台中房市受到奢侈稅及實價登錄等政策影響，建商在前三季的推案較保守，不過，從第四季起，在政策打房的陰霾漸散後，反而出現大爆發的推案量。根據國泰建設與政大台灣房地產研究中心所進行的「第三季國泰房地產指數」指出，全台第三季除桃竹地區是價漲量穩外，其他地區大都是價穩量縮格局，其中，台中地區因缺乏指標個案，且推案量較第二季少而量縮，但相較去(二○一一)年同期則是價漲量穩，成交仍相當活絡。永慶房屋旗下《好房誌》的觀察，雖然政府持續祭出豪宅限貸並且緊縮房貸成數，但是，今年以來北部上市建商、金控壽險公司，挾其龐大資源，陸續進駐中南部搶地推案，雙雙拉高台中和高雄的區域房價地價，其中，台中豪宅市場在北部建商拉抬下，每坪房價飆升至六十萬元起跳。市政府搬到七期 周邊房價漲二成此外，自從台中市政府於二○一○年遷移到台灣大道上(原台中港路)後，這三年來台彎大道沿線房價平均漲幅已經超過二一％；另台中國家美術館區的中古大樓，以三一％漲幅奪冠，而新市政中心的七期重劃區的新成屋也以一九％，拿下新成屋漲幅的No.1。除了耳熟能詳的七期重劃區外，加上八期重劃區、中部科學園區、國家美術館周邊和朝馬轉運站這五個區域，是目前大台中區域房市聚焦的重點，也是未來發展最被看好的五大金磚區。在過去三年來，這五大區域一直是各大建商推案的主戰場，也因為擁有各種利多題材，房價持續看漲。台中地區的立智公關副總王耀斗指出，隨著九二八檔期登場，且前三季未推案的遞延推案情形在第四季出現，目前在七期、國美館的豪宅市場推案頗為熱鬧；整個第四季的台中推案量有六、七百億元。在豪宅預售市場方面，由隸屬於寶佳集團相關企業的佳茂建設董事長兼總經理蔡英哲領軍，在台灣大道與惠中路口成立「AAAA計畫」接待會館，一口氣推出四個邊建邊售案，四案連發，要讓購屋者一次看遍五、七、八期重劃區的四個好宅建案。負責銷售的掄元不動產公司總經理黃清輝指出，雖然每個建案的建材都是「豪宅」級，但現在大都以「好宅」來訴求，免得成為央行打壓的「豪宅標靶」，而接待會館內更有四個建案不同風格的樣品屋做呈現。建商創舉 四案聯賣佳茂建設現場專案表示，第四季中部房市仍是兩極化發展，首購市場集中在?子、新光段及烏日為主；豪宅市場仍是集中在五、七、八期，豪宅市場由於受到北部建商南下推案影響，今年都有一波漲幅，像五期的「寶璽高第」每坪單價在三十八~四十七萬元，另國泰建設明年初在八期也將推出新案，有機會挑戰每坪四十萬元，至於七期，寶輝建設所推的「寶輝秋紅谷」，每坪單價從六十萬元起跳，紛紛創下區域行情新高。佳茂建設此次推出的豪宅產品，包括「中港．一方」、「五權．光河」、「文心．森詠」及「文南．仰真」，主要位於台中市四大交通動脈，即台灣大道、五權西路、文心路及文心南路，橫跨台中的豪宅聚落區，坪數約在七十二~一七六坪，每坪價位約在二十八~四十二萬元，總銷金額就有一三二億元。台中置產投資客占比達三成四案聯銷在台中地區屬於第一案例，難道不怕購屋者聽了Ａ案，還沒決定，又說要看Ｂ案，造成銷售人員推銷的難度？黃清輝抿嘴笑說，很多人都是這種想法，他反問：傳統的一案銷售，客人的選舉可能是「買」或「不買」，但在佳茂四案接待會館，客人的選項卻是四個建案中的一個或甚至是兩個。黃清輝會如此樂觀，主要是七期豪宅市場在過去幾年，靠的是台中外圍五縣市的台商鮭魚回流，大多數的人都到七期置產，一方面可彰顯其身分及衣錦還鄉，再者，買房給家人住，也是補償其長年不在台灣陪他們的關係，而只要是好產品，都能受到這些傳產中實戶的青睞。東森房屋副總經理黃淑苓表示，該公司不動產趨勢中心曾將民眾購屋目的分為首購、換屋、置產投資等三類進行調查統計，發現奢侈稅實施前，台北市、新北市、台中市以置產投資為目的者，占整體比例高達三○％以上，奢侈稅後，置產投資的比例，仍以台中市的二四％，占比最高。她分析，台中位處台灣中部、交通地理位置居優勢，這幾年整體都市開發規劃完整，交通、藝文等各項重大建設陸續執行，房價卻只有雙北市的二分之一不到，且生活環境、居住空間又比雙北市相對好，所以不僅大型建商開發商早已進場卡位，許多北部民眾更趨之若鶩。王耀斗則表示，房價相對雙北市吸睛，包括國建、冠德、太子、力麒等北部建商積極到台中卡位，而中部建商不讓北部建商專美於前，包括聯聚、寶輝、精銳及由鉅等「一線豪宅建商」也都在第四季進場(表一)。秋紅谷加值 單價至少多三至五萬值得一提的是，位於七期市政北七路與河南路口的「秋紅谷廣場(又稱秋紅谷公園)」，原為台中國路小會展中心ＢＯＴ案預定地，但因包商工程延宕，遭市府收回，改闢為秋紅谷生態公園，占地面積達三公頃，自九月試營運至今，無論白天、晚上總是吸引許多人潮駐足，已經成為市民休閒的最新景點，而七期重劃區繼大都會歌劇院、夏綠地綠園道之後，又有此被喻為「最貴(土地價值二二○億元)」公園的秋紅谷，豪宅聚落地位更加穩固，而更成為建商推案的最愛區塊。一向以大都會歌劇院為推案據點的寶輝建設，率先結合日、美國際建築團隊，先後完成的「寶輝市政」、「寶輝花園廣場」、「寶輝世紀花園」及「寶輝一品花園」等個案，幾乎環繞整個歌劇院，而其在秋紅谷廣場第一排所推的「寶輝秋紅谷」，總銷一五○億元，樓高四十一層樓，一五○~一六○坪格局規劃，每坪六十二~七十五萬元，戶戶挑戰上億元，都是近年來豪宅推案之最，推出以來，來客暴增二倍，也帶動附近新成屋「聚合發獨秀」、「由鉅大謙」的買氣。王耀斗表示，新市政中心在「聯聚方庭大廈」、「寶輝秋紅谷」的買氣帶動下，各接待中心紛紛開出紅盤，興富發「國家１號院」、仁山建設「山之道」來客量大增，「國家１號院」曾一周銷售五戶約二．三億元受到市場矚目，皆可看出實價登錄對豪宅市場影響不大，反有利空出盡的感覺。此外，市政北二路上的「精銳音悅廳」，每坪五十二~六十萬元及市政路上的「聯聚保和大廈」每坪五十萬元萬起跳，也是市場矚目的建案，除了受到近期「聯聚方庭大廈」所掀起的品牌效應外，緊鄰「聯聚保和大廈」隔壁，惠文路、市政路角地的LUXUS現代汽車八一七坪土地，二信合作社在十一月將進行標售，每坪底價每坪二二○萬元，一旦脫標，得標者在明年進場推案，每坪有機會挑戰六十五萬元以上的區域新高。台中豪宅的另一戰區在國家美術館園道，上半年在富邦「天空樹」每坪六十~七十五萬元的區域新高行情帶動下，炒熱一波國美館市場行情，預計年底交屋的「總太國美」目前每坪單價都在三十五萬元起跳，預售部分，年底前將進場的「太子景雲見」總銷金額二十億元，每坪約在三十~三十五萬元左右(表二)。房仲指十二期具長投價值而國美館正前方的指標個案「由鉅大恆」，市場預估每坪單價約在五十萬元起跳，規劃坪數約一三八~三百坪，總銷金額高達一百億元，將是此區的超級大案，尚未進場就受到購屋者矚目，由鉅建設目前接待中心已進入最後完成階段，預估在十二月中下旬進場。看完豪宅案的推案情形，不少想長期投資或是首購換屋族都在問：「台中還有哪裡可以買房保值又增值？」信義房屋水湳經貿店長邱冠達表示，可以注意十二期，它就位於七期以北，逢甲商圈以西的十二期重劃區，因為緊鄰水湳經貿園區，在市府長期規劃公共建設之下，行情看漲！他說，十二期、七期及水湳經貿園區，被建商稱為「黃金三角」，這三個區域連成一氣，且都是重劃區，因地理位置適中，預計十二期將會走所謂的黃金十年運勢，目前已有建商大城、惠宇、勇建、新業、龍寶等建設公司陸續購地推案，周邊中古屋的行情也日漸水漲船高。逢甲商圈周遭 房市持續夯十二期採取低密度開發，綠地及開放公設多，建商除了蓋大樓產品，也計畫推出透天別墅，信義房屋逢甲十二期店長林建志表示，當初七期與中科剛規劃時也沒被看好，不過事實證明重劃區加上緊臨政經中心，沒有道理不看漲，雖然還需要一些時間，但是十二期未來發展可說是充滿增值性與抗跌性。近期來店頭詢問看屋多為中科園區員工、榮總與澄清的醫護人員，或是七期周邊辦公的上班族，以首購首換居多，不過，目前十二期重劃區內生活機能欠缺且空地多，除新建案別無選擇，為遷就生活便利性，最後仍會選擇在周邊購屋，像是逢甲商圈附近的上安學區，青海路、逢甲路或是至善路都是首選。目前新建案預售價格每坪約二十五~三十二萬元，十二期重劃區臨逢甲商圈十五年內中古屋，每坪約十二~十五萬元間，十年內的中古屋約十五~十九萬元，臨水湳中清(經貿園區以東)十五年內中古屋則大約九~十二萬元，另因受到歐債以及國內股匯市的影響，部分原本不願售屋的屋主為了落袋為安，態度已鬆動。生活圈四號線 沿線五區房價漲台中房市另一個熱點在台中生活圈四號線沿線，台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，台中生活圈四號線屬於省道台七十四線的一部分，目前東側已通車的部分北起於台中市潭子區(未來將和生活圈二號道路相接)，經北屯區、太平區後再沿著太平和東區交界處往南走，進入大里區之後碰到國道三號，透過國道三號與烏日高鐵站串連。交通建設對於房地產而言，一向有著「點石成金」的關鍵地位，台中生活圈四號線快速道路，是做為台中都會區環狀道路來設計打造，其東側自去年十二月通車以來，已經明顯影響了沿線行政區的房價表現，途經的五個行政區，今年中古屋均價，相較於前三年的均價都有或多或少的成長，包括潭子區、北屯區和太平區，都有超過三成的漲幅，說明了「交通便利性」對於房市的影響不容忽視(表三)。洪佩君指出，潭子地區二○○九年至二○一一年間，中古住宅均價為每坪八．六萬元，若是屋齡超過二十年的公寓，單價七萬元以下的物件也時有所見，自二○一一年底生活圈四號線通車以來，半年之內成交均價大幅上升，每坪均價為十一．三萬元，漲幅高達三一％，原因在於通車以後成交案件以沿線發展為主，顯見，交通便利刺激房價成長的誘因驚人。
