台灣房市與股市從2002年呈步步高升走勢，卻在2008年後，步調不一，股市腰斬，房市卻在遺產稅率調降及ECFA效應下，逆勢攀升。台灣房市從2003年SARS事件過後，開始走7、8年的大多頭，似乎來到了歷史經驗的滿足點，但2008下半年的金融海嘯，讓房市拉回整理2~3季，2009年第2季至今(2011)年，卻又上演「看回不回」的多頭行情。是什麼因素讓台灣房市在「恐泡沫化」的聲音出現後還「驚驚漲」？而過去，台股表現好，房市也會被帶動，如今，台股在7400多點附近整理，莫非台灣房市也好不到哪裡去？金融海嘯洗禮 先蹲後跳《理財周刊》特別邀請領航國際廣告公司協理蔡宸祐，就股市與房市的連動性，以及中華民國不動產仲介經紀全國聯合會理事長暨台灣不動產交易中心總經理李同榮，就過去11年的房市大事紀做分析。蔡宸祐談到，台股指數從1990年2月的12682相對高點墜地落下到10月的2485點，只花了8個月即跌掉了10000點，其後花了約7年的時間，於1997年的8月才又看到1萬點以上(10256點)。另外在2000年的2~4月(總統大選前後)又見到萬點行情，此後行情頂多只在9000多點即止。至於房市部分，與股市則有著不同的走勢方向，首先是1990年跟著股市在12682高點的大回檔而下跌，但是卻於1991年即恢復了生機，市場交易量往上逐年增溫，一直到1996年50多萬戶的相對歷史高點。此後，房市開始逐年回檔，並於2001年見到相對低點(交易近26萬戶)，2002年谷底反彈，經過2003年的SARS事件測試，房市景氣大幅回升至2006年的45萬戶。後來，2008年雖有全球金融海嘯的洗禮，整體房市卻只花了半年的時間休息，隨即先蹲後跳，繼續了一場狂飆之旅，直至今年6月實施奢侈稅才稍稍暫止了房市熱潮。無落底跡象 僅喘口氣將11年來股市與房市買賣移轉走勢一併來看，得出一個有趣的現象，那就是股市出現相對高點的第一時間，與買賣移轉件數的最大量有落後一年的趨勢。這樣的走勢是不是可以說房市是股市的領先指標呢？似乎也不是很貼切，畢竟股市很少有人用如此長線的角度來操作(見前一頁圖表)。不過，由台股在1991~2000年，以及2001年至今的兩個區間走勢，都是在前期落底，經過6~7年的逐步墊高，指數創下萬點或近萬點行情，接著打一個3年的大M頭。第一個M頭市場告訴我們股市是大幅回檔，重新自底部走下一個波段，但第2個尚未完成，仍在進行式當中。若依照趨勢，原本股市及房市應當於今年出現落底跡象，然而事實並非如此，股市仍在7000~8000點上下震盪，房市則只因奢侈稅而稍稍喘口氣，休息一下。這兩大指標為何不走上一波的路線呢？蔡宸祐認為，第一個影響走勢的關鍵點應是2008年的金融海嘯。2003年SARS過後一直到2008年金融海嘯前，觀察各項統計數據，光台北市在此5年的房價漲幅接近70％，當時市場已因房價過高疑慮而面臨極大的回檔壓力。此時，剛好金融海嘯此一重大利空引發了市場瞬間真空態勢，股市下挫到4000點以下，房市交易出現急凍。資金與信心 支撐行情但僅僅只有半年，股市出現V型反轉向上，房市則以不斷創新高價令全市場瞠目結舌。到底是什麼因素讓台灣房市脫離技術線型軌道，行情處於高檔數年中卻不跌反升？蔡宸祐表示，答案只有一個：「資金行情＋投資信心」。其主要支撐因素有二：一是降低遺贈稅率所產生的龐大資金回流；二是兩岸經濟合作架構協議(ECFA)之下，開放陸資來台投資的消息面所引發的利多行情。奢侈稅是今年上半年的打房重頭戲，此一政策迫使短線投機客退場，預估會使下半年交易量縮減，但對房價卻絲毫動搖不了，主要是整體經濟情勢尚未出現反轉訊號，價格下殺壓力有限。蔡宸祐認為，房價沒有永遠漲的道理，漲得愈高愈久，相對回檔時也愈深愈長，每個人都不希望被套牢，卻也期待能跟上波段漲勢賺錢。眼前看來，到明(2012)年總統及立委大選前都安全，透過奢侈稅讓房市緩一緩，今年買賣移轉件數能下修未嘗不是件好事，相關政策也以穩定房市為前提而不是打房，讓房市稍稍降溫「軟著陸」，那麼台灣房市將有機會走出一波不同於前的全新格局。陸資題材引爆房市上漲李同榮則就房市的演變指出，台灣房市在1989年由高峰反轉而下，一直到1990年底為谷底，之後一直到2000年都是呈現上上下下的鋸齒形走勢，其間在1986年因前總統李登輝發表「兩國論」，引發對岸試射飛彈事件，更讓股市及房市重挫(附表)。而1997年發生的亞洲金融風暴仍在延續，引發台灣也在1998~2000年出現本土型金融風暴，銀行的逾放比高達5％，加上2000年首次的政黨輪替，使得房市雪上加霜。陳水扁政府為了救市，祭出優惠房屋貸款，由原本總額2000億元，在4年期間一路擴大到4000億元，加上之前房市盤太久，在2001年底落底後，開始小幅度上漲，在2003年夏天前為小波的初升段，但2003年碰到SARS事件，房市又走了兩季的下跌走勢，直到2004年春天才開始往上飆升，到2008年總統大選，因為「政黨再次輪替」的預期利多心理，讓房市衝高。但是該年520就職典禮後，在利多出盡，加上美國「二房(房利美、房地美)」風暴蔓延，到了下半年，雷曼兄弟投資銀行破產，讓台灣股市由SARS時的6000多點、2008年總統大選時的9000多點，卻在金融海嘯的重擊之下，由8000多點腰斬至4000多點。股市不好，房市應該也不好，但拉回整理兩季後，2009年1月，立法院三讀通過「遺產及贈與稅法部分條文修正草案」，將遺贈稅率由原來的50％，大幅調降至10％，而6月又通過「大陸地區人民來台取得不動產物權許可辦法」的修正法案，陸客由原本一年只停留1個月，延長至4個月，此一放寬，讓陸客有足夠時間在台投資置產，增強了房市的心理層面。預期榮景還有2~3年在此同時，房貸利率也由SARS時約5~6％，一直降至目前的近2％，民眾購屋的成本降低，另房市在2008下半年金融海嘯中，該回檔卻未回檔，主要是今年為ECFA啟動元年，都造成台灣充斥著龐大資金，流向股市及房市。李同榮表示，台灣房市在過去，大都以7年為一循環，但1990年至2000年，盤了10年，讓2000~2011年的這11年 房市呈噴出行情，今年雖在奢侈稅的壓抑下拉回，但基本上，台北市的行情仍處於「見高不是高」的走勢。影響未來房市的關鍵則在明年的總統大選，假設是兩黨對決，若馬英九繼續連任，預期房市會再衝出，走最後一波行情，而技術面位於高檔，泡沫化恐怕會來臨，另因政府打算朝「實價登錄」及「實價課稅」走，都會加速反轉機率。李同榮預測，假設是蔡英文當選，短線會有失望性賣壓出現，但蔡英文為了穩住政局，勢必會有政策性護盤措施。整體而言，李同榮認為，走多的房市仍可能在2013~2014年，會有反轉下修的疑慮。
