國人「有土斯有財」的觀念，進而對地上權住宅的接受度不高，但隨著台北市土地難尋，加上國有地活化改採地上權標售，未來可望轉熱。財政部國有財產局於今(二○一二)年十月底標售十二筆地上權土地，結果有八筆脫標，其中，遠在金門的土地也由台開取得，看中的是小三通商機。瑞普國際物業及永慶房屋指出，只要是位於精華區或是具有開發題材的地上權案，未來競標將相當激烈，且看好明年的地上權標售案。瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，今年年初至今，已經成功標出的地上權案件總權利金已經超過三七○億元，土地總面積超過九．二萬坪，其中壽險業者者投入地上權的權利金金額已經超過三百億元。精華地上權土地 各方人馬搶永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛也談到，今年以來，單是台北市就有七筆地上權標售案，遠比二○一○年的兩筆多，而國產局在十月底所標脫的八筆中，有三筆就位在台北市的精華地區(表一)。永慶資產管理協理黃增福表示，台北市的三筆土地均為第三種住宅區，且座落在市中心精華區，以第一標號的大安區羅斯福路三段來說，鄰近台電大樓站、龍泉市場及台灣大學的住三土地；而第二標號的杭州南路一段土地，近信義路二段、中正紀念堂、捷運東門站，且有東門國小、中正國中學區加持。第三標號的中正區南海段的土地，鄰廣州街，正對南門國小，近捷運小南站，且離元大一品苑不到一百公尺，位置絕佳。再加上面積三四五坪，較其他兩筆百餘坪的巷弄內土地還大，是近期國有地地上權標售的重要指標個案，吸引將捷建設、宏普建設及台灣人壽搶標，最後由台灣人壽勝出。至於金門地上權案也能脫標，全球資產管理公司專案經理王維宏表示，此案共受到九封標單的青睞，最後由台開得標，一方面是台開先前已取得金門機場「金門風獅爺購物中心」BOT案，如今再下一城，也是基於小三通商機。雖然「有土斯有財」，國人買房喜歡買有土地產權的房子，但在台北市房價居高不下的情況下，「地上權」住宅將是另一選項；黃舒衛指出，在永慶房屋「民眾買房意願」調查中，曾就「現在國有土地地上權標售盛行，請問您願意以較便宜房價購買地上權住宅嗎？」做問卷，結果有高達四五．七％的民眾「不願意」，不過，仍有三二％以上的民眾「願意」。地上權住宅 京站五年漲二四％黃舒衛表示，這三成以上的民眾願意買地上權的房子，據了解，其中，有大部分是投資客，對他們來說，雖然地上權住宅只有房屋所有權，沒有土地產權，且房子愈住，年限愈久，居民的權利會逐年遞減，但因大陸地區及新加坡也都是實施地上權國家，房市好時，房價照漲，此外，現今的建材用得好，即便已到五十年的地上權居住上限(大陸可到七十年)，房子還很好，一般來說，現住者仍擁有優先承租權，這也是投資客願意進場的關鍵之一。黃舒衛指出，以目前最知名的地上權案是位於台北火車站北側交九用地，由日勝生承建的「京站」來說，二○○八年預售當時，每坪三十四萬元，逐年上漲，到今年已到四十二．二萬元，近五年來的漲幅為二四．一一％。地上權成為不動產開發的顯學此外，在大面積國有地暫停公開標售之後，地上權標售案成為建商注目的焦點，由日勝生旗下子公司日曜開發於二○一○年所標下的「敦南派出所」案，日勝生財務副總周惠玉表示，目前正在興建地上十三樓、地下三樓的多功能大樓，除地下一樓及一~三樓未來將歸屬敦南派出所外，其餘將規劃公寓式酒店收取租金。另位於仁愛路四段二十七巷的地上權案，也由日勝生另一子公司兆曜實業取得，周惠玉談到，該筆土地將興建頂級住宅，並仿「京站」轉讓使用權的方式銷售，而該地因位處仁愛路精華區，據了解，即使沒有土地所有權，每坪售價應該也可能破百萬元。而今年三月，位於士林官邸旁的台北市政府市有地地上權標售，該筆土地屬於特定商業區，可開發為商業設施，如旅館、辦公大樓等，不得供住宅使用，但仍吸引眾多建商搶標，最後由皇翔建設得標，著眼點就在「士林官邸」這塊招牌的致命吸引力。皇翔董事長廖年吉在與市府簽約的記者會上表示，因該基地位在「旅遊黃金軸線上」，打算興建頂級觀光飯店，並規劃商場。黃增福分析，該筆土地就位於士林官邸旁，在區位上具有絕對優勢，輻射範圍涵蓋士林夜市、故宮博物院、陽明山、天文館等，更何況，士林官邸一直是陸客來台觀光旅遊的熱門景點。另因「活化資產」為財政部長張盛和上任以來積極推動的政策，曾東茂也表示，從供應面來說，近年來地方政府及公營事業面臨開闢資金來源的難題，頻頻思考增加收入及改善公有地閒置的方法。活化資產 國有地換個名義釋出但在公有地買賣依然受限的情況下，標售地上權或ＢＯＴ便成為最好的方式之一。因此，在供需雙方對地上權案都有正面的期待下，自然會將「地上權」這一塊餅做大，所以他預估，明年地上權投資市場應會比今年更活躍(表二)，預估將有千億以上的量。曾東茂表示，接下來地上權矚目標案，例如A25市有土地暨停車場興建營運地上權案，以及松山機場開發案，應會受到不少投資者青睞。加上台灣菸酒公司明年標售的板橋、花蓮、竹南等酒廠地上權案，以及正在評估中的台灣中油、台電、國防部等主導的地上權開發案，顯然公營部門對於推動地上權及ＢＯＴ案的發展持積極支持的態度。黃舒衛預估，明年地上權標售案將會更熱，其中，屬於住宅區的地上權案，只要位於市中心，建商有把握蓋出高品質，且可望賣百萬高價的案子，仍能順利脫標。高力國際董事總經理劉學龍也談到，雖然台灣菸酒公司幾個地上權案，及成功高中旁五星級飯店地上權案，要明年才標售，但幾場說明會都座無虛席，顯見地上權已成為地產開發商另闢戰場之所在。地上權住宅停看聽太平洋房屋副總經理李珠華表示，地上權房子的好處是：一、「成本低」，設定地上權50年者，一般房價約為市價7折，但當市場不景氣時，可能只有市價5折。二、每年不用繳地價稅，但每年仍要繳地租和依約期簽立續約。缺點是：一、要賣時比較不好脫手：通常房子有50年的合約使用年限，一間房子要住50年的機率並不高，唯在最末10~15年，逼近期限時，房子期末價值，會是影響轉手價格的重要因素。二、銀行承辦房貸意願較低，像「京站」只有京城銀行承辦房貸；另貸款成數也會比較低，僅4~5成。李珠華認為，地上權房子是大多數年長者無法接受的產品，但台北市現行幾個地上權房屋案來看，似乎以40歲以下為主要購買客層；而地段是影響價格、租金報酬率及轉手難易是最關鍵因素。
