房屋因耗損或毀壞而不堪居住時，若想脫手，可說是難上加難，甚至無法賣個好價格，一般說來，屋主若想將房屋賣出，多半會將耗損的房屋先行修繕。在屋主無法支付修繕費用的情況下，得以房屋出售之部分價金，作為支付費用的來源。由於房屋屬於個人資產的範圍，在法律上具有設定抵押權的效力，此時，與原屋主訂有修繕工程承攬契約的包商，便擁有向原屋主請求房屋抵押權登記的權利，也就是說，當房屋賣出後，與原屋主訂立承攬契約的包商，針對所得價金有主張優先償付的權利，至於其他非具承攬關係的包商，則對該房屋沒有設定抵押的權利，自不能向原屋主請求優先償付工程款。Q:我向乙銀行貸款買一間A屋，後因颱風來襲引發土石流致A屋半毀，我遂向丙營造廠訂立承攬契約，由丙進行重大修繕，丙將部分工程轉包給丁。請問：1.何人有權向我請求辦理抵押權登記？客體為何？2.A屋修繕後賣得之價金，何人得優先受償？A:就您的問題所述，分別說明如下：1.按民法第513條之「法定抵押權」，係指承攬人就承攬關係所生債權，對工作物所附定作人之不動產有法定抵押權，倘非承攬人與定作人之關係，則不能成立法定抵押權。a.首先就何人有權向您請求辦理抵押權登記言：本件房屋之定作人(原始取得人)如為地主或委建人(您)，承攬人為建築商(大包商即營造廠)，則建築公司與小包商之間，係承攬人與次承攬人關係，小包(丁)就該房屋當無法定抵押權。如建築公司本身為房屋之原始取得人(定作人)，亦因承攬之工作，為木工或水電，僅為房屋之一小部分，尚不生法定抵押權之問題，如泥工係營建全部結構時，仍有法定抵押權，如係小部分，而附和於房屋之結構時，則無法設定抵押權(實務上司法院第一廳研究意見亦同意此結論)。b.次就抵押權登記客體言：承攬人承攬之工作既為房屋建築，其就承攬關係所生債權，僅對「房屋」部分始有法定抵押權。房屋之基地因非屬承攬之工作物，自不包括在內(實務上最高法院87年度第2次民事庭會議決議同此見解)。2.A屋修繕後賣得之價金，大包商即丙營造場得優先受償，蓋依民法第513條第4項規定，就修繕報酬所登記之抵押權，於工作物因修繕所增加之價值限度內，優先於成立在先之抵押權。
