想賺都市更新的錢，就要搶在建商之前先搶到具有都更機會的黃金屋，而哪些地區可投資？王應傑認為，台北市政府作多的大同及萬華是兩大潛力區。素有房仲教父之稱的東森房屋董事長王應傑，一生財富多數累積自房地產，他認為，好地段的房地產就跟金門高粱酒一樣，年份愈老、愈稀有，愈有價值。針對台北市可建土地愈來愈少，建商除了往新北市獵地外，在政府祭出多項容積獎勵以加速都市更新下，「老公寓都更」已成為近幾年來房地產最夯的產品。大同萬華公寓 富潛力雖然目前房市受奢侈稅即將在6月1日開徵影響，成交量明顯遽減，但王應傑認為，這只是短暫現象，大台北區有就業人口住宅需求的支撐，房價過往都是「大漲小回」，所以現階段不管自住或長期投資者，就適合選擇未來具潛力的區域，特別是具有「都更題材」區域，如大同、萬華、南港都是台北市房價相對低點區。王應傑表示，南港因南港軟體園區設立，展覽館、捷運、高鐵等重大建設加持下，重劃區快速發展，更受都更議題發酵，引發中古公寓行情跟著水漲船高，自2007年每坪21萬元，到今(2011)年第1季平均約38萬元，短短4年不到，平均漲幅高達81％，而南港火車站周邊更因都更話題，出現公寓與大樓房價旗鼓相當的現象。但大同、萬華區就沒這麼幸運，這兩個區是少數位於市中心，但房價卻被明顯低估的地方，特別是萬華、大同區都是台北市捷運板南線、淡水線通過的區域，大同區現在更有捷運蘆洲線、新莊線經過，交通四通八達、非常便利，更是台北市最早發展的商圈，生活機能完善。王應傑指出，近2年政府積極進行這兩區的都市更新計畫，陸續並有建商整合、推案，都市更新將為商圈帶來一番新風貌，未來房價勢必有一波漲幅空間，所以不管自住或投資，現在都是選擇這兩區的好時機。就大同區的大樓產品來說，2007年平均每坪約25萬元，到今年第1季平均單價為37萬元，漲幅約48％，而公寓漲幅約39％；另萬華區大樓產品，也由每坪約24萬元漲至35萬元，漲幅46％，公寓則平均漲幅約50％，但南港大樓平均單價，4年來漲幅約43.75％，並沒有比較好的表現，公寓產品漲幅卻高達81％，全拜都更題材的發酵(見附表)。王應傑舉股市投資為例，人人都想手中擁有「股王」宏達電，但現在進場的成本相對高，且風險大，但若以「潛力股」角度選股，則像中鋼這類潛力股，成本就相對在低點；對台北市的大安區來說，豪宅行情就像宏達電般「高不可攀」，但選擇大同、萬華等地中古公寓具有都更的利多，可達「續增值、抗通膨」，雙效合一的效益。不過，過去除非是久居當地的人，能享受到都更題材對房價的刺激作用，一般人通常都是後知後覺，等建商「鴨子划水」進行整合，整合成功消息浮出檯面時，已錯失了低點投資機會。搶買都更屋 必勝三招但因目前台北市及新北市在劃定都市更新地區或單元的訊息相當透明，對一般投資人想買進都更黃金屋來說，也不是件難事；因此，要如何搶在建商之前，先一步買到都更黃金屋呢？王應傑就傳授三招「慧眼識得黃金屋」小撇步，並與東森房屋旗下的南港站前店店東呂文法一起用數字作解答。第一招，先找出已經有明確的都更計畫公布或實施的區域。例如內政部營建署及台北市、新北市都市發展局等與都市更新相關的政府單位，都找得到詳細的資訊。王應傑表示，由政府已經公布進行都更計畫的區域著手，好處是較為明確，風險較低。都市更新整體作業程序分為發起、概要、確認實施者、事業計畫、實施計畫(權利變換)、審議與核定實施、執行，都更時間往往要等上少則3~5年，多則10年以上。但這些區域多半建商早已進入卡位，一般購屋人不但不容易找到未來具有都更利潤空間的房地產，就算找到了，價錢多半也已被建商「打草驚蛇」先漲一波，不容易以低價入手。獨棟舊公寓 戶數少效率佳王應傑建議，要購買具都更效益的產品，可挑選「獨棟、戶數少」的中古公寓，因為近期也有不少自辦都更案，戶數少，達成共識的機率相對高，可縮短許多時間。第二招，商業用地比住宅用地值錢。在都會區中，具有都更潛力的房地產多半以老公寓或舊透天為主，其中商業用地多半位於大馬路邊，少數位於巷內。以台北市南港區而言，呂文法就補充表示，目前大馬路邊的商業用地，每坪約300~350萬元，巷內約250~300萬元。第三招，拿起計算機，試算都更後利潤。王應傑說，這幾年南港中古屋房價飆漲至每坪40萬元以上，大幅提升了老舊公寓及透天厝屋主對於都更的意願。呂文法表示，目前南港都更建案大部分能獲得的容積獎勵率為25~30％，若以商三用地為例，原有容積率為560％，若加上約3成的容積獎勵率，換算下來，一坪土地約可蓋12~13坪的樓地板面積，地主通常可分回6成。因此，若以商三用地、建物面積約30坪的老公寓為例，通常這類公寓的土地持分達7~8坪，以7坪計算，每坪若可蓋12坪的樓地板面積，等於說都更後可蓋84坪，地主分回6成，就是50.4坪，假設每坪售價為65萬元，新屋的市價就是3276萬元，加上停車位以目前市價約250萬元做為行情參考值，都更後地主分回的房屋總價至少為3526萬元。以目前南港商三公寓的行情，每坪喊到60萬元，30坪的公寓總價就是1800萬元，與都更後的3526萬元相較，不只多出1726萬元，還多個停車位，這就是許多投資客進場買老公寓及透天厝這類型物件的原因。不過，銀行對老公寓的估價卻跟不上實際市場交易價，這使得想賺都更財的投資人，必須有充足銀彈才行。玩都更 銀彈要足呂文法說，目前南港具都更題材的房屋價格，會依都更作業程序進行到某一階段，而有約10％的漲幅；如進入實施計畫權利變換，代表已達成多數住戶共識，接下來已可進入執行，房價相對會高於計畫概要階段，約20~40％不等的漲幅。但目前銀行對於南港老公寓的估價，每坪只有30萬元，與平均市價45萬元相去甚遠，以30坪公寓總價900萬元，若能貸款8成，可貸到720萬元，與市價的1350萬元相較，相當於只有53％的銀行貸款成數。此外，老公寓買入後，並不是馬上就能都更，王應傑說，就其了解，都更速度最快的案例也需要3年半，因此不少投資客購入老公寓後，即改裝為出租套房，30坪公寓約可隔6間，每間平均月租8000元，假設都維持滿租的情況且沒有空租期，一年可獲得57.6萬元的租金，形成「收租等增值」的投資型態。
