去年房市成交轉熱的淡水區，今年又連續3個月蟬聯新北市賣座王，如今，交通部又審查通過輕軌綠山線，預料將為房市添薪火。攸關新北市「淡海新市鎮」房市的「淡水輕軌捷運系統」，在樓梯響了十多年後，行政院交通部終於在今(二○一二)年四月二十六日審查通過，待送行政院審議過後，最快明年就能動工，將優先興建的綠山線及部分藍海線，預計二○一八年可完工通車，至於藍海線其他路段則預計至二○二三年完工。連續蟬聯新北市賣座王受此消息刺激，當地房仲業者指出，綠山線沿線的淡金路上新完工建案，以及淡海新市鎮內的預售案，近日台北客來看屋的熱度大為提高。根據台灣房屋調查，四月份大台北地區最賣座行政區排行，在新北市方面，由淡水區連續三個月蟬聯賣座王。智庫副執行長劉怡蓉談到，淡水買氣高，除了捷運淡水線拉近與台北的距離外，延伸的輕軌捷運規劃，更帶動淡海新市鎮的復甦。東森房屋淡水新市鎮加盟店店東沈雅純表示，這幾年淡水全區的平均房價可說是「先蹲後跳」(表一)，以有景觀的房子來說，二○○六年的每坪房價約二十一萬元，現在已經來到三十二．五萬元，而沒景觀的房價，也由每坪十一萬元，漲至目前的二十萬元間，房價漲幅幾近倍數。就其觀察，現在來淡水市區及淡海新市鎮買房子的人，都是衝著「低成本、高成長」而出手的，愈早進場的人，都已經賺到一波增值了，至於「輕軌捷運」，則是讓淡海新市鎮成為新北市「含金量最高的重劃區」。淡水房市由冷轉熱，早在去年底就有跡可循，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，去年六月實施奢侈稅，造成下半年房市交易量急速萎縮，但觀察區域房市熱絡程度的家戶購屋比，台北市平均每百戶人家中，就有五戶交易，新北市則將近六戶交易，尤其是淡水及林口，平均每百戶人家中，交易就超過十二戶，可說是成交最為頻繁區域(見下頁表二)。淡水房價回不去一字頭中信房屋淡水新春加盟店店長張浩茗則談到，過去林口、三峽房價被炒高至二字頭、三字頭，有的甚至是四字頭，但淡水的房價還在「一字頭區」，是建商標榜難得的低價區，但在輕軌捷運的加持下，未來的預售開價，恐怕已經回不去一字頭，都要站上「二字頭」了。張浩茗表示，在二○○六及二○○七年推案的淡海新市鎮預售屋，一坪大約在十二萬元間，至於二○○八年金融海嘯時，房市沒起伏，價格在十二~十三萬元，但二○○九年年中，房市復甦，成屋每坪開到十六~十七萬元，部分可看到「公司田溪」景觀的房子，可至十八萬元，現今，則約十八~二十萬元間，而今年的預售建案，開價都在二十萬元以上。房仲業者的預估不假，目前正在預售的「台北灣─頤和區」，每坪開價已經二十多萬元，部份樓層則四十萬元以上，而今年打算在淡海推案的建商，對外也都表示，除了政府要推的合宜住宅外，淡海新市鎮已經快沒一字頭建案(表三)。輕軌將加快養地建商推案速度根據了解，建商看好政府要開發淡海新市鎮，早在十多年前就已經在此卡位，大量購置土地「養地」，但政府的開發動作牛步化，使新市鎮的房市都處於「炒題材」階段。前幾年「台北灣NO1」推出時，炒的是當時前台北縣長周錫瑋所提的淡江大橋興建計畫、淡水河北側沿河興建快速道路及推動捷運輕軌，但計畫懸宕多年，直至今年，輕軌計畫才稍見有進展。而這些年來，建商仍持續進場購地，目前最大的地主，首推宏泰集團、寶路集團、麗寶集團及寶佳集團，另興富發買了土地又賣、賣了又買，而聯邦銀行也標得一筆九千多坪的商三用地。至於內政部營建署於二○一○年年中標售淡海土地時，遠雄建設原想來插一腳，投標距規劃中藍海線捷運站的一筆一．九萬坪土地，但卻以些微之差，敗給甲山林、寶路、宏泰等建商共組的湯泉集團陳素芳等四人而扼腕不已。如今，輕軌捷運線動工有眉目，將會加快淡海新市鎮的開發，其中，早已養地十多年的建商，未來推案動作會更積極，將使淡海新市鎮房市成為新北市的一級戰區，根據了解，包括宏泰、麗寶、寶佳等三大公司，今年在淡海都有百億案量的建案要推出。目前動作最大的是淡水最大地主之一的宏泰集團老闆林堉璘，除了與寶路等集團合作推出的「台北灣」，已到第三期「頤和區」外，接下來，宏泰還有一五○億元的案量，其中也包括與興富發的合作案。至於採先建後售的麗寶建設，在淡海新市鎮的「微笑莊園」建案，據董事長吳寶田表示，總案量約有一五○億元；目前該建案的主結構也完成，當地已開始看到房屋廣告，而據代銷的傳真廣告董事長王明成表示，預計在六、七月開賣，屆時每坪開價絕對超過二字頭。張浩茗談到，隨著輕軌綠山線可望在明年動工，而其所經之處有新市國小預定二○一四年招生，將遷至新市鎮的淡水區公所也在興建中，另興建中的大賣場「家樂福」，原定明年底完工，但聽說為搶明年中元節商機，有可能提早開幕，這些大環境的利多因素，會讓淡海新市鎮的房市逐漸再增溫。不過，不能因為淡海新市鎮的房價跳上二字頭，消費者就盲目搶進，張浩茗認為，即便預售屋開價衝至二字頭，但一些新成屋案的議價成交價格仍可低於二十萬元，一般來說，若能議約至十七、八萬元，都屬合理價格。唯因奢侈稅問題，目前有些屋主會將奢侈稅含在內，開價偏高些，張浩茗說，就看買方買不買帳，而據其接觸，仍有些買主願意下手，看的是未來性。三房加車位 六百萬元可下手不過，因淡海新市鎮的開發延宕二十年之久，雖然房市可望因輕軌動工有望而升溫，但張浩茗認為，要等房價大飆，恐怕要輕軌真正動工才有機會，時間恐怕也要六到十年的發酵，這是想搶進淡海新市鎮房市投資者要列入考量的。至於想自住兼投資的話，他建議先挑新市一路，目前生活機能較好，其次是新市鎮邊的中山北路一段、新春路一帶，接著是綠山線所經的濱海路；這些地區的中古屋，三房加車位總價約五、六百萬元可下手，而新市鎮區內的新成屋，則要八百萬元左右的預算。
