台灣房市多空拉鋸戰，空方雖略勝一籌，買盤停滯中，但不少民眾仍持樂觀態度，欲購屋者如何買在房價起漲區？且聽專家剖析。葉凌棋-永慶房產集團房產事業群總經理「房市中長線仍偏多，且國際熱錢在滿足短期紓困需求後，會迅速流出弱勢美元市場，分批布局受低估的各國股市及房地產。」莊孟翰-淡江大學產業經濟系副教授「未來房市利空將走差異化，有捷運線通過的區域，仍將是房價上漲區。」台北市信義區最大地上權案，由潤泰集團投資的南山人壽以二六八．八八億元得標，連同未來的興建經費推估達一五○億元，開發金額高達四一九億元，此一招標案再度將信義計畫區的商辦市場推向高峰，也為計畫區內的豪宅增添附加價值。台北市的高房價，招來中央銀行連連出手打壓，去(二○一一)年從豪宅稅、奢侈稅、第二屋房貸設限，接著今年針對高總價豪宅祭出「限貸令」，「實價登錄」也已於八月一日上路。下半年房市保守持平台股在「證所稅復徵」的衝擊下，指數被壓在七千四百點上下做整理，而台灣房市在央行眾多的壓房措施之下，多頭走勢是否就要反轉向下？永慶房產集團近年從房仲業開始跨足營建部門及代銷業，涵蓋了房市的各面向，《理財周刊》特別邀請該集團房產事業群總經理葉凌棋，以及中央銀行所倚重的房產專家，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰，為讀者剖析下半年房市走向，並點出投資亮區。《理財周刊》問(以下簡稱問)：台灣房市下半年的景氣走向，多空對決為何？葉凌棋答(以下簡稱「葉」)：由下頁圖一及圖二的雙北市房市成交移轉棟數曲線圖可以發現，今年一至六月的成交量，相較前兩年度來看，都呈量縮格局，顯見政策利空讓房市大為壓抑。永慶房屋最近也對第三季的購屋趨勢做了調查發現，在內外經濟情勢不明朗的雙重壓力下，民眾對近三個月房價看法，由第二季原本漲、跌、持平各三分之一的態勢，第三季改以「保守持平」居多，且占比高達四二％。不過，對未來一年房價看法，民眾仍維持樂觀，且有高達四六％看漲，比看跌的三九％仍多出七％，顯示未來房價仍呈現樂觀。因此，下半年台灣房市短期轉保守，中長期仍然看好。問：中長期為何依然看好？葉：全球經濟不振下，原物料實質需求下滑、價格回落，也解除輸入性通膨的危機。環顧歐洲及美、中、日各國「降息」風潮，預料仍會持續透過量化寬鬆方式來救市，如此一來，熱錢在滿足短期紓困需求後，會迅速流出弱勢美元市場，分批布局受低估的各國股市，最後再轉進基期低的新興市場尋找避風港，其中房地產保值、穩定收益、低風險的特質最受青睞。問：莊教授對房市的看法為何？莊孟翰答(以下簡稱「莊」)：大家都知道市場供需間的互動關係，因此，我想先從各縣市人口數的增減來對應房價漲跌(見下三頁表一)。人口移動帶動房價上漲從表一的增加數來看，新北市、桃園縣及大台中地區的人口數增加最多，其中，新北市主要來自於台北市的「高房價」壓力，使得想居住在台北市的人「輕移民」到新北市，而造就了板橋、新莊、新店等地區的房價攀高，另林口、淡水、三峽因房價低，吸引建商大量「造鎮」。不過，隨著新北市房價因捷運路線帶動而節節攀高後，「買不起」雙北市房子的人，又往南移動到桃園南崁一帶，及藝文特區，而需求人潮移動到哪，房價就漲到哪。至於大台中則是七期帶動房價上漲，連帶地，八期、十二期、台中中科等地區，也吸引建商前去推案，另縣市合併後，原屬縣市邊緣的太平、大里、烏日等區，在「比價」效應下，房價也上漲，進而吸引中部其他五縣市民眾的移民潮。房市利空走區隔市場反觀過去，北台灣房價漲翻天，台南及高雄(農十六、美術館除外)的房價都漲不動，關鍵即在工作機會不多，無法吸引人口移入，人口數的增加不多，對住房需求小於供給，房價就漲不動。至於大高雄的農十六、美術館房價漲，有大多數是來自於北部投資客的買盤所推升。問：依此看，下半年的房市是多或空？莊：台灣房市從二○○二年底開始從谷底回升，並在二○○三年ＳＡＲＳ過後，確立彈升走勢，直到二○○八下半年的金融海嘯，房市多頭才稍止，但隔年的降遺贈稅，引導海外資金回台，又造就房市的一片榮景。就股市來說，漲多就會回檔，房市也一樣，在政府一再出手打房，且歐債問題未解除前，未來的台灣房市，無法一直偏多；但這樣就對房市失望嗎？也未必。我認為，未來房市會走「區隔市場」，也就是有利多題材的區域，房價仍會一枝獨秀，但供給量過多的區域，則屬於利空區域。問：可以舉例嗎？莊：台北市房價為什麼會漲？因為可建土地少，建商都推豪宅而帶動房價。至於新北市房市能漲，也是因為大眾捷運路網一條條蓋好，「捷運通到哪，房價漲到哪」，所以對下一個即將通車的「捷運機場線」沿線的桃園、中壢來說，未來幾年都是「利多」。而淡水最近為什麼漲？就因為「輕軌線」興建計畫在交通部已拍板定案。實價登錄有利房價透明問：實價登錄八月一日上路，會是房市的殺手?嗎？民眾還可以買房嗎？葉：實價登錄目的是為促進房價透明化，買方隨時可以調查交易標的物的真實價格，增進交易的公平和效率。而上路初期，登錄資料庫尚未完整，短期對房價還看不出影響。此外，實價登錄在施行一段時間後，對於交通、生活機能佳的優質地段將有穩盤、撐盤的作用。另外，以日、美、港、新加坡、中國實施實價登錄後，與房價漲跌並無直接相關，故建議有購屋需求的買方，仍可趁目前低利貸款優惠，依捷運線沿線，尋找交通便利、生活機能完善，具備保值抗跌的潛力標的。莊：實價登錄不會是房市的殺手?，但因新政策上路，民眾都會有一段觀察期，故成交買賣會變少。另外，租賃市場也怕登錄後，成為課稅基礎，使得房東委租案件縮水；但好處是未來房市供大於求的地區，房價會是透明的，唯豪宅因屬小眾市場，沒有五十個門牌號碼可平均，較難透明。江陳八會投保協定算小利多問：最近江陳八會所達成的投保協定，對台灣房市算是利多嗎？葉：就中長期來說，陸資來台投資獲得法令的保障，有助陸資大量來台，活絡市場。而短線來看，我認為「先辦、後工，再商場」，也就是陸企來台先設辦公據點，像大陸的中國銀行及交通銀行就選在台北一○一大樓設點，旅行業者則在敦化北路及南京東路上布線。此外，隨著陸企投資台灣一些高端產業公司，進而需要設廠房之類的，也有助工業土地需求的加溫。而兩岸自由行的城市開放據點愈來愈多，也會帶動購物中心、商場的興建案。莊：大台北地區的商辦市場，在兩岸簽訂ＥＣＦＡ後，即呈現蓬勃發展景象，加上壽險資金爭搶好的商辦大樓，連鮭魚返鄉的頂新集團都加入戰局，如今，在投保協定簽訂後，相信台北市的商辦市場還是會續強。至於自由行則會帶動商圈店面行情，像北中南的知名夜市是陸客必訪之處，店面行情就紅不讓。問：未來什麼樣的產品將當道？葉：從奢侈稅實施後，首購族群就是市場的最大買盤，因此，未來建商推案，仍會以首購及換屋自用需求型產品為主。此外，當前豪宅價格高漲引起央行關注，實施豪宅限貸令，建議長期置產的投資人可適度轉換商用不動產產品布局。台北市商辦、店面行情看好，租金穩定、風險最低、保值性佳，吸引中小企業、連鎖通路持續增加擴點需求，壽險業則加碼資金投資可立即收益的商用不動產(表二)，商旅業者也在市區找舊辦公大樓進行改建，加上有陸資企業、外商增加的外部需求，商用不動產正是下半年最被看好的產品。首購區域大解密因此，目前市場上不乏買方，只要有好的案源及合理的價格釋出，就可立即吸引投資人的矚目。問：若要買房，可往何處尋？葉：一般自住型購屋者大概可粗略分為首購族、換屋族，不同族群所考量的因素、區域也會有順序的差別。以首購族來說，可能以購屋負擔為首要考量，其次是生活機能，最後才會是房屋的增值潛力。因此，以雙北市而言，首購族能負擔的購屋總價約是落在八百~一千萬元之間，考量交通、周邊環境等重要的生活機能，建議往捷運線末端站或是前幾站周邊的大台北地區第二圈或第三圈尋找好屋，像是中和、土城、三重、蘆洲、新莊這些區塊，都是相當適合首購族購屋的區域，可多加留意。至於中南部適合首購族的區域，像是台中的南區、太平、大里等區塊，大里區近期因縣市合併升格，城鄉差距縮小，商圈發展已完成，同時公園綠地多以及醫療資源豐富；太平區在台74線快速道路去年底通車以來，大幅縮短對外交通；新光重劃區就是首購族青睞的房市新亮點。這些區域目前單價都還在「１」字頭，對於首購族而言相當具吸引力。高雄市就首推三民區及鳳山區，這兩個區域都是高雄較早發展的地區，商圈成熟、交通便利，同時生活機能完善，房價同樣是「１」字頭，首購族詢問度高。莊：台北市仍以大安、信義區為首要，房價保值且抗跌，外圍則以捷運機場線沿線為主，像A21至A23站都可期待。此外，社區不要太大，以一百戶上下，住家不複雜，社區品質較好維持，房價自然有撐。換屋族找熱區 易漲難跌問：就換屋族來說呢？葉：換屋族購屋的考量因素就較為多元，購屋預算、學區、室內空間、生活機能、交通便利性等等，都是重點之一。由於經濟較為寬裕，能夠負擔的購屋總價相對於首購族高出許多，總價在一千二百萬~二千萬元之間，需求視區域而異，台北市郊區的文山、內湖及北投，及新北市交通便捷的板橋、新店及中和地區，都是目前熱門的購屋地點。台中地區則推薦五期、八期以及十二期重劃區，房屋單價還在「２」字頭，五期、逢甲、河南路商圈擁有精誠商圈、逢甲夜市等，區段發展成熟，生活機能完善；八期重劃區最大的特色就是公園綠地多，區內有豐樂公園、豐富公園及南苑公園等，綠地環繞，加上居住人口密度低、環境單純安寧，適合居住，而外商的進駐投資也為本區帶來新的契機。至於十二期位處七期與水湳經貿園區之間，地段條件佳，周邊有中彰快速公路、中山高中港交流道，交通便利，發展潛力佳。高雄的換屋族，則推薦美術館及農十六特區為佳，當地房屋推案量大、屋況新，且坪數規劃較符合換屋族需求，加上生活機能活絡，是換屋族重點購屋標的區塊，除了第一排單價可能超過三十萬元外，第二排或第三排單價仍可能找到「１」字頭，房價相對親民許多，只要精挑細選應可找到適合自己的新屋。捷運末端站房價待起飛問：央行針對雙北市八千萬元以上、其他區域則五千萬元以上的豪宅祭出「限貸令」，豪宅市場走向會如何？葉：央行近期大動作管控豪宅市場，限縮放貸成數，提高豪宅購買門檻，雖有效避免豪宅炒作風，但也壓抑高資產人士進場及追價意願，預估全台豪宅市場價量短期都將陷入盤整。就台北市豪宅的影響來說，將對部分需高貸款成數的北市高總價自用換屋客群及投資客群影響較大，八千萬元以上產品買氣可能稍減，預料投資族群資金將可能撤出，而需高貸款成數的自用換屋族群，將轉往八千萬元以下的產品做移動。新北市部分，主力豪宅購屋總價有八九％集中於二千萬~四千萬元之間，央行的限縮政策，估計對新北市豪宅市場影響不大，唯近期央行關注豪宅價格，並對管制區的第二屋進行限貸，新北市豪宅買氣可能略減。台中部分，指標豪宅區域新市政中心，近年豪宅推案動輒二百坪以上，每戶五千萬元以上的豪宅預售個案並不算少，「限貸令」緊縮措施，對於交屋期限將屆、早期貸款成數較高者，勢必產生影響，區域賣壓會較重。高雄部分，因房價最低，五千萬元以上豪宅占整體房市交易量不到二％，「限貸令」影響層面將最小。問：雙北市投資的不敗選擇，買在捷運未開通前的起漲點，推薦哪些捷運站周邊可注意？目前房價各多少？葉：目前興建中的捷運工程，在台北市的部分，有信義線、松山線、萬大線；新北市的部分，有環狀線、機場線、新莊線以及土城線延伸至頂埔站。其中台北市的信義線與松山線沿線路段，大部分都是發展成熟的地區，平均房價也都反映出各區較高的水準，換言之，實已反映捷運房價的行情。除台北市區之外，房價相對周邊主要生活圈低者，就屬捷運末端站及部分未來有雙捷運交會的站點，在捷運通車前，目前價格還在起漲階段(表三)。
