股市不佳、全球投資環境動盪不安，壽險業者只好把資金轉進具長期穩健收益的不動產市場，據業者估計，今年壽險業投入不動產資金約660億元，將創下單年投資的新高紀錄。9月15日，國泰人壽以85.67億元標下兆豐銀行公開標售的國泰敦南REAT(不動產資產信託)，較底價高出35.1％，換算每坪單價約90.4萬元。事隔一個星期(9月23日)，國泰人壽又以96億元標下新光敦南REAT，打敗頂新集團等4組買家，炒熱下半年商辦氣氛。連續兩個星期，國壽投入近200億元至不動產市場，除了國泰敦南REAT及新光敦南REAT之外，還包括購買關係企業──國泰建設在台北市、台中市各1棟不動產。首要標的 台北市A級商辦事實上，今(2011)年以來不只國泰人壽積極出手，包括富邦人壽、新光人壽、南山人壽及台灣人壽皆持續看好並投資房地產，首要的標的便是台北市地區的A級商辦。「不買不行啊！壽險公司每天一開門就有大筆的現金(保費)進來，要達成給保戶承諾的利率就要有投資標的，但投資股票會虧、美債價格又高，保險公司不能做賠本的生意，當然要去搶房地產，尤其是商用不動產，至少租金收益是長期穩健的。」永達保經董事長吳文永說。新光金控總經理許澎也強調：「大型壽險公司的保單成本在4~5％，現在全球投資環境都不好，到哪去找報酬率這麼高的投資工具，壽險公司的資金運用，真的很難做。」對於壽險公司來說，資金的壓力來自於給保戶的承諾，也就是許澎說的「保單成本」，壽險公司為降低保單成本，可以運用的方式主要有：1.多賣新保單，因為新的保單成本較低，可以有效降低整體保單成本，但效益有限；2.運用投資工具來增加收益，在多頭市場比較好操作，但遇到像現在這樣低迷的市場行情，去哪找好的投資收益，反而讓壽險公司很頭大。因此，具備長期投資價值且穩健報酬的標的，便成為壽險公司眼中的瑰寶。「商用不動產今年以來幾乎沒有新推案，在供需不平衡的情況下，它的增值空間至少比住宅市場大。好一點的案子，資金的平均報酬至少還有2.5％；再加上陸資來台的想像空間，讓商用不動產市場整個活起來。」政大地政系教授張金鶚說。供需失衡 商用不動產搶手根據瑞普國際最新研究報告指出，截至今年9月為止，大型商用不動產成交總額已經高達714億元，商用不動產顧問公司更樂觀預估，今年全年交易額有機會突破1千億元大關(表1)。多數的成交案集中在下半年，「第3季底在金融壽險業的加碼下，單季可望突破540億元，創下6年來新高紀錄。」瑞普國際甚至說，產險及壽險業穩坐商用不動產業買家的寶座，占比高達64％。商辦熱潮 外資也來軋一角壽險業者解釋，上半年在政府宣告打房的政策下，壽險業者大多暫停大筆金額投資不動產計畫，僅有遠雄人壽以61.16億元買下新莊副都心土地；下半年由於各壽險公司資金去化壓力浮現，加上市場陸續出現幾樁重大的商辦標案，壽險公司大筆金額不動產投資案才又出現。接下來，部分壽險公司等待10月基泰之星REITs(不動產投資信託)及11月三鼎REITs不動產標售，這兩件標案已公布底價合計將近70億元，另外如太子敦南大樓出售案預估也達90億元以上。業界認為，若有壽險公司打算每件標案都參加，第4季投資不動產金額可能超過100億元；若幾家大型壽險公司都報出100億元以上的投資計畫，則未來3個月，壽險公司投資不動產的動能合計可能達600~800億元。商辦市場不只今年熱，這股熱潮可望延燒到明(2012)年，因為除了壽險業，還有不少外資法人機構看好台北市奇貨可居的精華地段，正積極評估世貿二館、信義計畫區A25(國際會議中心)、雙子星C1、D1捷運聯合開發案等。高力國際董事總經理劉學龍指出，高力國際最近這1個月以來就至少接到5組外資法人的需求(見下圖)，表明對台北市精華地段的商辦有興趣，這些資金包括來自中東的國家主權基金、私募基金，以及亞洲地產商和國際連鎖觀光飯店品牌等，都展開評估上述公有地上權土地招商的指標大案。換句話說，商辦市場不只壽險業積極搶進，包括連外資、國際觀光業者都有興趣，這也代表壽險業者若要出手，準備的銀彈恐怕要更多。剛完成大亞百貨地下1樓至3樓整合工作的吳文永強調：「以大亞百貨為例，農林在今年4月以51.23億元標下之後，換算租金報酬率至少有7％，現在到哪找報酬率這麼高的投資工具？」吳文永進一步說明，大亞百貨位於精華地段，「1樓每坪售價估計有500萬元，依1000坪來算，至少要出價50億元以上才有可能買到；買到就賺到，因為單純以租金收益來看，依照現在的行情，1坪也有3.2萬元，換算年報酬率約7％。」但現在大亞百貨1樓產權歸中央存保所有，還不知拍賣日期，且1樓商家整合不易，都是競標者所要考量之處。國壽猛買 新壽有買也有賣「你說誰有本事一次拿50億元？當然是壽險業。」吳文永說。據了解，壽險業今年加碼不動產來勢洶洶，其中又以國泰人壽最為積極，今年以來已經加碼近200億元；依照董事會核准的可運用額度，國泰人壽至少還有100~200億元可投入不動產，因此國泰人壽副總經理劉上旗說：「接下來只要有好的案子一定會參與，商辦的年租金報酬率至少要2.5％以上。」他強調，只要標的物達到一定的投資報酬率、動線好、未來增值空間大，會再加碼不動產。國泰人壽早就是台北市的大地主，早在創辦人蔡萬霖的時代，一有錢就置產，秉持著「只買不賣」的策略，每年賺進租金收益至少50億元，換算租金年報酬率至少5％。但也因為只買不賣，國泰人壽無法靠買賣大樓來賺取價差，因此每年國泰人壽都會針對其擁有的不動產作資產重估，國泰金表示，依據最近一次的資產重估結果，國壽的不動產增值利益高達1600億元。擁有全台200棟房產的新光人壽，早期與國泰人壽一樣，採取「只買不賣」的策略，但近幾年因為RBC(風險資本適足率)以及資金運用壓力，開始靈活操作，今年最有名的代表作便是出售新光敦南大樓63％的產權，9月23日以96億元標出，新壽預估明年可以認列73億元收益，連同先前出售的松江REAT，總計明年光是不動產實現獲利就可達96.9億元，對每股盈餘的貢獻度為1.15元。富邦人壽台壽 各有百億元額度據新壽在今年年中所公布的資產評估報告來看，不動產市值約1740億元，扣除土增稅及帳上成本，未實現增值利益達731億元。而近年台北市房價急漲，新光人壽位於台北車站前的站前摩天大樓，多年蟬聯「台北市地王」，以每坪100萬元保守估計，市值就高達300多億元。以大樓折舊後的成本已不到100億元來看，光是這棟樓的潛在增值利益就至少200多億元。「我們希望將資產『動產化』，除了靈活運用之外，當然也會買進好的標的。」新光人壽發言人徐順鋆強調，新壽將持續尋求租金報酬率2.5％以上的商辦或店家，必備條件是近捷運交通方便或是景觀佳，目前手上還有100多億元的投資預算。台灣人壽也持續看好台灣商用不動產的未來，雖然目前市場上呈現房價漲幅與租金調幅不成比例的現象，但有好的標的一定會出手，投資比重將持續增加，投資性不動產以具有穩定租金收益的商用不動產優先，報酬率須視個案狀況而定。比較看好的區域是大台北地區及台中市的辦公室、商場及飯店。富邦人壽、台灣人壽手中都各有100多億元的預算可投入不動產，中壽則相對保守，中壽總經理王瑜玲表示，商辦租金的報酬率若沒有高於2.5％絕對不碰，目前並不會特別積極去尋找標的。事實上，壽險業在不動產市場短兵相接早就不是頭一回，前幾年各大壽險公司卡位信義計畫區，更令人印象深刻。信義計畫區的大地主是宏泰集團，旗下擁有的土地包括松仁路上的宏泰大樓與群益大樓，再加上紐約紐約與信義威秀影城，一年的租金進帳肯定很可觀。宏泰集團旗下有宏泰人壽，宏泰人壽大股東曾在一次接受媒體採訪的時候說到，光是信義計畫區1年的租金收益至少就有30億元。而信義計畫區房價水漲船高，近年來的租金收益漲幅更助長這些包租公的荷包。擔憂風險 金管會盯壽險業其他包括國泰人壽、新光人壽、富邦人壽、南山人壽都積極在信義計畫區置產，其中最為人津津樂道的便是富邦人壽以36.77億元標下A10的地上權之後，又在近年整合位於101大樓對面、面信義路上的D1，總面積634.43坪，富邦集團已持有近4成股權，未來只要把握法拍機會得標，富邦集團將有機會在信義計畫區占上一席之地。「我看到這幾個案子嚇一跳，現在商辦投報率已經不高了，壽險業還那麼敢出手！」張金鶚說，依據現行金管會規定，保險業投資用不動產必須2年內即時運用，且報酬率不低於出租時當月第一個營業日的中華郵政牌告2年期郵政定期儲金小額存款機動利率加2碼，目前利率約為1.875％。金管會擔心壽險業出現高風險投資，因此嚴加緊盯。在監理態度上表明要保險業「避免高價競標」不動產，因此新光人壽9月底標售凌雲通商大樓部分樓層及華票總部大樓標售時，壽險業出價都未再展現勢在必得的高價，才讓頂禾開發搶下華票總部大樓。甚至市場也有雜音，認為商辦的租金收益將會愈來愈低，因此若壽險業資產的不動產比重太高，一樣會帶來投資風險。劉學龍指出，以國壽基於「情感因素」，日前砸下96億元天價得標的新光敦南REAT來說，算下來年租金報酬率只剩下1.81％，跌破保險局規劃壽險業購置不動產最低投報率門檻1.875％，這也難怪金管會希望業者能夠自律。儘管國壽主管強調，新光敦南大樓主要作為營業自用，非純粹為投資考量，但仍得乖乖向金管會交出報告。一位壽險業董事長私下更無奈地表示，「壽險公司現在很難做，保費收進來很開心，但是拿錢去投資房地產又要被金管會請去『喝咖啡(關切)』，真的不知道該怎麼做？」業者的無奈，來自於壽險業的資金壓力，偏偏主管機關又關切資金用途與去向，「年底前肯定會有很多壽險公司需要增資。」某壽險公司董事長說。但更值得進一步關注的是，商用不動產在壽險業資金潮以及外資的推升下，租金效益在短時間內肯定可以上升。
