今年房市可說是個多事之秋，在政府部門一連串打房及緊縮措施下，讓國內房市籠罩在一片愁雲慘霧中，但房仲業者認為，2013年房市不會太悲觀。今(二○一二)年台灣房市在政府打房的緊箍咒下，過去一枝獨秀的雙北市呈現漲跌互見，而「北冷南溫」，台南及高雄買氣升，房價補漲；至於商辦市場熱度高，也在壽險公司搶買下，有一千一百多億元的成交量。中華民國不動產仲介公會全聯會理事長暨台灣不動產交易中心總經理李同榮談到，今年房市可說是個多事之秋，在政府部門一連串打房及緊縮措施下，讓國內房市籠罩在一片愁雲慘霧中，而過去一年房市十大事件包括實價登錄、文林苑都更事件、豪宅限貸令等等(表一)。實價登錄影響深遠「實價登錄」不僅僅是今年房地產十大新聞之首，如果要票選過去五十年台灣房地產十大新聞，實價登錄也必然會榜上有名，而且會在前五名之列，其重要性由此可見一斑。李同榮表示，實價登錄讓過去猶如黑盒子的房價得以透明化，對今年房市已然產生巨大衝擊，對國內未來房市發展及不動產實價課稅，也都扮演關鍵性的角色。「文林苑」事件名列年度十大新聞第二名，雖然這看似個單一事件，但是卻衝擊到進行中的所有都更案子，幾乎面臨全面停擺，其影響力自然不容小覷，不僅主管機關內政部緊急修法，甚至還將「不得強拆釘子戶、地上物未拆除不得預售」等文林苑條款納入修法草案中。李同榮認為，未來都更之路將更難走，但也間接讓台北市等都會地區房價獲得更有力支撐。而「三百萬」會不會成為台北市豪宅的「天花板」呢？央行總裁彭淮南今年在新成屋案「勤美璞真」傳出每坪三百萬元價位後，不單單找來行庫老董喝咖啡，且祭出第三道選擇性信用管制「豪宅限貸令」，對於雙北市總價八千萬元以上、雙北市以外五千萬元的豪宅貸款「限制不能超過六成、不能使用寬限期，而且不得以其他名義增加貸款額度」，使得豪宅市場吹起一陣陣寒風，交易量大幅萎縮，被票選為年度第三大新聞。商辦能否續夯 看政府臉色第四大新聞則是今年獨佔鰲頭的商辦交易，李同榮說，繼八月份金管會調高壽險業者購買商用不動產最低租金報酬率到二．一二五％後，十一月又進一步祭出包括大幅調高最低租金報酬率到二．八七五％等七道管制命令，使得十二月及明年商辦市場都豬羊變色，市場籠罩在一片看空氛圍當中。雖然台北市房市不熱，但營建署推出的兩處合宜住宅中的「板橋浮洲合宜住宅」，從標售、登記到正式開賣，都是媒體焦點，自然躍居年度第五大新聞，因為這是各縣市政府停止國宅興建之後，由中央政府主辦的第一起「類國宅」銷售案，而且也是第一次引進民間業者開發、銷售的大型造鎮案。至於房市表現如何？中信房屋副總劉天仁表示，今年交易量有如坐雲霄飛車(見附圖)，歷經「一、二月總統大選期間，買盤觀望」、「四、五月油電雙漲，買房抗通膨造成一波急買需求」、「八月實價登錄上路，買盤再度觀望」、「十月實價登錄資料上線，成交價逐步透明，買盤再度進場」等四波主要因素，造成房市交易量的變化。打房動作多 二○一二年房市量縮而以全年買賣移轉棟數來看，二○一○年為四十．六六萬棟，房市交易熱絡，但二○一一年六月奢侈稅開徵後，買賣移轉棟數降為三十六．一七萬棟，到了今年，奢侈稅沒有退場跡象，實價登錄又接著上路，全年買賣移轉棟數預估值約落在三十二．八萬棟附近，較去年減少約九％。而各地區房價表現則出現南北大反差，過去一枝獨秀、漲勢凌厲的台北市，在奢侈稅及實價登錄衝擊下，大多數是冷颼颼行情，反觀過去被稱為「冷灶」的台南、高雄等區域，卻有補漲表現。李同榮公布今年一至十一月，各縣市中古屋成交資料統計指出，前十大漲幅中的前三名，分別是桃園縣蘆竹鄉、高雄市苓雅區及台南市安南區，漲幅近二成；而前五名中，高雄市就占了三名，至於居冠的桃園縣蘆竹鄉，則受惠於桃園航空城計畫(表二)。包括永慶、信義、中信、東森及21世紀等多家房仲業者，也依據其各家店頭成交房價，統計了今年以來漲幅最高前三大區域(表三)，並針對明年續強的部分做出分析。在五大房仲看好的區域中，以具有「升格」及「桃園航空城」題材的桃園地區奪冠。東森房屋不動產趨勢中心副總經理黃淑苓表示，拜雙北市高房價之賜，並受惠重劃區開發話題及多項交通建設因素，北部客購屋板塊大轉移，尤其內政部日前宣布，桃園縣將於二○一四年十二月二十五日升格為直轄市，此一大利多無疑為桃園房市注入一劑強心針，帶動翻倍的成交行情。桃園升格效應 最具增值潛力包括桃園市、八德市、中壢市、南崁、楊梅等區域房價，從一月起就明顯起漲，尤其土地交易量倍增，目前在八德、中壢等區域，五、六百萬元即可買到三房加車位、中古電梯的房子，桃園市、南崁等區域同樣產品則需約七、八百萬元，如今，又有「升格」題材、交通建設等利多效應帶動桃園房地產的增值潛力，更成為投資客的優質首選，首購族可及早進場、逢低買進，等著坐享「升格直轄市」的慶祝行情。劉天仁指出，桃園是今年最火熱地區，在桃園機場捷運及桃園航空城兩大題材加持，部分區域新屋建案單價皆已直逼三字頭以上，所以桃園地區目前應挑選新屋單價在二字頭以內、中古屋單價在一字頭附近的地區最為安全，並且選擇未來有捷運線通過，且尚未動工的地區，房價會相對親民(表四)。以桃園縣八德市為例，中古屋房價由去年的每坪七．八二萬元上漲至今年的十一．一八萬元，漲幅高達四成，未來還有規劃中的桃園捷運綠線，連接桃園縣八德市至桃園縣航空城特定區，預計二○二五年底營運通車。另外，國道二號也在本區通過，往來桃園機場或台北市區交通方便，中長期置產的自住客及首購族可搶先布局，未來房價有機會逐步邁向二字頭。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，桃園縣則看好青埔特區所在的大園鄉、中壢市，捷運機場線、高鐵雙鐵共構，加上重劃區效應，還有多座公園設置，三大房市題材齊備，目前平均房價仍只有北市的三分之一，對購屋者而言，置產門檻相對較低。21世紀不動產總經理王福連表示，受到大台北高房價推擠效應，桃園擁有低房價的優勢，今年一至十一月，從雙北市遷入桃園縣人口二萬三千多人，大量輕移民人口，使得桃園縣一直都是交易量穩定區域。他認為，幾個熱門區域像中正藝文特區、青埔高鐵特區與中壢海華特區，都因為未來生活機能及交通便利性，明年房地產漲幅將愈來愈明顯。三大題材齊備 房價才台北１／３而雙北市被看好的區域，永慶房屋認為，與南港、內湖一線之隔的新北市汐止區，是「台鐵捷運化」最大受惠區域，中古大樓單價「２」字頭，即使新屋也僅僅「３」字頭，車程十五分鐘就可抵達台北車站，「十五分鐘生活圈」成形，而在台北東區發展逐漸飽和後，「台北新東區」由想像變成具體，加上大汐科計畫展開，與內科、南軟產生比價效應，房市後市可期。21世紀不動產則看好台北車站雙子星聯合開發案 東西軸線翻轉的商機會慢慢發酵，王福連表示，十一月成交量重回三千棟以上水準，平均房價來到每坪四十八．八萬元，未來雙子星聯合開發案帶來經濟效應，更將帶動周邊房地產價格。離開北台灣後，東森房屋還看好台中市西區，黃淑苓談到，西區因國美綠園道沿線環境優，今年三月，原主力在台北市推案的富邦建設，推出西區最大塊基地二七五五坪的「天空樹」世紀大案，震撼台中房市，並創造了「三高二低」，一高為坪數大，有一七五~二五○坪、二高是高總價，每戶一億二千萬元起，三高是西區最高樓三十九樓；二低是低建蔽率二○％，保留二千二百多坪土地，另一則是戶數僅規劃七十二戶。台中西區是珍珠黃淑苓表示，此案掀起台中豪宅市場另一波話題，以及比價效應，引發西區房地產今年有近四○％漲福，此一效應將持續延燒，她認為，西區將會是台中市另一顆待發光的珍珠。鳳山區續熱 明年房市不悲觀大高雄地區，永慶房屋較看好鳳山區，黃舒衛談到，近年來隨著大型公共建設逐步進駐，有高捷等交通發展帶動人口快速增加，加上鳳山重劃區多，產品多元且新成屋多，吸引不少外移人口進入，整體生活機能甚至超越其他區域，房價與交易量相對穩定，預期未來仍有上漲空間。信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，觀察過去一年漲幅高的區域，都是房價相對低點區域，且走的是「落後補漲」表現，而未來能否續強？他認為，大台北以外的區域，平均房價還在每坪「１」字頭，在外界普遍預估明年經濟成長率有三~三．五％的環境之下，包含台中、高雄、桃園自住市場交易可望維持活絡，房價有機會緩步推升。至於漲幅多寡，就得視區域是否有重大的交通或產業建設計畫加以帶動。至於明年房市表現，劉天仁進一步說明，奢侈稅及實價登錄的政策利空在今年皆已反映，交易量也已經是谷底了，預計實價登錄後，未來買賣雙方交易會趨於理性，而在成交資訊透明後，屋主的開價及買方的出價也會回歸正常的市場交易機制，二○一三年的房地產市場不會太悲觀。2012年台灣房地產10大新聞排名1.8月1日實價登錄正式上路，10月16日開放民眾公開查詢排名2.文林苑事件讓都更案全面停擺，迫使政府修改都更條例排名3.豪宅單價喊破300萬元，央行祭出「豪宅限貸令」，貸款成數不得超過6成排名4.金管會對壽險業者祭出「限購令」，最低投報率需達2.875％，商辦看跌排名5.國內第一個合宜住宅浮洲合宜住宅正式開賣，2.5萬人搶4009戶 排名6.台北雙子星大樓正式標脫，台北發展軸線翻轉，但是風波不斷排名7.受奢侈稅影響，交易量緊縮，房仲業出現倒店潮排名8.南山人壽取得世貿二館地上權開發權，創下地上權最高總價及最高土地單價排名9.美國推出第三輪量化寬鬆政策(QE3)，為房市添資金動能排名10.行政院重啟桃園航空城計畫，將投入4630億元開發，周邊房市動起來 2012商辦成交破千億今年的商辦市場，在壽險公司挾豐沛資金，大搶商用不動產及土地的情況下，成交搶搶滾。全球資產專案經理王維宏表示，原本預期今年商用不動產的成交量大約與去年水準相當，但由於10月份開始金管會新政策出爐，使得近兩個月大型商用不動產交易量急凍，因此至12月中旬為止，累計交易金額約1145億元，較去年衰退2成左右。不過土地的部份交易則不受影響，由於今年有如世貿二館案等大型地上權案交易，也使得土地交易量達到1563億元，超越去年的1317億元，年成長幅度約18％。
