因應低利率環境，不動產相關基金今年以來報酬率超過兩成。專家認為，短線應避開漲多的亞太不動產市場，中長線則可加碼全球不動產基金，搶美國房市商機。股神巴菲特在今(二○一二)年初接受媒體訪問時，便指名要加碼美國房地產，「如果可以的話，我願意買光美國所有的獨棟住宅。」巴菲特在寄給波克夏公司股東的信函當中也提到，在全球低利率的環境之下，美國房市與股市一樣迷人；他建議投資人可中長期持有，如此房市的投資回報率將高於股市。藝人艾力克斯因為從小就生長在美國，所以即使近年在台灣演藝圈發展，也在台灣結婚生子定居下來，他還是有空就飛到美國去看房子，「美國的房子大，住起來舒服，以總價來看，跟台北的房價差不了多少，如果有好的物件，我當然會心動。」艾力克斯說。買不起房 就買不動產基金不過，一般人對於美國房地產不熟悉，沒有朋友可以幫忙代為篩選物件，也沒有時間特地飛到美國去找房子，更看不懂物件的合約內容，所以不太可能像艾力克斯這樣充分掌握美國房市資訊。這些時間與距離上的落差，讓一般人無緣享受直接投資美國房市的利益；不過，現在還有一個更便利的方式可參與美國以及全球不動產成長的動能，那就是購買投信業者推出的「不動產基金」，讓一般投資人可以用小額資金來享受全球不動產房市的利多。全球不動產基金 搶美房市商機投資人現在可以買到的不動產基金標的相當多，以「投資地區」來看，主要可以分為「全球」、「亞太」及「歐洲」三大區域。其中，「全球不動產基金」共十多檔，今年以來平均報酬率有一五％，表現最好的是由ING投顧代理的駿利環球房地產基金，年賺二○％；寶來全球不動產證券化基金、摩根士丹利環球房地產基金及荷寶資本成長─荷寶環球地產股票金也都有一七％以上的漲幅(表一)。宏利投信投資策略部協理鄭安佑表示，美國政府宣布實施第三輪量化寬鬆(ＱＥ３)政策，每個月花四百億美元買進不動產抵押債券(ＭＢＳ)，將有助於推升美國房價，再加上美國三十年房屋貸款利率創新低，都有助於支撐美國房地產價格。而「全球不動產基金」的主要投資標的在美國市場，就投資內容來看，主要就是投資在：REITs(不動產投資信託基金)；房地產開發商；租賃管理公司。鄭安佑強調，REITs的優點在於穩定的現金流入，至於購買房產開發商及租賃管理公司的股票，則有助於創造股價價差收益。以美國十年期公債殖利率約一．六％來看，美國REITs每年的收益率約三．三％到三．八％，吸引保守及穩健型投資人的青睞。第一金投信全球不動產證券化基金經理人楊慈珍也看好北美房市，因為根據標準普爾大都會房價指數走勢圖來看，美國房價已經從谷底揚升，目前新屋庫存量只剩四到五個月，已接近供不應求的狀況(見附圖)。亞太地區最賺 今年漲二成台灣約有九檔亞太不動產基金，今年以來漲幅高達二○％，其中，施羅德環球基金系列─亞太地產股票基金Ａ累積、安本環球─亞洲地產股票基金A2累積、瑞銀亞洲全方位不動產基金、瀚亞亞太不動產證券化基金Ａ等，今年以來的報酬率表現優於平均值，漲幅有二三％以上(表二)。楊慈珍表示，亞洲房地產除了日本以外，今年以來有非常明顯的漲勢，包括新加坡及香港房價都創新高，價格依舊在高檔震盪，「目前是因為亞洲主要國家的政府擔心房價過熱將推升通膨，所以在政策上刻意壓抑房價，所以短期內可能會出現修正五~一○％的幅度，但中長期來看，亞太地區的房地產還是有投資價值。」在亞太地區不動產市場當中，楊慈珍最看好日本房價，因為政策持續作多，而且從評價面來看，日本房價還沒有發生過熱的現象，在投資風險上相較於亞太其他房產市場，是對相對安全穩健的。透過基金來加碼不動產市場的好處之一，便是擁有穩定現金配息，有些基金提供「配息」機制，每半年配息一次，每年的配息率約三％，比定存還要高，也與全球投資等級債基金的配息率相當；如果基金經理人操作得宜，買對不動產公司的股票，還能享有資本利得。中長期建議布局全球不動產群益全球不動產平衡基金為台灣首檔可同時投資不動產「股債」部位的基金，其經理人李運婷強調，短線亞太市場不動產價格已經漲多，雖然還沒有到過熱的現象，但仍應暫時避開。若有中長期資金的投資人，則可加碼全球不動產基金，至少美國房市正在谷底揚升，可獲利的空間較大。「藉由投資全球不動產市場，可參與美國房市，現在進場的話，相信在未來三到四年都會呈現正報酬。」鄭安佑說。REITs(理周小辭典) Real Estate Investment Trusts，主要是將商業不動產如辦公大樓、停車場等標的包裝成為基金出售給供投資人，在收到租金，扣除必要的開銷後，將大部分的收益分配給基金的投資人，讓投資人可以參與不動產的租金收益。2011年巴菲特持有的房產相關股票 Clayton Homes (美國最大住房建造商)Acme BrickShaw (地毯)Johns Manville(隔熱層)MiTek (建築產品，主要是用於屋頂的連接板)→稅前利潤共5.13億美元專家看法宏利投信投資策略部協理鄭安佑QE3政策規定每個月花400億美元買進MBS(不動產抵押債券)，將有助於推升美國房價，再加上美國30年房貸金額創新低，都會讓美國房地產價格從谷底回升。第一金投信全球不動產證券化基金經理人楊慈珍 看好北美房市，根據標準普爾20大城市指數來看，美國房價已經從谷底揚升，目前新屋庫存只剩4到5個月，快要是供不應求的狀況。第一金提供群益全球不動產平衡基金經理人李運婷短線亞太市場不動產價格已經漲多，應暫時避開；若有中長期資金的投資人，則可加碼全球不動產基金，參與美國房市成長契機。
