後，依法不得任意撤銷之，但於公展期滿前，所有權人因發現公開展覽之計畫所載更新後分配之權利價值比率或分配比率低於出具同意書時之情形時，所有權人可以向實施者提出撤銷同意書之通知，並應副知主管機關；否則，於公展期滿後，除非出具同意書時，有《民法》第88條之意思表示錯誤或第89條傳達錯誤或第92條被詐欺、脅迫等情形，始可向「實施者」提出撤銷同意書，並副知主管機關。
都更可以爭取哪些「容積獎勵」
而參與都市更新者，更需要認識「容積獎勵」的規定！李永然表示，民眾如以「重建」方式，進行都市更新，「容積獎勵」攸關每位參與者的權益。
所謂「容積率」，是指基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比例，「基地面積」乘以「容積率」就是該基地內可建築的「總樓地板面積」，亦即一塊基地可建築之樓地板面積係取決於該地區之建築容積率。
至於「容積獎勵」，就是指在建築符合《都市更新條例》、《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的相關規定時，可以提高一定比例的「容積率」，使一塊基地可建築的樓地板面積有所提高。
參與都更可爭取哪些「容積獎勵」，就攸關參與都更者未來可分配的權利價值，而內政部依據《都市更新條例》第65條第3項前段規定，訂定《都市更新建築容積獎勵辦法》，就都市更新可以爭取的容積獎勵類型，除了原有容積外，像是綠建築、智慧建築，提供社會福利設施或公益設施等多項種類，可以取得的容積獎勵也有所不同(表一)。
不過，不管容積獎勵有多少，依據《都市更新條例》第65條第1項規定，都市更新所得爭取之獎勵後建築容積，不得超過各該建築基地「一．五倍」之基準容積。
李永然表示，容積獎勵的規定相當複雜，但又攸關參與都市更新之土地所有權人及實施者的權益；所以，必須加以深入研究，如有不瞭解時，仍應請專家協助解惑，這樣才能確保自身權益。
都更眉角多 權變估價知多少？
你家舊房子要都更，可以「一坪換一坪」？景瀚不動產估價師聯合事務所合夥估價師賴昇鋒指出，很多參與都更的地主大都如此希望，但能分配回來的，並不一定符合其要求，其間就涉及到權利價值的「估價」。
賴昇鋒先就都市更新權利變換及不動產估價領域的權利變換估價內容進行解說，他說，都市更新重建過程中得運用「權利變換」、「協議合建」或「部分權利變換、部分協議合建」方式來達到老屋換新屋的目的，其中以土地所有權人和權利變換關係人「更新前」價值比例，分配都更改建完成的建築物及其土地，意即所稱「權利變換」的基本概念。
「權利變換」係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。
而大眾較為熟悉的「協議合建」，係指地主與開發商或建商合作，依雙方簽訂合建契約所載合建比率，透過地主提供土地、開發商或建商提供資金，進行共同開發，並依其比率分回新建完成之建築物及其土地；「協議合建」的精神在於雙方合意簽約，地主與開發商或建商各自的權利義務，雙方條件講好就好。
權利變換估價之鑰
賴昇鋒說，都市更新權利變換中，土地所有權人及權利變換關係人之權利價值皆來自於土地，但除了確認產權持分情形外，更需謹慎留意有多少權利價值須自土地分離出來進行分配，且其估價結果必須可受公評。
就估價流程大可分以下三步驟：
一、確認土地狀態為首要：
不動產估價師會先針對更新單元範圍土地權利價值相關議題進行釐清，並遵循相關估價原則進行掌握，例如：各筆或各宗土地基本條件確認(尤以容積率認定最為重要，直接攸關地主權利價值)、數筆土地合併為數宗土地之判定(合併後面積大小，有時左右地主間權利價值比例的差異程度)、有建物坐落的土地之都市更新容積獎勵申請情形(考量由建物所創造之容積獎勵價值如何加計於其坐落土地價值)……等。
二、確認地上建物狀態：
待第一步土地狀態確認之後，緊接著便進入最龐雜、繁複且棘手的確認地上建物狀態階段；過程中，估價師需釐清以下諸多情形，例如：地上建物是否需進行地價立體化、土地建物產權對應狀況、地下室或法定空地價值認定、他項權利存在……等。
三、估算各權利人權利價值及其權利價值比例：
經過前述一及二的步驟估算，會得到下述結果：
(1)更新單元範圍內各筆地號土地的權利價值(估價稱為歸地)。
(2)區分所有建物地價立體化後之權利價值(估價稱為歸戶)。
(3)依權利人產權持分進行價值分算，得出每位權利人權利價值(估價稱為歸人)及其權利價值比例。
最後每個權利人依其權利價值比例，分擔都市更新過程相關的成本(共同負擔)，分享都市更新完成後產生的利潤(可分回價值)。
至於更新後建物每個分配單元之權利價值，估價師會依更新後建物相關建築圖面，運用估價方法、考量水平及垂直效用比差異評估出各分配單元價值及更新後建物總銷售金額，其結果可作為：1.計算出都更過程重中之重的「共同負擔比例」。2.各權利人依其可分回價值選配建物或車位(都更稱為選屋)。3.各權利人與實施者間差額找補的依據(多選坪數──補錢、少選坪數──拿錢)。
賴昇鋒表示，都市更新事業計畫與權利變換計畫審議過程中，時不時會遇見陳情人表達出不滿、不公平甚或自身財產權益被剝奪等意見。以權利變換估價結果為例，因為每位權利人皆認為自己財產價值最高，而估價師在不動產估價技術規則、相關公會公報或作業通則規範下並結合自身執業經驗，後續透過都市更新權利變換小組估價委員們的審議，所得到的結果僅能達到「相對公平」，但很多時候，很可能無法達到每位權利人所認知「自身財產價值最高」的絕對公平。
參與權利變換之營業稅
在初步了解上述都更事務後，常有民眾問到要不要負擔「營業稅」問題，李永然表示，一、權利變換範圍內的土地所有人，以權變後應分配的房地折價抵付「共同負擔」部分，為更新後分配房地權利價值的計算基礎，並非銷售土地為建築的行為，所以沒有「營業稅」的課徵問題。
二、土地所有權人以「權利變換」方式參與都更實施，所領取的「現金補償」及「差額價金」免徵「營業稅」，此依據財政部108年8月14日台財稅字第10800539390號函令也認為這是屬於「土地所有人銷售土地行為，依《加值型及非加值型營業稅法》第8條第1項第1款規定，免徵營業稅。
都更的稅捐減免及獎勵
而為鼓勵老屋儘速都更，政府也針對都更設有不少「稅捐」減免及獎勵。
永然地政士聯合事務所總經理李廷鈞指出，主要有兩大部分，一個是持有稅，即房屋稅及地價稅；另一部分則是所有權移轉時的「契稅」跟「土地增值稅」。
李廷鈞表示，依據《都市更新條例》第67條之規定，持有稅的部分，如果是在「都更期間」，因為都更進行中土地無法利用，免徵地價稅，如果仍可繼續使用，則減半徵收。
房屋在興建期間，則不需要課徵房屋稅。在將來更新完成之後，地價稅及房屋稅均減半徵收「二年」，但如果都更之後二年內的期間沒有移轉，則可再延長減半徵收至喪失所有權為止，但有最長「十年」期限。
此一規定乃對於更新後房屋雖然價值增加，房屋稅勢必加重，政府為了降低所有權人的稅賦負擔，進而提升參與都更意願，因此給予較為優惠持有稅的規定。
其次是針對移轉時繳納的「地方稅」，依「土地」、「房屋」分別為「土地增值稅」及「契稅」。
李廷鈞表示，更新單元內土地及建築物，原所有權人與「實施者」之間，因為協議合建辦理產權移轉，減徵土地增值稅及契稅。此處的移轉，是指地主跟實施者之間因為合建必要所做所有權的移轉。然而若是實施「權利變換」的情形，地主以土地和建築物抵付權利變換負擔，則免徵土地增值稅及契稅(表二)。
而在都市更新程序中，如土地所有權人不能或不願分回房地，而改領取現金的方式為補償，土增稅的優惠又有所不同。如果是因為實施權利變換應分配土地未達最小分配面積單元，領取現金補償，是免徵土地增值稅。但如果有地主是因為不願權利變換分回房地改領取現金補償，則是減徵土地增值稅百分之四十。
此外，合法建築所有權人、地上權人、永佃權人或是耕地三七五減租租約承租人，若因協議不成或是土地所有權人不願或不能參與分配，由實施者分配的土地，則視為土地所有權人獲配土地後無償移轉，土增稅也可減徵百分之四十，並予以「記存」，於權利變換後再度移轉時一併繳納。
另土地所有權人如果依照「權利變換」的方式，取得土地及建築物，更新後第一次移轉，也可以減徵「土地增值稅」及「契稅」。
在此乃指地主依照權利變換都更，分回房地，將來出售都更後所分得房地，進行所有權移轉的時候還可以減徵百分之四十。但須注意的是這裡的減徵，就僅限於依照「權利變換」方式而都更的情形，若是依照「協議合建」進行都市更新的案件，則不適用。
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