林口地區的公共建設陸續到位,但房價卻只有台北市精華區的1/10、郊區的1/5,而產品多元,適合單身及小家庭的首購及換屋族群的百坪豪宅,可滿足不同購屋者的需求。新北市政府在朱立倫市長上任後,在今(2011)年分別推動了林口新都心「機1-1行政園區」新建工程專案,在捷運機場線林口站旁1.9公頃的機關工程興建作業,而6、7月間,針對捷運林口站附近的「中商36」開發案,也打算進行招商作業,將在林口打造一座全台最大暢貨中心。如果說,前台北縣長蘇貞昌任內最大的建設案為「新板特區」的話,新莊副都心要屬前縣長周錫瑋的重大政績,而打造林口新都心成為一座國際化都市新面貌,無疑將成為朱立倫政績的新舞台之一。捷運A9站 是未來戰區這是一個很好的機會點,以往靠著中山高速公路拉近台北市與林口的距離,未來在2012~2013年,隨著捷運機場線通車,其在林口地區的A7(體育大學站)、A8(長庚醫院站)及A9(林口站)等3站的發展,將讓已漲一波的林口房市獲得很好的支撐。台灣房屋資產服務中心經營主管張凱帝談到,林口的房市若以中山高速公路南下為劃分,右手邊為林口新市鎮,未來的A9(林口站)將位於文化二路與文化三路間;而左手邊屬於林口長庚醫院所在的桃園縣龜山鄉,A8(長庚醫院站)就在其中,另有華亞科學園區,而稍遠處為A7(體育大學站)。張凱帝並以靠近捷運A9(林口站)遠近,作為房價的未來性,將林口新市鎮劃分為ABC級,他說,中山高速公路往右至忠孝路間為A級區、忠孝路—仁愛路間為B級區、仁愛路—中山路間為C級區。張凱帝談到,2008下半年金融海嘯過後,因為捷運機場線題材發酵,吸引眾多投資客進場買進,甚至一些中小型建案,建商才在工地架起圍籬,連接待中心都還沒搭,房子就賣光了,此等榮景讓林口房價從每坪16~18萬元,每個月以漲1.5~2萬元速度向上發展。A級區的預售屋,房價也從每坪10多萬元暴漲至30萬元以上,漲幅高達2倍。不過,這些在2006~2010年推案,且陸續完工交屋,卻在2010年底出現空屋率過高狀況,就是投資客過多,交屋後,點燈率低。兩大新建案 開出高價碼但投資客看好未來捷運通車前再漲一波,因而不願在奢侈稅開徵當口售出,不少人轉做「房東」,但因為捷運尚未通車,要租得出去,只能以低於市場行情出租,外人若想租3房2廳帶車位,租金行情約1萬多元,就能租到。另外,因為不進住的投資客不繳管理費,造成管理委員會運作困難,建商當初說的美輪美奐的公共設施被迫荒廢,部分社區的管理品質,追不上高房價。不過,這些問題只要捷運通車,人口進住,會一一獲得解決,因此區離捷運站最近,依台北市軌道經濟理論,將成為林口最具價值投資區。忠孝路—中山路間的B、C級區,屬於林口的舊商圈,自住客多,幾乎都住滿了,此區的房價也由每坪10來萬元,漲至20萬元上下,以「童話世界」社區來說,2009年預售時,每坪11萬元左右,奢侈稅前漲至19~20萬元,奢侈稅後,拉回至16~17萬元。張凱帝談到,奢侈稅的打房效果的確有效,但林口人卻認為,等明(2012)年總統大選過後,且2013年捷運機場線通車後,行情會回升。不過,就在後奢侈稅時代,林口房價稍有拉回之際,卻有上市(櫃)建商勇於在此推出「世界首席」及「天地昕」兩大預售案,且每坪開價都在40~50萬元左右,明顯高於附近行情。這些建商有恃無恐,敢推高價,主要來自於眾多題材集中在林口,讓林口房價在2014年前仍具有想像空間。 捷運將通車 房價看漲由上市(櫃)建商興富發、達麗建設,以及甲士林建設三巨頭聯手,並讓市場兩大豪宅競爭對手海悅廣告、甲桂林聯合代銷,在林口中山路一帶推出「世界首席」預售案,整個案量高達250億元,占地高達7000坪,共分「世界區」、「首席區」兩區,都是地下4層、地上29層建築,每一區的住宅量各為364戶,主力坪數有83、100、122坪,而辦公室及店面各14戶。雖然建案基地離捷運站還有段距離,但因過去在林口推案的建商,大都以40~50坪的建案為主,世界首席主打林口豪宅聚落,因此,特別邀請日商大林組及華大成兩大集團負責承造,給予住戶安全品質的保證。談到後奢侈稅時代的房價,甲士林建設董事長祝文宇表示,只要央行維持低利率,台北都會區房價沒有跌的理由。興富發董事長鄭欽天表示,台北都會區房價要跌,太難了!且不畏年底離總統大選愈近愈不利房市的情況,喊出「今年第4季將會是房市黃金檔期」,並將推出總銷160億元的士林金雞廣場豪宅案。負責代銷的海悅廣告總經理曾俊盛,另針對歐美債信危機所引發房市信心問題表示,儘管歐美經濟衝擊全球股市及匯市,也連帶波及台灣,但台灣房市並沒有變冷,未來還是會呈溫和成長。甲桂林廣告副董事長曹瑞濱則說,新北市長朱立倫的「三環三線」將改寫房價區塊,捷運機場線2013年完工通車後,沿線各區的房價空間絕對是可以期待的。海悅廣告現場專案經理賴建行談到,台灣豪宅將會走向產品區隔化,就算與一般住宅相鄰,仍不減其價值,更何況林口地區有捷運機場線、國道1號五楊段拓寬工程、林口行政園區、中商36計畫等眾多公共建設議題在發酵(表1)。公共建設效益 逐漸發酵同樣在仁愛一路及民有街口推出「天地昕」預售案的亞昕機構董事長姚連地談到,除了捷運機場線外,正在興建中的「五楊快速道路」,預定在2015年完工通車,屆時,桃園的車流將減少經過林口段,可有效紓解桃園經林口到台北市的車流,未來林口進入台北市的車程將變得順暢,交通時間也將大為縮短。姚連地是林口在地人,深諳林口生活的好,他說,林口擁有60%的綠覆率,全區大大小小的公園有32座,而占地6.6公頃的林口運動公園,更提供各種球類的運動空間,每到假日就可見全家老小到公園散步或運動,將運動風氣帶入全民生活中。林口的學風鼎盛,國立體育大學是全台培養體育選手的核心,長庚大學則培養了許多醫療專業人才,另長庚醫院林口院區,更是為林口新市鎮與桃園縣龜山鄉提供完善的醫療品質,而中央警察大學、台師大林口校區、醒吾技術學院等,積極培育各種人才。訴求台北客 銷售率上升此外,林口還有不少發展計畫,如台塑集團斥資50億元,與高鐵局共同開發捷運機場線A8站的飯店商場捷運共構計畫,以及新北市政府「中商36計畫」的購物商場BOT招商案在推動,另2014年台北港將取代基隆港為北台灣第一大港,以及桃園航空城也將擴大。有巢氏林口扶輪公園加盟店店長黃飛程談到,過去遠雄在B級區推案,銷售對象原本以桃園客為主,但一直賣不動,後來改弦易轍,轉以買不起台北市高房價的台北客為對象,且以科技未來城的概念,引進高科技產品加值,結果成功帶動周邊房市,成就趙藤雄「林口造鎮」美名。而遠雄的「林口造鎮」,取自日本六本木之丘的住商混合概念,以「未來之丘」為名,從2006年開始,共分4期,分別是「未來市」、「U未來」、「大未來」及「未來之光」,其房價也從最低時的每坪14~16萬元,一路至30萬元,而坪數規劃也由首購族的40~60坪,進階到80~127坪,而房價漲幅也可觀。A8站 科技園區加持一般來說,預售屋的開價,都是賣未來2年(施工期約1.5~2年)後完工的價格,因此,都高出區域市價行情,而以遠雄從預售到完工交屋,房價都能漲40%,也讓目前在林口推案的大小建商深具信心(表2)。至於中山高左側,以長庚醫學院區及華亞科學園區為主軸,張凱帝談到,林口長庚醫院是帶動林口及桃園龜山房價的一大推手,即便是後奢侈稅時代,A8站周邊的房市還在漲,主要是A8站是林口特區三站中的最大站,取得捷運共構案的台塑集團的亞塑開發,在商場經營方面,特別邀請冠德集團旗下的環球百貨來此經營。此外,除了林口長庚醫院外,台塑集團還蓋了長庚養生村,成為不少退休銀髮族的最愛,尤其一些海外華僑及台商都選在附近落腳。另根據統計指出,長庚醫院周邊,含華亞科學園區的上下班流動人口達16萬人,但在龜山鄉設籍的只有4.5萬人,其中,有2萬人依存在林口長庚醫院周邊的商圈,此地因為發展早,屬於舊有商圈,住宅也趨於飽和,少有新建案,一些5年內的新成屋,房價也高達26~28萬元。而林口藉由捷運機場線的高速連結,左控桃園機場的國門,右轄首都台北市,成為國門的第一站,而從新竹-林口-內湖-南港的北台灣科技走廊,產值高達8兆元,華亞科學園區更位處於新竹科學園區與內湖科學園區及南港軟體園區的中心點。A7站周遭 未來性看俏海悅廣告表示,華亞科學園區是第一個由民間自行開發的高科技園區,面積雖然只有竹科的1/4,但進駐的企業都以政府正在推動的「兩兆產業」為主,目前有包括南亞科技、華亞科技、廣達電腦、廣輝電子、中環電子、毅嘉等81家廠商,預估未來兩年內將創造6700億元的年產值,相較於竹科,表現毫不遜色。華亞科學園區走中山高到台北市約30分鐘車程,到桃園機場約15分鐘,交通十分便利,未來再結合桃園航空城開發案,勢將成為台商設置亞太企業總部的重鎮。至於政府在捷運機場線A7站設平價住宅,張凱帝表示,該區域的房價,目前每坪約15萬元,不過,因此地大都是一些工廠的鐵皮屋廠房,就居住的整體環境來說,還不是太優,因此,房價也最便宜,但未來在捷運通車後,周邊的土地開發將轉為積極,因此,正屬於投資的低點。此外,雖然有些人認為,哪些地方設了平價住宅,周邊房市會受衝擊,但據了解,雖然平價住宅的入住條件將設限,且5年內不能轉賣,唯目前已有投資客找「人頭」,打算搶進平價住宅。