台北市房價迭創高價，最主要是政府調降遺贈稅，有效引導海外資金回台，有些並流向豪宅市場，但實價登錄將大大改變台灣房市，出現不少轉變。 政府打房動作不斷，今(二○一二)年六月再出手，針對高價住宅貸款(雙北市八千萬元以上、其他地區五千萬元以上)採行「針對性審慎措施」，且高舉「居住正義」大旗，確定自八月一日起開始實施「實價登錄」，內政部表示，預估自十月起，民眾就可在網站上查得買賣、租賃價格等資訊。外界解讀「實價登錄」的新政策，指未來不論是買屋或賣屋，都能夠有完整且具公信力的官方成交行情可以查詢，立意甚好。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，實價登錄有助於行情透明化，民眾可以上網免費查詢交易價格、交易日期、區位、構造、屋齡、移轉面積、車位類別、臨街道路寬度，以及使用現況等資訊，不但可保障買賣雙方的權益，排除人為操縱價格，也因為議價空間縮小，而能加速交易時間，大幅減少無謂的成本浪費及糾紛的產生。香港為例 反映市場供需強弱信義房屋也談到，實價登錄後，由於成交行情非常透明，有可能加速不動產交易速度，以香港為例，正因為成交行情非常透明，促使香港房市交易很快，同時房價漲跌也比較迅速，即時反映市場供需的強弱。但民眾擔心的是伴隨而來的「實價課稅」問題，對此，內政部次長簡太郎表示，在相關稅制法令需完成修法後才可能課稅，未修法之前，不影響課稅。 而財政部長張盛和也針對實價課稅問題表示，目前談實價課稅「為時還早」，唯針對外界所關切的「實價登錄筆數到達多少筆時，將據以課稅」問題，則指出，資料筆數多少不是重點，只要有足夠的交易筆數能反映當地的市價就夠了。實價登錄上路 房市先現逃命波因此，該如何解讀實價課稅實施日期的「政策意向」呢？若依財政部長的說法，似留有伏筆，也就是成交量居大宗的台北市、新北市、桃竹地區、大台中及高雄地區，因累積成交筆數的速度較快，因此，在未來非常有可能成為「優先」課稅的地區，因為政府並沒有說「全台同步實施」，就像台北市實施的「豪宅稅」般。此外，就像是去年六月一日起開徵的「奢侈稅」，在實施前的兩三個月起，開始出現投資客「落袋為安」的「逃命波」般，早在外界認為「實價登錄」將自今年七月一日起實施(原先說要延至九月，後來內政部敲定八月一日上路)，因此，「逃命波」也在四、五月出現交易高峰。依據內政部統計處六月二十九日公布，五月全台建物買賣移轉棟數共三萬四九六三棟，較四月的二萬八五一七棟，增加六四四六棟，大幅成長二二．六％。此外，就台北市的成交來說，台灣房屋市場經理劉志雄表示，今年以來，台北市交易量每月持續上漲，從一月的二三三○棟，一路增長至五月的三九二二棟；不過，就台北市地政處所公布的六月建物買賣移轉棟數為三六八四棟，較五月減少二三八棟，月減六．一％。為何會有如此明顯的變化？追根究柢，還是在於「實價登錄」，是「實價課稅」的基礎，即便政府官員對課稅的實施日期採拖延戰術，指「未修法前，還不會實施」，但反而讓一些有錢人如「驚弓之鳥」。預售豪宅備受衝擊淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，「實價登錄」在心理層面上，已造成高總價豪宅的預售市場進入「冰庫」，他說，不少台北市豪宅預售市場的上億元接待中心都已蓋好，但看屋的人非常少，門可羅雀的情況，讓不少代銷業者面面相覷，只有「苦笑」的份。莊孟翰說，雖然「實價登錄」上路後，民眾所查詢到的是區域某一段的「區段行情」，但就預售案或中古屋的成交紀錄是逐筆報到地政單位，也就是說，國稅局可掌握到「買賣人」的詳細資料。其影響性先不論遠程可依此「成交紀錄」作為課稅基礎的遠程情況，先就近程影響來說，國稅局可據此買賣資訊勾稽一些不合理的成交情況，甚至於「逐筆」審核上億元以上預售豪宅的買方，就其財力來源做追查，如此一來，又可追查「逃漏稅」，但問題是，有錢人常是秉持著「錢不露白」的最高原則，萬一買了間房子，財產卻「全都露」，恐非其所願。另按去年底台灣住宅存量高達八一四萬餘戶，近年每年買賣移轉約四十萬戶，如以累積總存量一半之交易數量估算，至少需十年方可建立足夠之參考數據，如再將數量縮小一半，亦非五年以上時間不可，莊孟翰認為，實價課稅短期上還不至於實施。實價若課稅 稅負大不同因此，過去有錢人「口袋深」，買豪宅除了保值、增值外，也有當「收藏品」、「傳家寶」的意味，此外，購買房子贈與下一代，也有省稅功能，但未來可就不一定了。坊間房仲業者也接到不少購屋者對「實價課稅」與現行稅制的差異詢問，他們解釋，出售不動產的所得必須在隔年申報綜所稅時一併繳納，其中土地部分已繳土增稅，所以只需要申報房屋的部分即可。但是，有多少是屬於「房屋增值所得」呢？以往大多數的屋主，都是以各縣市政府訂定的標準，也就是「房屋評定現值」的「一定比例(各縣市不同)」來認列所得，以去年來說，台北市把這個標準提高到四二％。舉例來說，以一間「評定現值」為一百萬元(算是不錯物件)的房子來說，等於隔年要認列四十二萬元售屋所得，如果屋主的所得稅稅率繳到四○％，那麼就要繳十六萬多元的所得稅。但這種依「評定現值一定比例」的算法，是「未能列舉前次交易文件」的前提下才能夠簡單適用。依財產交易所得的正確算法，如果這間房子三年前買進價為三千萬元，那現在賣出價為四千萬元，獲利一千萬元(可以再扣除必要支出，算出淨所得)，那麼就必須把這一千萬元，依照「土地公告現值」及「房屋評定現值」的比例拆分，假設其土地公告現值三百萬元，而房屋現值一百萬元，房屋就占了四分之一，也就是一千萬元的獲利，房屋的部分要認列二五○萬元，再以四○％的所得稅率計算，要繳的所得稅就變成一百萬元，而不是十六萬多元了。下半年房市價平量縮由上述例子來看，高收得者(所得稅稅率四○％)，過去約只要繳十六萬多元稅負，相對於獲利(一千萬元)來說，非常划算，自然願意進場買房，但未來，賺得多，課得也多，加上「財產曝光」及「查稅疑慮」的雙重考量下，進場購屋意願就大打折扣。對此，台灣房市下半年的景氣為何？莊孟翰認為，就以前的長多走勢來看，未來只有「六十分」可期待，且將面臨房價下修問題；黃舒衛指出，第三季房市表現，預計維持「價平量縮」的格局趨勢，因此，若屋主依舊過度樂觀的預期未來房價，致使買方價格認知持續擴大，成交量恐怕會陷入新低潮，未來價格修正的機會勢必擴大，應特別留意。實價登錄二三事由於實價登錄與實價課稅是配套的，雖然目前只實施實價登錄，實價課稅的實施日期還未定，但民眾還是擔心稅負會增加，內政部為此，在網站上舉例說明，特摘錄幾項民眾最在意事項：問：實際登錄對一般民眾有什麼影響？答：由政府公告的實際價格，對買賣雙方將更有「公信力」，買方可避免因不熟悉行情，遭有心人士亂哄抬價格，而屋主也不必擔心買方砍價，以致把價格拉得老高。實價登錄使價格公開透明，可縮短雙方對行情的探索時間，促進房市交易效率。問：土地實價登錄建置完成後，何時會作為課稅基礎？答：土地實價登錄制度建置完成，縣市政府的不動產評價委員會將根據登錄資料，將公告地價、公告土地現值和房屋評定現值調高到趨近實價，由於這三種價格是政府課徵地價稅、土地增值稅和房屋稅的基礎，未來價格趨近實價，可達到實價課稅的效果。但這牽涉到實價登錄制度建置完成時間、縣市政府調整的意願，因此何時能落實還要觀察一段時間。問：未來我只要賣房子，稅負一定會加重嗎？答：不一定。如果你因為換屋需求出售原有的自用住宅，根據現行稅法規定，只要在賣屋後兩年內重購新屋，而且新屋價格比舊屋高，賣屋時繳交的財產交易所得稅和土增稅都可扣抵或退還。 實價登錄小常識1.不動產交易逾期沒申報或申報不實，罰3~15萬元，可按次處罰。2.10月起，民眾可於內政部地政司網站查得相關資訊。3.地政人員會事先篩選、查證有哄抬價格等疑慮的登錄案件，以1~50號為一區段公布，也會做去識別化處理以保障個人隱私。4.實價登錄於8月1日上路，並非8月1日之後成交簽約才需要登錄，而是以地政機關的收件時間作為是否登錄的判斷，亦即7月中旬之後的交易，若來不及 7月底前送地政機關辦理過戶，就可能要申報交易價格。(信義房屋提供)
