去年的商辦交易在壽險公司搶樓的情況下，火紅了九個月，直到金管會祭出八大限制而降溫，而今年將由土地接棒而起，地上權最火紅。去年台灣房市冷，商辦市場因壽險公司挾大筆資金「搶地、搶樓」而強強滾，但第四季因金管會祭出「金八條」後，商辦交易馬上降溫，商仲業者原本預期去年成交量會高過二○一一年，沒想到卻以微幅差距敗陣。金八條降溫 商辦Ｑ４熱轉冷金管會是在去年十一月十九日宣布對保險業投資不動產的八大控管措施，其中包括保險業於投資不動產時投資報酬率不得低於二．八七五％、投資商用不動產五年內不能移轉所有權，投資素地時五年內須興建完工等，投入公共建設則可排除限制，致十二月份商用不動產交易量明顯滑落。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，第四季商用不動產買賣交易金額驟減至二○二億元，較第三季金額大幅減少一半以上的交易量，二○一二年全年金額勉強站上一千零二億元，較二○一一年減少二七．三％。回顧去年前十大商用不動產個案，買家幾乎是壽險公司的天下，就買家類型來說，壽險公司投入金額約五七三．九億元，約占五七．三％；而不動產類型以辦公大樓為主，其中金額前三大個案有兩宗即是國泰人壽，分別以九十一．三九億元及七十二．五六億元購入太子敦南大樓及宏遠大樓，為最大買家，其次是富邦人壽投資金額約一五七．二九億元(表一、表二)。二○一三年 資金轉進土地標售第一太平戴維斯董事總經理高銘頂談到，商辦不動產交易在去年前三季呈現火紅的交易，買盤大都來自於壽險公司，據其系統估計，投資金額高達六三九億元，占市場交易量五九％，市占率較二○一一年增加一三％；且全年單筆商用不動產交易金額前十名，其中有八成買方均為壽險業者，顯示在低利率的環境下，投報率保守穩健的商用不動產普遍受到壽險業的青睞。高銘頂指出，不動產標售在去年蔚為風潮，無論是土地、辦公室、店面等產品類型，不僅成交速度快，且單筆交易金額及成交單價都容易創下市場記錄，包括位於信義路四段的三商美邦宏遠大樓，以每坪單價一三四萬元標出，以及亞洲廣場一樓商場每坪單價四五四萬元，溢價率達五九％，都創下市場紀錄。另外，受到低利率環境及通膨的刺激，投資報酬率低的現象在去年的商辦市場也屢見不鮮，部分主要商圈的精華投資標的投資率甚至低於二％，但仍有買盤搶入，先做卡位。雖然去年開平走高又拉低，但走過算火紅一年的商辦市場，二○一三年在「金八條」的緊箍咒下，還能逆勢上揚嗎？亦或者，商辦成交退場，江山另有才人起呢？各商仲公司各有看法(表三)。楊長達表示，由於金管會又再度延長管制令至二○一三年五月，預估今年上半年商用不動產市場將近入冷凍期，交易量將大幅萎縮，買家僅剩自用型及非壽險業的買家。反觀土地市場將是今年的主力市場，開發商持續買進土地，根據戴德梁行統計，去年第四季的土地交易量為三七四億元，總計全年度土地所有權交易量達一六四五億元，較二○一一年成長近五百億元，但相較於二○一○年度因新北市政府大量釋出新莊副都心土地而創下的一七三二億元紀錄，則以微幅之差尚未突破。惟若加計地上權交易之三六○億元歷史天量，總計去年度之土地交易總量已突破二千億元大關，前三大的成交金額從八十億元以上至九十億元(表四)。市場游資充沛 私募基金伺機進場世邦魏理仕總經理林俊銘表示，今年因壽險業的禁買令仍在，不動產市場大致呈觀望格局，買賣雙方謹慎，部份業主更有意處分名下資產，目前委託世邦魏理仕協助處分的資產價值即高達新台幣五百億元；此外，由於市場游資仍然充沛，預期當收益率逐漸向上調升之後，將吸引更多非保險業投資人，如國內外私募基金，積極投入商用不動產市場。近年來政府大開觀光之門，來台外籍旅客數連年創新高，國內連鎖旅館集團多有意擴充據點，而過去在台以管理顧問為主的國際飯店業者，亦有部分表達直接投資的意願，他認為未來一年，旅館類產品依然是市場投資焦點。世邦魏理仕投資部資深總監陳俊逸則談到，今年土地買賣市場仍將火紅，以去年數筆大型交易均為地上權案及政府相關開發案，帶動第四季土地交易金額達四九五億元，全年累計共一八三一億元，較前年大增四九％，展望今年土地市場，多筆優質地上權案將陸續公告，可望成為今年投資市場的亮點，並有助全年土地交易量維持在千億元大關。高銘頂認為，金八條對於土地市場的影響有限，建商獵地動作依舊積極，壽險業過往主要投資標的多為具及時收益性商用不動產，於土地方面涉略較少。針對今年的商用不動產市場，預計短期之內，自用型、專業投資機構或外資很有可能把握這波壽險業禁買令而進場投資，然而低利率環境下，業主資金成本低廉及出售壓力持平，預期今年度商用不動產買賣協商期將拉長。另外，獲益於國際工資不斷上揚，政府積極引資回台以及提供相關配套措施下，已沉寂數年的廠房市場將可能成為今年度交易亮點。地上權、BOT案是今年主流仲量聯行董事總經理趙正義談到，壽險業礙於金管會對商用不動產限制令及辦公室租金成長緩慢，難以達到二．八七五％的最低門檻下，預估未來投資標的將逐漸轉移至國內地上權、BOT等開發案，值得注意的是，近來不乏大型地上權案子正熱烈進行中，只要有實際使用需求或有承租者，壽險業者對地上權案亦積極評估。同時，壽險業者與金管會協商，研議鬆綁資金運用措施，包含提升可運用資金、放寬人民幣投資上限、開放以投資特殊目的公司方式從事海外不動產投資等，顯見投資方有意將資金配置在海外的意願。高力國際董事總經理劉學龍認為，今年商用不動產市場的有利因素為一、市場利率持平，二、基於資產組合配置需求與比較利益原則，主要投資人將持續買進優質不動產。至於面對的挑戰則有，一、國內租金成長緩慢但價格攀高，致租金收益率下降，二、金管會限制保險公司投資不動產；但市場契機則有：一、自用買家進場，二、政府與國營事業釋出地上權開發案，三、強化複合式土地開發能力，四、布局面遍及大台北以外地區，五、錢進海外。趁行情發燒 高鐵局加速站區招商全球資產管理公司專案經理王維宏表示，由於壽險業不再搶標商辦大樓，使得市場對價格上漲的預期減低，因此賣方出售意願已逐步增加，預估今年價格可能有機會修正，報酬率也可望從二．五％向上回升。今年由於觀光效益及商機仍持續發酵，零售及旅館仍是成長性相對較強的產品，但波動風險也較大，辦公及廠辦產品則相對保值，若自用型需求仍可考慮購置，另外市中心區的老舊辦公若具改建效益，也可參考土地持分價值進行評估，未來仍有成長空間。另近幾年地上權的招商案件逐增加，尤其在去年金管會新的管制措施出爐後，市場普遍認為二○一三年將是地上權招商大行其道的一年，預估今年上半年就有五萬坪的地上權釋出招商。此外，隨著近期高鐵局土地標售及招商的熱銷，加上建商推案離開北市的趨勢，包括桃園、新竹、台中等高鐵站特定區都因此受惠，預估高鐵站區的開發與投資仍將風行數年，全球資產管理公司在一月二十八日就為高鐵苗栗站進行招商說明會，吸引上百家廠商派員參加。另從投資區域來看，台北市今年跟明年有兩條重要的捷運線將通車，因此捷運信義線及松山線的沿線可能在通車前的過渡期，仍有投資機會可以找尋。另外像是信義計畫、站前西門及松山機場等區域，由於持續有大型建設及利多加持，也是可以評估布局的地點。
