文林苑都更案引發「居住不正義」質疑,但也凸顯一個現象,即很多不願意參與都更的原住戶,以為只要不去參加說明會、協調會就行,但法理及事實卻不然。台北市政府於二○一○年八月二日公告實施「台北市老舊公寓更新專案計畫(又稱「郝龍斌條款」)」,市長郝龍斌放寬四、五層樓公寓的容積率限制,拋出「舊屋換新屋、坪數不縮水,容積獎勵最高可達二倍」的新政策,讓台北市老舊公寓「麻雀變鳳凰」,身價不可同日而語。當時備受大多數市民及建商額手稱慶的政策,雖然實施期間只限五年,但對許多老舊公寓的居民來說,是財富翻身的契機,同時也是國有財產局標售大面積土地之後,多數建商取得土地的一大來源。但今(二○一二)年三月底,台北市政府出動數百名警力,執行士林區文林路「文林苑」王家祖厝的強制拆除行動,卻上演了一場激烈的衝突戲碼,並引發了「居住不正義」的都更爭議,讓郝龍斌「滿面全豆花」,還不得不成立「北市都市更新顧問小組」,請出政大地政系教授張金鶚擔任召集人,預計一個月內提出都市更新政策及相關法規上是否有改善空間來「補破網」。文林苑讓郝龍斌芒刺在背「文林苑」地上的王家透天祖厝被硬生生拆除,就「法理」而言,因王家在「都更計畫公告」前,未提出異議,導致被劃入都更範圍,且事後在公聽會及都審會都未出席,加上建商依據「都市更新條例」第二十五條之一,以及第三十六條:「權利變換範圍內應強制拆除或遷移之期限及補償」內容所賦予的「代為拆除」規定申請,由市府進行代拆除動作。但就「情理」而言,王家六代都居於此,雖一直表達「不參與、不合建、不要錢」的立場,只因這裡是他們的祖傳祖厝,具有濃厚感情,而不願「舊屋換新屋」。市府「代拆」的過程或存有瑕疵而引發爭議,但明擺的「法」,卻讓王家祖厝面臨被拆的命運,但也凸顯出「法」究竟完不完備的問題,也讓一些民意代表發起「釋憲案」,希望都更條例不要淪為「圖利建商」的惡法。目前輿論的力量傾向王家,這讓一些在台北市其他地區進行都更案的建商「膽戰心驚」,不願具名的建商表示,都更案的整合本就曠日費時,能在三、四年內整合成功的,算是「幸運」,有些一拖就是六、七年,甚至還長達十年,若最後「破功」,之前投入的人力、物力及時間都將化為烏有。像台北市忠孝東路的「正義國宅」,號稱是台北市最「牛」的都更案,整合時間長達二十年,其間還發生一名具有「釘子戶」性質的土地掮客被槍殺事件,整合多年的龍聯建設,最後將權利讓由三圓建設承接,但何時推案,建商還不肯鬆口。在某家建設公司擔任開發部經理,著有《都更聖經》的王政緯表示,過去一談到都更「釘子戶」,對想參與都更的原住戶及擔任實施者的建商來說,可說是「頭痛人物」,但就文林苑王家來說,他認為,應該正名為都更「不同意戶」,不能污名化為「釘子戶」。此外,現行的法令對「不同意戶」缺乏「退場」機制,也是造成此次爭議的所在。不同意戶缺乏退場機制文林苑都更爭議也凸顯一個現象,即很多不願意參與都更的原住戶,以為只要不去參加說明會、協調會就行。但事實上,都更只要符合「都市更新條例第二十二條」的法定同意比例門檻規定就能啟動,如申請單元劃定後,若取得所有人十分之一的同意書,即可向各縣市政府提出「事業計畫概要」,告訴政府這個地區將來打算做什麼規劃,以及打算申請哪些容積獎勵,接著,再取得所有人三分之二同意書,或是所有權面積四分之三規定者,就能進入「事業計畫」及「權利變換計畫」(見前頁圖一、二)。不過,當文林苑所引發的都更爭議,以及內政部營建署等單位將進行修法,修法的內容將牽一髮而動全身,尤其「強制拆除」是否被拿掉,更將影響全台都更案件進度,以及台北市仍有抗爭的都更案(附表)。引發爭議的都更條例第25條之1(協議合建)以協議合建方式實施都市更新事業,未能依前條第一項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者,得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過4/5之同意,就達成合建協議部分,以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物,得以權利變換方式實施之,或由實施者協議價購;協議不成立者,得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件,按徵收補償金額預繳承買價款,申請該管直轄市、縣(市)主管機關徵收後,讓售予實施者。第36條(權利變換範圍內應強制拆除或遷移之期限及補償)權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物,由實施者公告之,並通知其所有權人、管理人或使用人,限期30日內自行拆除或遷移;屆期不拆除或遷移者,實施者得予代為或請求當地直轄市、縣(市)主管機關代為之,直轄市、縣(市)主管機關有代為拆除或遷移之義務;直轄市、縣(市)主管機關並應訂定期限辦理強制拆除或遷移,期限以6個月為限。其因情形特殊有正當理由者,得報經中央主管機關核准延長6個月,並以2次為限。但應拆除或遷移之土地改良物為政府代管或法院強制執行者,實施者應於拆除或遷移前,通知代管機關或執行法院為必要之處理。居住正義朝三方皆贏就目前來說,內政部長李鴻源對「強制拆除」條文是否保留或拿掉,持「必須審慎考量」態度,他認為,有些建築物若因安全問題而不能強制拆遷的話,有可能會讓都更政策推不動。而文林苑事件是否會造成都更全面停擺呢?永慶房產事業群暨資產管理部總經理葉凌棋認為,短期間會有影響,可能造成正在進行中的都更案進度變緩,但長遠來看,以台北市屋齡超過三十年的老舊公寓,就有高達二十九萬戶,其中,三八%的耐震強度不夠,居住環境不好的情況值得正視。葉凌棋認為,文林苑案是都更推動中的一個個案,藉此案也可讓人多多了解都更的相關規定,至於法令中是否有「居住不正義」部分,則有賴公部門的修法做「補強」,他希望都更不要被污名化,盡量朝政府、被劃定都更的民眾及建商,三方都贏的結果邁進。都更大餅不如想像多王政緯也認為,文林苑事件將會是都更過程的「陣痛」,不會造成太大的影響,但這陣子上門跟住戶做溝通,吃閉門羹的情況則增加,對擔任實施者的建商來說,要花更多的時間做遊說。而根據其從事都更開發多年的經驗,地主及住戶反對參與都更的,有相當大的比例是像「王家」這樣,長輩們存有太多的情感因素在內,這並不是「補償金」多寡所能解決的。不過,在國有財產局停售五百坪以上國有土地後,台北市大面積的土地難尋,透過都更整合,是取得建地的途徑之一,加上市容的改善,以及窳陋地區的更新,王政緯表示,人會老,房子也會老,在在都需要透過都市更新才能解決老房子及市容問題。而台北市政府公告實施的「台北市老舊公寓更新專案計畫」,因為對老舊公寓具誘因,增強民眾參與都更的意願,並引發更多的建商投入都更行列,包括華固、台開、基泰、國建、國揚、太設、中工、冠德、全坤建、興富發、長虹、潤泰新、力麒、日勝生、大漢、長虹、三圓及將捷等北部建商,以及鄉林、順天、坤悅開發及嘉磐等中部建商都北上加入戰局,另永慶房屋、信義房屋、台灣房屋、太平洋房屋及大師房屋等房仲業也都積極布局。不過,根據台北市政府所核定的都更案件數,自二○○九年的二十一件後,逐年下跌,二○一○年只有十五件,去年更只有十二件,顯見雖然提出申請的都更案件非常多,但核准的件數並不如外界所想像的多。如今,又發生文林苑都更爭議,不少建商擔心,未來的審核速度會放慢,致都更牛步化。而他們大都認為,針對一些「霸住」,且獅子大開口的釘子戶,「強制拆除」是有必要存在的,但對一些位處基地角落,較不影響都更的「不同意戶」,則可以建立退場機制,讓「王家」事件不要再發生。參與都更必知的二三事文林苑都更爭議,大家都把焦點放在祖厝被拆的王家身上,但其實,此案整合時間長,其他38戶逾百位同意都更戶在2~3年前,建商取得建照,進行拆屋整地時都已搬離家園,在外租屋,有不少住戶在近一年間,也不時透過自救會召開記者會,表達他們想盡快搬回新家的希望,也有高齡者擔心,怕住不回新家。文林苑都更爭議要如何落幕,正考驗著內政部營建署、台北市政府的智慧;對2010年8月2日以後,投資老舊公寓,想參與都更獲取利益的民眾來說,也增加不少思考議題,尤其是「萬一都更不成,怎麼辦?」一般來說,要買老舊公寓,打都更算盤,本就有風險,因為一旦整合破局,可能就是買到一間舊房子,若堪居住,且周邊交通便利,還可以做「出租」之用,但若不堪居住,或居住環境很差,可能出租都很難,就面臨「套牢」命運。此外,都更案件整合順利與否,又與「拒遷戶」、「釘子戶」多寡,能否順利排除有關,過去都更案整合曠日費時,就是因為「關鍵」的最後幾戶不同意而破局,一旦破局,建商只有摸摸鼻子「退場」,之前的人力及物力投資就付諸流水,而對期待都更,一方面不用花一毛錢可住新屋,另一方面新屋又增值的都更同意戶來說,可就心碎,轉而期待另一家「不怕死」的建商來整合都更。而近期出現的文林苑拆除爭議,則是因為內政部營建署於2006年修正都更條例,賦予了縣市政府可針對15戶以內拒遷戶的「強制拆除」法源,但台灣是選舉政治,許多有連任壓力的縣市首長,能盡量不碰,就不會對「釘子戶」動手,以致常被抨擊「公權力不彰」,直到近年才有一兩件強制拆除案發生。至於都更案若整合成功,則住戶簽好同意書後搬走,擔任實施者的建商會「補貼」租屋費用,不過,這部分屬於「預支」,屆時還是會從整個都更的權益分配中予以扣除,這是同意戶要知道的。(文.顏瓊真)