過去房價高低是建商說了算，但實價登錄後，過去亂開高價的假豪宅將難以遁形，民眾購屋可以「殺很大」，不過，名人買宅全都露仍凸顯個人隱私問題。被視為台灣房價「照妖鏡」的實價登錄，在八月一日上路後，內政部於十月十六日開放民眾可上「不動產交易實價查詢服務網」查詢，沒想到，開放首日因民眾好奇而上網登入查詢，瀏覽量暴增，造成電腦大當機。我家值多少？實價登錄查詢熱不過，隨著成交價格透明化，過去被建商及代銷業者哄抬的「創天價」個案假象也一一現形，甚至一些非豪宅，卻賣豪宅價格的「假豪宅」，也在價格透明化後，被一一戳破謊話。因此，近期房市的最熱話題有兩個，第一個是「你查了沒？」第二個是「哪個建案房價最高？」另順便八卦一下，看看有哪個名人花多少錢買下哪個豪宅的小道消息。對於民眾爭相上網查詢的現象，除了好奇心驅使外，最主要的是不管最近要不要「買房」、「賣房」，每個人都想知道「我家房子值多少錢？」過去想知道自家房子價值，大多問區域的房仲業者，社區最高成交行情多少，或是社區附近大樓買賣交易價為何，由此取得房價的「大約值」，但問房仲的後遺症是怕碰到緊迫釘人的房仲，會追問你家房子「想賣不賣」，若被纏上，又會沒完沒了。反觀實價登錄實施後，上網就能查到附近的成交價格，省去一堆麻煩，因此，閒來沒事，想知道自家社區周邊行情，或哪個重劃區的預售行情為何，只要上網即可。資料庫不足 參考性仍不高不過，第一個話題，最糗的莫過於內政部，在首日開放查詢就大當機，讓外界看笑話，不得不緊急「暫時關站」，並提高頻寬到100M、增設多部主機後，在十六、十七日兩日的磨合期一過，目前民眾上網查詢，「待機」時間不長，很快就能上線，截至十月二十四日止，上網瀏覽量就有九十四萬多人，顯見關心房市的民眾還不少，至於是不是房市的「潛在買盤」，就看後市發展。唯因內政部目前僅開放八月份成屋買賣與出租實價登錄達一．八萬餘件成交資料，可查筆數還不多，很多地區是查不到成交資料的，而且八月也沒有預售案件的成交登錄，顯見購屋者在實價登錄上路後，還不清楚「遊戲規則」，不想先當砲灰，而延遲買進動作。陳幸妤買房攻占版面另預售屋買賣不像成屋，一成交、過戶就得登錄，往往還有登錄的時間落差，因此，難以據此推論，八月份預售屋買氣為零。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，以台北市八月買賣移轉三三一七件，卻只有七八○筆資訊提供查詢，不足以成為合理房價的參考依據。他認為，至少還要半年，實價登錄的資料庫多一些資料，才具參考價值。不過，實價登錄上網查詢一周來，過去被建商或代銷業者用「美麗謊言」所膨脹或掩蓋的「成交價格」假象，也一一現形。根據首日資訊，北中南各地最高總價住宅大樓一一曝光，台北巿最高總價與最高單價住宅案為信義計畫區松勇路「冠德領袖」，成交總價達二．三八億元， 扣除車位後換算每坪單價約一六五萬元。台中巿最高價住宅案「聯聚方庭」，買家是前總統陳水扁千金陳幸妤，而依地政資料顯示，陳幸妤買進的物件為該案的高樓層，有一百四十餘坪及兩個車位，以總價八七五○萬元換算，每坪約五十七萬元。大高雄八月份成交最高房價，落在北高雄美術館特區的「美術之星」，登錄價格在三十三~三十五萬元間。未來隨著九月、十月的成交價一一登錄到內政部資料庫後，最新成交高價也會再次出現。成交價格與區域行情差很大但由上述首度曝光的資料，也再度凸顯出兩大問題，一是名人的隱私問題；另一則是，為什麼這些房子跟之前建商預售時的「開價」出現價格落差？以陳幸妤買屋為例，她的名字為何會曝光？中信房屋副總經理劉天仁表示，當初內政部找一堆學者、專家去開會，討論實價登錄公開的範圍，有些學者要求買賣價格、門牌號碼及買賣人「全都露」，但房仲公會力主要「區段化、去識別化」，就是怕「全都露」，會造成個人隱私不保，當時還有學者說「這是開地價會議，不是開治安會議。」由陳幸妤買屋被曝光一事，劉天仁表示，足證當時房仲業者的擔心有其道理，只是沒想到「區段化、去識別化」後，名人買房的資訊還是被交叉比對出來，他認為，內政部針對個人隱私曝光所設的「防火牆」得再加把勁，否則未來問題還是會很大。舉例來說，若有心人士鎖定高總價房子的買賣動向，交叉比對出售屋者，得知他有數千萬元或上億元的現金入帳，則其人身安全就值得擔憂。至於已曝光的高總價房子，其實際成交與跟目前區域行情「差很大」問題，以「冠德領袖」為例，每坪成交價在一六七萬元，但信義計畫區房價被喊到每坪上看二百~二二○萬元，價差約二成左右。海悅廣告總經理曾俊盛表示，很多區域行情的高價，都是媒體喊上去的，代銷業者從沒有說過哪一戶的實際成交價。而陳幸妤買的「聯聚方庭」，登錄價在五十七萬元內，與建商所開的五十五~六十五萬元，也有一成多價差，但若由聯聚方庭最初開賣價在三十六~四十九萬元間來對照，最早買進的其他住戶，大概會很高興房價「漲很多」。假豪宅現形 日後難賣高價另高雄美術館及農十六特區，目前推案建商的「喊價」都超過四十萬元，有些景觀第一排的高樓層建案，還可能上看五字頭，但由登錄價格在三十五萬元左右，落差也有一成多。民眾發現，「實際成交價」跟外面「喊」的價格「差很多」，而這也是內政部實施實價登錄的目的，讓市場成交行情趨於透明化，民眾就不用擔心，因不會「殺價(議價)」而多花冤枉錢。而其後續的影響，也對一些亂哄抬價格的建商或代銷業者，漫天撒謊的行徑，能達到一些嚇阻效用，另也讓一些「假豪宅」無法再濫竽充數。據了解，台北市某一正在行銷的新成屋案，每坪開價超過一八○萬元，但被查到有一戶成交價為一三九萬元，在「有價可比」的情況下，目前對外的開價已下調。成交價現形 買屋議價先打八折有房仲業者認為，有些建案因位於信義區、大安區，就開豪宅價格，但所處區段根本沒辦法賣出這麼高價，在實價登錄的照妖鏡下，開高價的假豪宅勢必得面臨修正，直到符合一般市場行情，才有機會被購屋者青睞。 另每棟房子會因大小格局、方位及高低樓層，在每坪售價上有高低之差，過去購屋者憑經驗做「議價」，但未來有「區域參考價」可參考，可以避免被建商或代銷業者誤導的情況。另也有人表示，若以目前揭露的訊息看來，未來購屋人真的可大膽「打八折」去議價。信義房屋網路事業部蕭政華執行經理表示，長久以來，由於房地產交易資訊不透明，使得房地產交易紛爭不斷，信義房屋早於二○○七年即在網站上提供逐筆、條列式近二年透過該公司房仲成交的行情查詢，而在內政部網站癱瘓後，該公司網站的成交行情查詢比例增幅最高前三名行政區為高雄市三民區、台中市南區、台南市東區；總瀏覽量最高的前三名行政區則為：台北市中正區、新北市淡水區、台北市大安區。住商不動產另也統計該公司網站「預約台北市看屋」的情況發現，在購屋者了解實價登錄的情況後，看屋信心增加，預約數微幅增加四．一％，另大安與信義區預約看屋客戶明顯增加，企劃研究室主任徐佳馨指出，實價登錄網站中出現了不少超低價，特別是信義區，經過連日報導，許多買方發現價格仍有空間，因此勇敢轉進市中心。精華區也有低價屋徐佳馨指出，信義區與大安區被視為台北市房價最高貴的兩區，過去很多民眾是「想都不敢想」，但在實價全都露之後，購屋人發現即便是豪宅，價格也沒有那麼驚人，而在信義區居然出現每坪四字頭以下成交物件，因此對於前進市中心又重燃希望。不過，很多民眾並不清楚，即便信義區與大安區，也有吳興街、林口街、崇德街、臥龍街這些價格較為親民的路段，但預期實價登錄上路初期，民眾會抱著「殺很大」的心態進場議價。實價登錄的時間落差依據立法院通過的地政三法，要求權利人或地政士或不動產經紀業者應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。因此，民眾上網查詢的價格，時間落差約1個月，未來在購屋行動上，若拿剛查到的資料去議價，仍會有差距，消費者要有此認知。
