台中豪宅市場過去由七期集萬千寵愛，如今，美術館異軍突起，並稱「雙蛋黃區」，而北部建商大舉南下獵地，與中部建商互爭長短，連帶地也掀起土洋設計團隊大戰。因「奢侈稅」而急凍的台中豪宅市場，去年因北部建商「富邦建設」南下台中，推出百億豪宅大案「天空樹」而掀起不少話題，加上包括國建、大陸建設及宏泰人壽等壽險公司也到台中獵地，衝高地價，更讓台中建商不是滋味。不過，台中建商不甘寂寞，紛紛在去(二○一二)年底或今年初跳入市場，讓豪宅熱度頓時升溫不少。但在這波熱潮中卻發現，不少建商引進國際設計團隊，希望為還有冷度的台中豪宅爭取破冰機會。而究竟是「外來的和尚」會唸經，還是本土的設計師仍能撐起半片天？這場土洋大戰，不管如何，都讓台中豪宅再度成為焦點。北部建商獵地 台中建商憂喜參半過去因台商鮭魚洄流，造就台中房市熱燒的四大金磚區「台中七期、八期、國美特區及中科」，其中又有「鑽石」之稱的七期豪宅更展開大多頭行情，唯因政府打房，祭出「奢侈稅」後，整體市場買氣有下降，推案呈遞延效應。加上台中豪宅建商「惜地(建一塊少一塊)」，如果地點非常好，如靠近「雙蛋黃區」的台中七期大都會歌劇院、「夏綠地」公園或是國美館「草悟道」周邊土地，無不伺機等候最佳推案時機。但就在台中建商暫緩豪宅推案速度後，反而換北部建商粉墨登台，如富邦建設去年上半年在國美館附近推出百億大案的「富邦天空樹」，因引進國際知名的設計大師伊東豐雄操刀，加上每坪單價六十萬元起跳，為國美館的新天價，造成市場轟動。其實，最早南下台中推案的是興富發，董事長鄭欽天精耕七期在中港路(台灣大道)購進不少土地，另冠德建設於二○○九年南下台中，與龍寶建設董事長張麗莉合作，在七期合推「誠臻邸」及「謙臻邸」兩處豪宅。台中建商最大的威脅就是北部建商大手筆搶地，哄高了地價，新接任台中市建築經營協會理事長，同時也是華相建設總經理楊玄吉針對此一衝擊談到「利弊互見」，如北部建商敢出高價搶地，讓台中建商土地取得更難，且客戶被瓜分，但另一方面，北部建商也會將台北的客戶帶到台中，另台中房價也有機會被帶高，但缺點又有營造工人缺工現象，不過，也帶來新的行銷模式，如大型接待中心及國際級大師團隊等。大陸建設連續購地這一波北部建商南下獵地的關鍵，楊玄吉認為，主要是政府打房，房市「北冷，中、南熱」，加上台北市土地取得難。而台中市自升格直轄市後，加上台中大都會歌劇院、水湳經貿園區等大型發展計畫，都讓台中的能見度提高，且高鐵一日生活圈拉近了台北及台中距離，更重要的是，台中地價相對台北便宜，才讓滿手現金的建商或壽險公司到台中尋找機會點。全球資產管理公司專案經理王維宏則提供近幾年建商或壽險公司南下購地一覽表(見前頁表一)，指興富發及國泰建設打頭陣後，包括大陸建設及富邦人壽、宏泰人壽等也南下分一杯羹，且不乏後繼者。以大陸建設來說，去年可說是大手筆，先在六月以總價二十六．六二億元(包含移轉容積)買下先前南下台中七期新市政中心購地的力麒建設手中，惠國段105、108地號的兩筆土地約八一四坪，每地坪單價三二七萬元，創台中土地成交新高價，而早先到台中高價買地的力麒建設，則落袋為安、獲利出場。接著，大陸建設又在九月進場，以二十四．五億元買下附近惠國段兩筆土地約七八六坪，短短三、四個月內，就花了五十億元。而大陸建設勇於進場，董事長張良吉表示，除看好台中豪宅市場外，惠國段99、100地號土地將興建商辦大樓，轉賣給中信金控，大陸建設扮演「加工者」角度，風險已控管。至於未來，還會持續購地，他認為，房市景氣冷，正是儲備案源的好時機。看到北部建商勇於進場，台中建商的推案也在去年九二八檔期後加溫，迄今分別在國美館及台中七期的市政路推案(表二、表三)，都是屬於豪宅好地段。過去豪宅市場講求地段，但現在大家的地段條件差不多，接下來比建材、比制震，等大家又差不多時，就開始比設計團隊，看誰能邀請哪些重量級設計大師操刀。例如設計美國第一夫人蜜雪兒服飾而聲名大噪的時尚大師吳季剛，在二○一○年十月，受寶舖建設之邀，首度跨足到台北「縱橫天廈」的設計案，從設計衣服到設計建案，再添話題，為建商賺了不少免費宣傳。美、日國際設計團隊壓境至於台中，市政府為了跟國際接軌，也大量開國際標，如台中七期新市政廳就邀請瑞士建築師韋伯設計，大都會歌劇院邀請日籍建築大師伊東豐雄操刀，以「美聲涵洞(Sound Cave)」設計觀念的外型，還被譽為媲美「世界九大建築奇蹟」，至於近期發展中的水湳經貿園區內的「台灣塔」，開國際標後，也由日籍的藤本狀介得標。 台中建案為了趕上國際化，讓建案有能見度，也不惜重資邀請國際名師設計，如富邦建設的「富邦天空樹」，就邀請伊東豐雄設計，在去年上半年冷到不行的豪宅市場掀起話題。伊東豐雄為天空樹炒熱話題包括最高房價(每坪六十六至七十七萬元)、百億建案及最大的建地(二千七百多坪)只蓋一棟四十一樓高的大樓，外觀造型彷彿大樹騰空聳立，以一一七％的綠覆率，種植多達二七六棵大樹，未來住戶像住在大自然中，家家戶戶擁有三六○度景觀陽台。試想，一戶上億元，在台北還找不到這樣居住氛圍的高檔住家，有錢人誰不想「收藏一戶」。不僅是日本設計大師在台吃香，美國設計團隊也雨露均霑，位於七期的精銳「音悅廳」豪宅案，精銳建設特地邀請半島酒店設計團隊BBG，而大都會歌劇院旁的「寶輝秋紅谷」則力邀美國高層建築權威John Fain操刀。是不是「外來的和尚會唸經」？答案因人而異，但就建商角度來說，如何為建案製造不凡的價值，是他們肯花大筆設計費請外國設計團隊的關鍵。精銳建設總經理王碧竣就談到，精銳建設希望所蓋的每一棟豪宅作品都是「單品精品」，是唯一的，因此，每個建案都力求突破。精銳建設並於今年一月十日，特地為來台的BBG團隊Julia Monk及Liza Crespo舉辦公開記者會，她們談到對台中七期豪宅的印象，指大多數的建商偏向「新古典」風格的外觀，而在她們設計下的精銳「音悅廳」會以Haute Couture(意思為高級訂製服)理念，以時尚、現代感的外觀，做出與眾不同的設計。至於台中一線豪宅建商的寶輝建設，與國外知名建築團隊合作的經驗豐富，早期的敦峰、磐峰及寶輝市政，都以日系建築師為主，直到「寶輝花園廣場」，開始與四季、半島酒店設計團隊HBA等知名歐美設計團隊合作。豪宅建商各擅專場最近的「寶輝秋紅谷」則力邀曾興建MGM集團大樓、達拉斯博物館大樓的美國高層建築權威的John Fain，及設計洛杉磯國際機場、半島酒店的LDA燈光設計團隊，樓高四十一層，規劃一五三～三二○坪產品，總戶數約一百戶，未來將是七期樓層最高的住宅大樓。在洋將大軍壓境之際，重用本土設計團隊的建案也不少，像在國美館園區的由鉅建設的「由鉅大恆」，是中部地區今年第一個百億豪宅大案，此次邀請國內一流組合的建築團隊，李祖原建築師事務所及陳瑞憲、杜文正兩位設計大師，走的是一個博物館的形式空間，並希望能做到open to nature的全球住宅趨勢，所以著墨很多在現代極簡中的精神。有「台中豪宅一哥」的聯聚，雖然不迷信外來的和尚，但其團隊常飛到國外取經，並將觀念傳達給合作的國內設計師，不管是聯聚怡和大樓、信義大樓、方庭大樓等，都是七期豪宅的代表作，以低調奢華，講究風水和藝術品味，吸引各界名人進駐。例如去年再度成為話題的就是實價登錄資訊揭露後，前第一千金陳幸妤也被搜尋出來，花了七千多萬元入住聯聚方庭大樓，另據了解，藝人胡瓜也入住聯聚怡和大樓，顯見好的作品，都不乏青睞者。台中豪宅崛起的3波走勢在台中，一提到豪宅，就立刻聯想到台中七期，它有台中四大金磚中「鑽石」之稱。不過，隨著台中市政府將國美館旁的綠園道改為「草悟道」，並廣加宣傳，加上「富邦天空樹」聚焦後，台中豪宅已由七期獨紅變成「雙蛋黃」趨勢。對台中豪宅發展脈絡很熟悉的東森房屋台中加盟店東、新創不動產開發總經理傅枝火指出，台中豪宅可以2~3年為一波發展，第一波為SARS過後的2004~2005年，台中房價因921地震已滑至谷底，而聯聚建設在七期推出「和平大樓」每坪突破20萬元，讓台中建商驚呼：「台中也可以有這樣漂亮建築！」在當時，龍寶、太子等建設公司推出的「好宅」產品，每坪都還賣15萬元，即使有人開價18萬元，卻是「有行無市」，當時的豪宅產品每坪大都不超過20萬元。不過，在第二波的2006~2008年，當百億建案的「四大天王」─總太建設的「總太東方帝國」、聯聚建設的「聯聚方庭大樓」、精銳建設的「精銳海德一號」、聚合發建設的「榮耀」等案出現，房價開始往3字頭靠攏，到2008年金融海嘯前，還衝到4字頭以上。而在這時期，聯聚超豪宅的「信義大樓」又完工，29樓高，只有24戶，一層一戶，每戶350坪，再度引起市場喟嘆，傅枝火談到聯聚建設董事長江韋侖所扮演的角色很奇特，總是比別人早兩年，在焦點前面就出現，聯聚信義成為豪宅的NO.1。第三階段從2009年迄今，台中豪宅市場就分台中七期及國美館一帶的「雙蛋黃區」，而豪宅建設推案也從100坪向上到200~300坪，如寶輝建設強調「比豪宅更豪宅」，推案都是150~350坪，新推的「秋紅谷」則200坪起跳，房價衝向7字頭。傅枝火指台中豪宅有四大特色，1.設計規劃及地段好，雙蛋黃區的立地條件都不輸亞洲其他各國；2.景觀好，設計上講求棟距，像國美館最小棟距約100米，國美館草悟道正對面則300米以上；3.價格便宜，以台北市豪宅每坪大都200萬元起跳，台中豪宅的成交價還在50~60萬元，有些喊到70萬元以上，也只有台北豪宅的1/4到1/3；4.基地大、坪數大、戶數少，品牌優勢或請國際大師操刀。
