高雄房市不受奢侈稅影響，反而見到難得的春天，新建案每坪都站上二十萬元以上，而面公園或面海、面愛河景觀豪宅，更開出四十~六十五萬元。高雄捷運自營運以來仍處於虧損狀態，不過，在今(二○一二)年一月傳出盈餘二百多萬元的消息，雖然僅曇花一現，離真正轉虧為盈還有一大段距離，但出現首月盈餘的背後，仍可解讀為高雄捷運逐漸擺脫「市民不愛」的夢魘，其交通便利性正逐漸發酵中。高雄捷運自二○○八年三月通車，目前僅有紅線及橘線呈十字形捷運網，由於接駁公車路線及班次不像台北普及，加上高雄市地大，不少市民都是機車族，因此，高捷的利用率不如台北捷運。不過，近年因官辦藝文活動、民間演唱會頻繁，利用捷運運量快速輸送人潮，不但解決停車、塞車的交通問題，無形中更培養出市民「搭捷運」參加活動的通行模式。高捷一月終於出現獲利，主要來自於該月有跨年演唱會及元宵節，民眾使用捷運的次數增加所致。高捷搭乘人數漸加溫信義房屋中部辦公室公關專案經理任婉瀅依親身所見談到，每回到高雄出差，捷運站內的人潮，一次比一次增加。而根據高捷官網數字，今年一月份高雄捷運總運量達到四九○萬人次，較去年一月份四百萬人次，成長率達二二．四％；至於利用捷運通勤的學生族群，今年一月份持學生卡搭乘捷運人數達到九十二萬人次，較去年一月份七十八萬人次，成長率達一七．八％。任婉瀅談到，知名美國旅遊網「BootsnAll」日前評選出全世界最美的十五座地鐵站，其中高雄捷運「美麗島站」和「中央公園站」分別榮登第二、四名，不僅是榜上唯一同一城市獲選兩名，也是亞洲唯二上榜的城市，高雄捷運的公共藝術，再度登上國際舞台，成為台灣之光，更是吸引外籍旅客「按圖索驥」，來台觀光的必經之地。任婉瀅表示，不少外籍人士到高雄旅遊，要到新堀江商圈、六合夜市及新光三越、ＳＯＧＯ百貨及高雄大遠百等三大百貨公司逛街購物，大都透過捷運走透透，相信對陸客自由行的來台陸客，若沒有人負責接送的話，自然也是以捷運代步。就以台北不少商旅就開在捷運西門站、台北車站、中山站、忠孝復興站等周邊，著眼點就在自由行旅客的交通便利所需，而高雄藉由旅遊的城市外銷，不僅外籍旅客多，連國民旅遊都往高雄跑。加上高雄市政府正積極對外招商，希望扭轉高雄的就業人口及工作結構，朝向白領階級增加趨勢，如引進鴻海到高雄設廠等，她認為，假以時日，高雄捷運周邊房市遲早有一天會複製「台北經驗」，成為房價的票房保證。北高雄:北部建商作多 捷運買房見漣漪效應 在高雄捷運使用人潮逐漸增加的情況下，沿線哪些捷運站會是房市的熱區，以及潛力區呢？建商搶地不手軟針對北高雄的捷運房市，信義房屋高雄區執行協理林武雄表示，可以「凹子底站」至「左營站」間的房市為重點。林武雄談到，目前北高雄豪宅都集中在「凹子底站」的農十六經貿都心以及美術館附近，以及到「巨蛋站」的漢神巨蛋商圈，這幾年建商推豪宅案都已站上每坪三十萬元，面美術館或公園景觀的第一排，更喊到四十萬元以上，與四、五年前每坪才二十萬元出頭，不可同日而語。此外，景觀第一排與非景觀的房價，每坪價差甚至可到五~八萬元不等(表一)。主因有兩個：一、建商標地推案集中，讓價格不斷產生向上「堆疊」現象；二、豪宅聚落逐漸成形，只要地段好，公設完整，周邊環境成熟與生活機能提升，加上指標性的建案賣得不錯，就能產生所謂的豪宅聚落。尤其高雄最大地主之一，有「南霸天」之稱的京城建設董事長蔡天贊，獵地眼光獨到且肯砸大錢標地，二月份才剛以二十三．四億元向永信建設買進美術館附近三千多坪土地，三月份又以七．一二億元在農十六特區標得近五百坪土地，每地坪一四二．五萬元，更創下區域天價。看好市場 建商敢推預售案據地方人士分析，京城早些年已低價進貨不少庫存土地，即便後來新買的土地價格非常高，但除了整合成大片土地，開發價值高外，也能拉抬早先進貨的土地價格，是雙贏策略。除了京城之外，皇苑、興富發及達麗也作多，像興富發的「溫莎堡」，邊建邊售時，每坪才十多萬元，第一手換手價已到十六、七萬元，目前並沒有人要釋出，去年更攜手達麗在農十六推出「國王城堡」預售案，每坪開價二十五萬元以上。農十六及美術館的房價，最近三~五年只看到漲，且吸引不少北部的外來客，這些人都認為，進駐此區不吃虧，再者，附近有捷運站，且開車到漢神巨蛋百貨才五、六分鐘，附近也有瑞豐夜市，加上此區一直有新建案推出，新價格又會帶動比價效應，使得此區房市即便有中央銀行總裁彭淮南「點名」，但房價被壓抑一下子，現今又反彈了(表二)。根據高雄市地政局之前所公布的土地公告現值，漲幅最多的區域就是在北高雄的鼓山區及左營區，其中豪宅聚落的鼓山區，漲幅更是高達七．五五％，創下高雄歷年來新高。林武雄另提到，北高雄的房市也有「漣漪」效應，在豪宅聚落土地標售屢創新高下，建商推案也往外蔓延，其中尤以國泰建設在睽違七年後，重返高雄房地產市場，首推案就鎖定最熱門的「巨蛋站」與「生態園區站」間的漢神巨蛋商圈，打算推出每坪開價二十五萬元到三十五萬元的預售豪宅。由於高雄市過去一直是新成屋的天下，鮮少推預售案，而國泰及興富發卻勇於推案，顯見他們正以行動說明對北高雄房市的信心。南高雄:商圈店面投報高 面海景觀豪宅正夯南高雄的房市，主要聚焦在紅線的「美麗島站」、「中央公園站」與「三多商圈站」，橘線的「衛武營站」是另一個備受關注的潛力區。信義房屋南高雄區協理李國雄談到，「美麗島站」因是紅線與橘線交叉的雙捷運站，「中央公園站」因有新堀江商圈及六合夜市，「三多商圈站」則有新光三越、ＳＯＧＯ百貨及高雄大遠百等三家百貨公司，人潮帶來錢潮，使這兩站的店面產品一直是市場追逐的焦點。「美麗島站」一帶，以三、四樓高的透天住家加店面產品居多，地坪有十~三十坪的不同產品，總價都站上一千萬元以上，而這是從七、八百萬元漲上來的，至於捷運未開通前，更只有六、七百萬元左右。人潮即錢潮 店面交易價格堆疊一般來說，因透天店面使用的只有一、二樓，但租金是整棟算，不像大樓店面，只租一樓，因此，大樓店面的租金投報率有三~四％，但透天店面約只有二~三％左右。「中央公園站」擁有大片綠地，無敵景觀造就此區成為南高雄豪宅聚落，如興富發所蓋的「馨馥華」，大都是九十坪以上的格局，預售時每坪約十五、六萬元，現在已站上三十萬元以上。而靠近愛河的「京城凱悅」新成屋案，每坪房價在開賣時不到三十萬元，但現今都到四字頭，而可看到海景的最高樓層還成交一戶，每坪六十萬元，創新高價，其他面高雄港海景的豪宅，都站上三十萬元以上。而「國硯」開價六十五萬元上下，有成交客戶私下表示，買在四十多萬元，但未獲證實，建商對外的價格還是在六字頭(表三)。三多商圈自住及出租兩相宜「中央公園站」旁邊就是大統百貨，加上新堀江商圈，都是以青少年流行的「潮牌」商品為主，就像台北市的西門町，這裡的店面產品非常夯，以三、四樓高的透天住家加店面，總價都是三千萬元起跳，而五樓高的舊公寓一樓店面，則約在一千萬元至二千萬元間。在奢侈稅未實施前，這裡好一點的店面，投資客有賺到就會賣，因此，轉手率高，當地的房仲，同一物件在其手中都可以轉好幾手，賺取不少佣金，不過，後奢侈稅時代，轉手率有下降，投資客若要賣，都會將一○~一五％的奢侈稅含在內。而有人肯接手，看好的還是這裡的「人潮即錢潮」。李國雄談到，位於玉竹一街、二街、文橫路一四三巷、一六七巷、文化路及新田路的舊公寓店面，每坪都賣超過一百萬元，二○○八年金融海嘯過後，每坪才四、五十萬元，不到四年時間，都翻了一倍。衛武營是未來房市新秀「三多商圈站」周邊的大樓住家，因為有三大百貨的生活機能，再加上捷運交通便利的效益，不管自住或是買房出租都可以，以總價六百萬元三房的物件，月租金二~三萬元，投報率可到六％。而這區域更受到外籍人士喜愛，只要格局及設備好，都可收到三萬元租金；即便是二房產品，總價約四百萬元，月租金有一．五萬元，投報率也有四％以上。至於「衛武營站」附近的衛武營區，有好幾十公頃地，在卸下軍營的面紗後，目前為高雄國家音樂廳園區，常舉辦藝文及歌唱演出，目前中古屋每坪房價也都站上二十萬元，比之前的十二~十五萬元漲了不少。而三年內屋齡的永信建設「至善一品」，共有四大棟，主力產品針對首購族及首換族的三~四房產品，坪數約四十坪至七、八十坪左右，依樓層高低及坪數大小，每坪約在二十~三十萬元間，而附近中古屋的房價也都被帶動上來，站上二十萬元。此區，京城建設在兩、三年前也拿下不少土地，可說是衛武營區的大地主，京城建設將伺機推案。
