今年以來REITs基金大漲，其中又以亞太地區漲幅最高超過三成。專家認為，REITs多頭至少還有三到五年，現在進場布局全球型地產基金正是時候。知名主持人吳淡如曾經投資三千萬元在日本東京置產，買了兩間套房及一間店面，每個月繳息約兩萬多元，月收租金卻有四萬多元，投資報酬率相當高，羨煞許多人，也吸引其他藝人躍躍欲試。不只演藝圈瘋日本房地產，像是國內企業家新光金董事長吳東進、中信辜家大少辜仲諒、華南林家等等，都在日本買房。其中，新光金控旗下的新光開發也積極在二○○六年鼓勵投資人赴日本投資不動產，董事長林伯翰自己在日本就擁有四棟房，他說：「投資不動產是抵抗通膨的最佳工具。」每個月三千元 也可投資不動產然而，投資不動產的資金動輒數百萬、上千萬；若是自備款不夠多的人，每個月還得背負銀行貸款利息，對於一般投資人來說，會是非常沉重的經濟負擔。對於想要投資不動產，手頭現金卻又不夠的人來說，建議可以從基金來做為入門投資的工具。對於許多投資不動產的投資人來說，最終的目的便是希望可以有「穩定的報酬」以及「保值」，然而，就報酬率而言，近年來投資不動產基金的獲利不會比投資實體不動產要來得差，甚至有超越實體不動產獲利的現象。其中又以「亞太地產基金」報酬率優於「全球型地產基金」，今(二○一二)年以來七檔亞太地產基金平均報酬率將近二五％，平均每個月以一．一三％的漲幅在成長；近三年的報酬率為一九．四一％，四年的報酬率為八六％(表一)。「全球型地產基金」表現也不俗，今年以來報酬率為一五．八％，兩年報酬率達四．三九％，四年報酬率接近五○％。可賺價差及固定收益不過，若是站在「保值」的立場來看，不動產基金就不見得拚得過實際的不動產投資。因為基金波動度平均約為一六％，代表某一個時間點可能上漲一六％，另一個時間點也可能下跌一六％。此外，從績效表上來看，若在金融海嘯前進場，也就是買在二○○七年高點時，持有至今的報酬率仍是負的，「全球型地產基金」五年績效為負二七．五％；「亞太地產基金」五年則虧損二三．三％。但綜觀來看，不動產基金仍為一般投資人介入不動產的優質工具，畢竟投資門檻低，且可同時投資香港、日本、歐、美等地的不動產，而且還有專業的經理人幫你操盤與管理基金，讓你安心待在台灣，就能成為全球各主要市場的包租公、包租婆。第一金全球不動產證券化基金經理人楊慈珍認為，不動產基金投資的標的主要為REITs，還有一部分可以買建商股票，例如香港長江實業；也因為如此，地產基金的獲利來源除了資本利得，還有REITs的收益空間。資金助長亞太地區REITs目前收益率最高的國家為澳洲，約五．五％，新加坡也有五％，北美地區則約為三．五％，群益全球不動產平衡基金經理人李運婷表示，今年以來亞洲地區地產價格已漲多，未來資本利得空間已有限，但依舊有投資價值，估計明年還有五％到一○％的漲幅。「資金，資金，還是資金。」元大寶來不動產證券化基金經理人吳宗穎說，從去年美國REITs上漲、今年換亞太地區成為主角，主要就是靠資金行情堆疊出來，今年以來投資地產基金的資本利得就有兩成以上的漲幅，再加上至少二．五％的收益率，讓已經進場的投資人大嚐甜頭。根據統計，從二○○九年至二○一一年的三年以美國REITs指數表現相對強，今年以來美國REITs指數仍續漲，但上漲力度不如亞洲，轉由亞洲明顯走強，其中新加坡今年以來上漲接近四成，日本上漲三七％，香港也上漲近三成；而美國REITs雖然今年以來漲幅縮小至一一％，但卻是唯一連續三年表現都正報酬的地區(見下頁表二)。吳宗穎分析，以目前美國、歐洲、亞洲REITs市場來看，美國與日本的基本面最好，其次是香港、澳洲與新加坡，歐洲與英國則受到歐債國家的拖累，表現仍相對差，預期在低利環境與流動性過剩環境下，REITs多頭行情可以走得更久，將以美國與亞太地區高息REITs為布局主軸。· 日本政府作多日本央行於十月底決定進一步擴大資產購買計畫，將資產收購基金的規模再增加十一萬億日圓，至此收購基金的資產總規模將達到九十一萬億日圓，以持續注入現金的方式實現通膨目標。楊慈珍強調，日本政府有意作多，大型退休金紛紛進場買REITs，都有助於支撐日本房產及REITs價格。再加上今年以來日本地價年負成長約二％，跌幅縮小，可見日本房地產價格已經到打底的階段，而且未來沒有資產泡沫化的危機，現在進場，算是相對安全的標的與時間點。元大寶來全球地產建設入息基金經理人李文孝則表示，九月日本東京五區辦公大樓空置率由九．一七％降至八．九％，超乎市場預期，預期年底前空置率可望持續降至八．五％，隨著空置率逐漸下滑，東京整體租金有望於下半年落底回升，有利於REITs的後續發展。．新加坡租金上漲可期政府為拚經濟近日與F1賽車續簽五年合約，希望持續帶來觀光旅客成長，加上近二年新加坡政府讓國際集團開設賭場，觀光客每年都維持兩位數成長，這都有利於新加坡商辦、零售等REITs租金收入上揚，後市持續看好。· 美國下檔風險有限雖然有第三次寬鬆貨幣政策的加持，預計每個月投入四百萬美元買ＭＢＳ(不動產抵押債券)，但由於去年開始價格已經位於高檔，未來資本利得空間不會太高，「不過，不能輕忽北美地產的潛力，我認為美國失業率若能降到七％以下，非農就業人口有明顯成長的話，就有助於美國商辦及公寓的資金成長，進一步帶動北美地區REITs的成長。」吳宗穎說。．歐洲跌破市場眼鏡歐洲REITs今年以來累計漲幅超過二三％，高於道瓊泛歐指數600的漲幅一二．四％，更在十九個類股之中排行第四。ING歐洲不動產證券化基金經理人葉菀婷表示，造就本波歐洲不動產漲勢的主因，來自於各國央行極力打造的低利率環境。因為低利率，更加突顯了歐洲不動產業者的高股息魅力，若與公債相比，目前歐陸和英國區不動產業者之股利率分別較十年期公債水準高出三．七％和二．四％；而若與一般指數大盤相比，過去一年EPRA歐洲不動產指數股利報酬達五．九％，表現優於道瓊泛歐600指數的四．五七％，優異的股利表現將有利於吸引資金進駐。既然REITs基金在低利率的環境底下值得投資，但今年以來已漲多，現在進場會不會買在最高點？又該如何選擇？選擇REITs基金三步驟對此，李文孝認為投資人不用擔心套在最高點，因為根據過去經驗，REITs指數多頭可延續至Ｆｅｄ升息循環末端，而以Ｆｅｄ最快可能要到二○一五年後才有機會啟動升息來看，REITs的多頭行情還有五到六年。至於在基金的選擇上，可以朝以下幾個步驟來走：STEP1：全球型較佳建議以「全球型地產基金」較能夠分散風險，而且藉由各個區域不同的配置比重，較能夠抓到上漲的趨勢。不過，一般投資人光看基金名稱，無法選出最適合自己投資的基金，專家建議，還是要上投信公司網站去查詢該檔基金的主要投資配置，例如，配置比重若北美較高，則今年以來的績效就沒有那麼好；若亞太地區買比較多，今年以來的報酬率就有機會擠進前段班。STEP2：看長年期報酬另外，報酬率不能只看短期，一定要找出一年、兩年、三年以上的報酬成績，看看該檔基金每一年的報酬率是不是排名在前，而且當多數基金績效為負的時候，該檔基金虧損的情況是不是也小於其他同類型基金。STEP3：看淨值穩定度此外，不動產基金的波動度約一五％，介於股債之間，因此投資人可以進一步觀察該檔基金績效的穩定度，如果是一檔好的基金，淨值的走勢就會維持「大漲小回」的局面。最後，李運婷提醒，地產基金一樣可以投資債券，藉由配置公債，來降低基金的波動度以及投資風險，適合較為保守卻又想要投資地產基金的投資人。專家看法第一金全球不動產證券化基金經理人楊慈珍今年以來亞洲地區REITs已漲超過兩成，觀察後續房價將溫和修正的情況下，未來資本利得空間有限，推估2013年上漲空間仍舊約5~10％。群益全球不動產平衡基金經理人李運婷 亞洲REITs的高收益率相當吸引投資人，再加上香港及日本房地產的價格還有上漲的空間，因此預估2013年亞洲市場表現會不錯。但是就風險考量下，還是要布局全球型的地產基金會比較好。元大寶來全球地產建設入息基金經理人李文孝9月日本東京五區辦公大樓空置率由9.17％降至8.9％，超乎市場預期，隨著空置率逐漸下滑，東京整體租金有望於下半年落底回升，有利於REITs的後續發展。ING歐洲不動產證券化基金經理人葉菀婷 歐洲REITs今年以來累計漲幅超過23％，高於道瓊泛歐指數600的漲幅12.4％，更在19個類股之中排行第4，造就本波歐洲不動產漲勢的主因，來自於各國央行極力打造的低利率環境。未來資產亞太不動產證券化基金經理人林翠萍全球低利率時代仍將持續一段時間，有利於不動產市場走勢。在超低利率環境、租金收益好、高股息率等因素環繞下，亞太REITs仍是相當具吸引力的投資工具。
