台北市豪宅價格已站上每坪200萬元，仁愛帝寶更出現270萬元成交價，當外界喊台北市豪宅跟國際接軌下，業界都冀能開出300萬元新高價。當世界各國的豪宅房價頻創新高，英國倫敦「海德一號」創下每坪上千萬元和六百坪總價六十六億元的天價，而香港「天匯」最初驚傳以每坪一○五七萬新台幣的價格成交，後證實是假交易，但後續成交價也近九百萬元，另近期司徒拔道的豪宅已出現九○六萬元新高價。勤美璞真三百萬元夢被央行打碎看到國外豪宅競現高價，去(二○一二)年台北市「勤美璞真」建案的建商喊出每坪三○四萬元成交之後，馬上引來中央銀行總裁彭淮南的關切，至此，三百萬元似乎成為台北市豪宅的天花「鐵」板。但台北市不能有每坪三百萬元房價的豪宅嗎？英商第一太平戴維斯於今年一月成立國際豪宅部門時，豪宅部總經理李鴻岳公開表示，今年第四季可望出現三百萬元的成交價，且可能由仁愛路的「帝寶」創紀錄。李鴻岳談到，去年「帝寶」每坪成交價已到二七○萬元，而信義計畫區的「皇翔御琚」有二四○萬元，另位於敦北商圈的「文華苑」也有二四○萬元；至於臨沂街預售案「頂禾園」也傳出每戶成交價約三．五億元，每坪房價在二百至二三○萬元間，而該公司豪宅部門也成交一筆大安區逾二億元豪宅。李鴻岳談到，奢侈稅及台北市豪宅稅，雖然衝擊到豪宅的成交量，但好的物件，仍有不少有富階級想擁有，如該公司就曾仲介敦化南路「元大柏悅」豪宅，屋主開價每坪二八○萬元，買方殺價不成，照價要買時，屋主認為房價還有機會往上，又惜售不賣了。帝寶有機會衝破彭淮南防線他認為，台北市豪宅市況，今年會「價穩量增」，而仁愛路、敦化南、北路地段好，加上樹海林立，景觀非常好，房價有機會再往上疊，第四季就有機會出現每坪三百萬元的成交價，其中，又最看好「帝寶」。不過，為了怕央行找上門，且怕高房價又引起民怨，李鴻岳表示，每坪三百萬元的豪宅成交價，也只是「個案」，並非全面性，唯因台北市土地標售屢創新高，他認為，未來三年內的預售屋每坪開價勢必衝高，喊上三百萬元將是非常普遍的現象。的確，過去幾年，台北市住宅區土地單價一直在創新高，信義房屋指出，目前第一高是威力國際在二○一一年買進的仁愛路一一六土地，土地單價高達八二六萬元，事隔一年，大陸建設結合厚生企業，以每坪單價八二三萬元買下信義計畫區Ｂ７土地，另潤泰創新以每坪六○九萬元標下黑松微風二館土地(見前頁附表)。這些土地在未來二~三年推案，勢必都會推豪宅，而每坪開價沒有「三」字頭，至少也有「二」字頭。根據了解，自從實施奢侈稅、台北市豪宅稅及豪宅限貸令後，豪宅買氣的確有受到影響，有些豪宅建案乾脆「先建後售」，如敦化南路與市民大道口的「敦南樞苑」，另潤泰創新在植物園旁的「松濤苑」，是目前傳出，未來開價高達三八○萬元的超豪宅建案，另信義區「亞太會館」拆掉重建後，中工打算興建可旋轉式的超豪宅，由於標榜一層一戶，且可能是全台唯一的可旋轉式豪宅，開價衝三百萬元應該不難。三百萬元建案蠢蠢欲動 此外，位於建國南路、大安森林公園對面，原信義聯勤俱樂部土地，南、北兩塊基地面積共二四九○坪，新光人壽當初以六十四億餘元標下，後來以一○一．四億元賣給元利建設和國泰金控前副董事長蔡鎮宇，兩年獲利三十七億元出場。元利建設打算各興建一棟超高大樓，而室內只有一三○及二六○坪兩種格局，由於元利請來二○○七年建築普立茲獎得主、世界最貴豪宅倫敦「海德公園一號」、巴黎龐畢度藝術中心建築師Richard Rogers操刀設計，該案也採「先建後售」，以避開奢侈稅風頭，外界也認為，等完工推出時，開價勢必也會是「三」字頭。目前大家都在期待，哪些建案會是「三百」俱樂部成員？早已是豪宅聚落的信義計畫區，勢必也不會缺席，目前包括國泰金控前副董事長蔡鎮宇以寶豐隆集團名義開發的Ｄ５案、富創建設Ｄ３案、大陸建設Ｂ７案、冠德建設Ｇ７、Ｇ８案，亞太會館案，以及富邦集團正在整合，有全台最貴菜園之稱的Ｄ１案。而大陸建設Ｂ７案還未興建，建商已先造勢，去年十二月邀請「白派」建築大師紐約Richard Meier(理查麥爾)來台，打算打造一棟全白的新建築，董事長張良吉表示，為呈現大陸建設打造Ｂ７的國際高度，特邀請「白派大師經典住宅」原創呈現，想為台灣留下獨樹一格、永垂不朽的城市地標。豪宅價格 郊區領導市中心面對目前各界點名，未來開價超過三百萬元房價的建案，永慶房屋首席房產顧問葉國華協理表示，「彭淮南三百萬元防線」屬於心理層面的障礙，營建業者願不願成為央行關切的焦點，還有待市場考驗。不過，從多年前，台北市豪宅房價還在一百萬元上下時，鄉林建設董事長賴正鎰要推「士林官邸」時就喊出一五○萬元，隨後陸續喊二百萬元、二五○萬元，到三百萬元，總是引起市場關注的焦點。另潤泰新在植物園旁先建後售的「松濤苑」豪宅，也有人幫它從三百萬元，一路喊到每坪要賣「三八○」萬元的天價。這兩塊基地都不在大家所慣常認同的豪宅聚落(信義計畫區、仁愛路與敦化南、北路)，卻競開比市中心還高的價格，是有行無市，還是「以郊區領導市中心」、「第二環領導第一環」豪宅價格？葉國華認為，宣傳意味較濃，而萬一建商在周遭也有新推案的話，也有幫襯效果。不過，位於市中心的豪宅，也樂於位處第二環的豪宅價格「喊高」，因為，當外圍都有三百萬元行情時，那市中心沒有道理低於這個價，因而，一旦建商觸及所謂的「彭淮南防線」會招致何種關切？就要看建商承擔壓力的能力。台北市豪宅量縮價難跌但葉國華也表示，過去台北市的十大豪宅或好宅，跟新近成屋的房價，的確有很大的落差，以仁愛圓環周遭的「陛廈」及「天廈」來說，目前行情價在一四○~一六○萬元間，但附近的新豪宅「元大柏悅」約在二二○~二四○萬元間，有五成的價差，他認為，在建商取得土地成本堆高下，其未來的開價勢必會比現有的豪宅價格高，因此，開價超過三百萬元的案例有可能出現，但成交價則不見得。他表示，自實價登錄及區域行情揭露後，豪宅區域行情也出現，除非未來真的有三百萬元的成交紀錄出現，否則，目前「三百萬元」還只是本夢比；但他也認同，一旦台北市出現三百萬元的豪宅，能凸顯台北市豪宅的國際性，也代表台北市躋身「國際城市」的地位。葉國華談到，自從政府陸續祭出各項打房措施後，去年全台移轉總棟數為三十三萬棟左右，比前幾年的三十八~四十萬棟，減少二~三成，而台北市豪宅的成交量更慘，至少萎縮超過五成以上。葉國華指出，豪宅客持觀望態度，直到實價登錄八月一日上路，內政部於十月十六日公布第一波實價登錄的行情後，歷經一季的觀望，在豪宅「區域參考價」出爐後，買氣有回溫，依據永慶房屋「頂級豪宅月交易價量變化」豪宅指標量來看，若以奢侈稅實施的六月為一百的基本點往後看，去年豪宅量處在低谷，直到去年十二月及今年一月，量有微幅上升(見附圖)。二○一三年豪宅市場緩步回溫但若從價格來看，六千萬元以上的頂級豪宅平均價，除去年八月實價登錄低於一一○萬元外，近期都在一一一~一一三萬元間，且最近三個月是往上走勢。葉國華表示，這是因為豪宅的量體本來就少，不少有錢階級並不缺錢，不會賤賣資產，因此，豪宅價格跌幅有限；此外，在農曆年前購屋旺季及台幣升值潮帶動下，豪宅市場信心與買氣開始有回暖跡象，他說，去年底高資產人士進場看屋大多是希望趁市況不佳，想逢低撿便宜，但今年一月跟去年下半年最大的差別，在於高資產人士終於開始較積極的看房、買房，出價決定速度明顯加快。葉國華預期，在疲軟的二○一二年過去後，台北市豪宅市場將有機會在二○一三年開始緩步回溫復甦，推動這股趨勢的各種因素，包括歐美持續實施寬鬆貨幣政策，導致資金湧入亞洲，以及兩岸開放政策利多，有利經濟復甦力道加強等等。
