2013年北台灣房市可望揮別政府打房陰霾，329黃金檔期，因建商積極推案，案量爆出近3000億元的大量，而熱區以淡水及桃園最夯。今(二○一三)年二月農曆年春節買氣不差，使得年後各指標工地人氣陸續回籠，緊接而來的「三二九黃金檔」，也爆出大量，根據住展雜誌調查，全台三大都會區爆量四二八九億元，其中，北台灣高達二九三九億元，噴出比二○○八年馬英九當選總統更大的量體。三二九黃金檔爆三千億大量住展雜誌研發長倪子仁表示，從三月一日至四月三十日的所謂三二九檔期，北台灣總推案量高達二九三九億元，直逼三千億元歷史天量，這也是二○○八年以來，六年來的最大量體，比馬英九第一次當選總統，房市上演「和平紅利」時的噴出行情量體再增加了三成二。倪子仁指出，房市推案爆大量的關鍵在於經濟有復甦跡象，加上股市直逼八千點大關，使股市與房市的人氣持續加溫，建商見機不可失，且認為去年的景氣都差到那樣了，今年「景氣應不可能再壞」的心態下，紛紛在今年度第一大黃金檔全力衝刺，而三二九檔房市的銷售熱度，也將是今年房市好壞的溫度計。有關今年房市看法，永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，今年第一季房市表現擺脫去年歐債、美債、經濟成長遲緩的負面因素，再加上政府主導的大型標案適時加溫，預計第二季買氣依然暢旺。北台灣329檔期題材潛力區域與特色新北市淡水區輕軌綠山線預計今年底開工、第一期在107年完工，淡水區綜合行政大樓、淡水國民運動中心與新市國小等興建，健全新市鎮區內生活機能。 新北市汐止區台鐵捷運化提升班次密集度，「大汐科經貿園區」帶動產業進駐、吸引就業人口移入，已進入土地開發綜合規劃階段的捷運民生汐止線則將強化汐止區未來對外交通便利性。 新北市新莊區具「一高、二快、三捷運」優勢：中山高、台64線及台65線、已通車的捷運新莊線及興建中的機場線、環狀線；區域內還有新莊副都心、頭前重劃區、行政院中央合署辦公大樓等重大公共工程建設。 新北市三重區與台北市僅一橋之隔，區內有三重重陽重劃區，目前有已通車的捷運新莊線，蘆洲線通過，興建中的機場線則預計最快年底通車。房市春燕翩翩到來唯政府對於奢侈稅、信用管制、銀貸限制、壽險投資等房市調控措施，並未鬆手，而且買、賣雙方對價格認知仍有分歧，預期一般中古住宅市場還是維持「量增價小揚」的走勢，而預售、新成屋市場則是呈現區域、產品個別表現的態勢，綜觀未來一季的市場，葉凌棋認為「資金」的題材仍是不動產市場的主調，而北台灣房市熱區各具特色(表一)。信義代銷研展組經理林朝昌表示，在國際景氣持續復甦的氣氛下，市中心只要是地段佳、總價帶適宜的高端產品，預估都將有不錯的銷售佳績，而在看屋來人量推升之下，今年三二九檔期很有機會開出紅盤，蟄伏已久的買氣可望走出冬眠期，等待房市春燕翩翩到來。雙北推案量占大宗在各界普遍看好房市的情況下，北台灣的熱區在哪？購屋人該如何看屋、買屋呢？倪子仁表示，北台灣五大區塊中，台北市的推案量為三六四億元，新北市的推案量為一一三五億元，桃園地區的推案量為一二四七億元，新竹地區的推案量為一八一億元，雙北市的推案量約占總量體的五一％。去年代銷業龍頭的海悅廣告總經理王俊傑也談到，在各項指標都指向經濟會逐漸變好，加上股市又反彈向上，具抗通膨特質的房地產，仍是民眾投資的主要選項之一，且去年行情不好，有些建商遞延推案，量都擠到今年來，以海悅今年在台北市、新北市、桃園及新竹的北台灣的接案量，就有一百五十億元，另台中也有五十多億元，合計就有兩百多億元。中信房屋副總經理劉天仁指出，房市雖已有復甦的現象，但首購族的購買力道仍否持續延續春節買氣，仍需觀察，不過，今年受歡迎產品為：都會區流行低總價及二房產品一、台北市低總價的小坪數產品仍會持續受到中期置產客的青睞，尤其是一千萬以下的套房產品，由於進入門檻較低，所以買氣仍持續暢旺。二、新北市、桃園及全台各區二字頭附近或二字頭以下的低單價物件，預計仍是今年房市主流產品，對首購族來講，預算六百至一千二百萬元的產品在市區及精華地段已經買不到，所以郊區三房產品會吸引市區的買盤繼續湧入。林朝昌觀察，以台北市為例，目前市場熱銷的主力產品為二~三房，主力坪數為二十~四五坪，主力總價落在一千四百萬元至二千八百萬元；新北市主力產品則是二~四房，二十~五十坪，總價在六百萬元至一千五百萬元間。而熱賣的共通原因多為近捷運、低總價，以及近機能成熟的商圈，有別於首購與自住需求在去年是支撐房地產的剛性需求與支撐力，今年開春以來，換屋及投資置產型客戶，也紛紛進場卡位中高價位產品。上市建商持續捧場推案目前在台北市的預售案可說是「天女散花」，分布在各行政區(表二)，至於坪數規劃也很兩極，走大坪數的還是強調豪宅格局，至於小坪數的，則主攻單身貴族、新婚族或投資客。總銷金額最大的首推興富發在萬華區所推的「台北晶麒」的一二○億元，該案為舊和平飯店所在地，興富發以「小豪宅」規格規劃十五坪的小坪數產品，主攻單身貴族及投資客，其次就是文心建設在內湖地區的「文心AIT」，案量有八十億元。另大華建設在內湖都有推案計畫，大華建設董事長林文亮指出，「大華湖閱」建案基地在台北市內湖成功路、民權路口，為難得的大基地，故規劃六十~一一○坪，共有一○九戶，以換屋族為客群，該案總銷為八十億元，為大華今年唯一的推案。淡水推案王 宏泰機構掄元上市建商華固建設在北投區推的「奇研」，總銷三十五億元，而海悅代銷的是位於文山區，屬於興富發集團潤隆建設的「國賓伊頓」，以及在中山北路三段，德惠街口的「天璽」兩案。走到新北市，各區都有推案(表三)，但最受重視的仍是淡水區，在輕軌題材加值下，近年的總推案量高達二、三百億元，目前除麗寶集團邊建邊售的一百億元案量的「微笑莊園」，開始進入第一階段交屋外，現場仍持續銷售中。宏泰人壽與興富發合作的「海洋都心」共分三期，負責代銷的甲山林廣告總經理王境在談到，此案高達四百多億元案量，其中，銷售即將完成的第一期，總銷金額就有一二○億元。而宏泰關係企業的宏盛建設也在三二九推出「宏盛新世界」預售案，距未來捷運G7站不遠；負責代銷的信義代銷林朝昌指出，該案是宏盛建設淡海的首樁代表作，坪數的規劃以二十七~四十五坪，適合小家庭及換屋族的需求。淡水買房注意事項淡水房市熱度會持續到輕軌綠山線通車，因此，每坪房價已從1字頭躍升至2字頭，未來還會衝到3字頭。就自住來說，買2字頭可享3字頭的增值空間，不過，因淡海新市鎮的開發在未來幾年會持續，案量也會增多，投資客若想獲利，初期挑屋就要以未來好脫手的景觀宅較好；至於淡水冬天冷，濕氣重問題，以我在淡水住20多年經驗，覺得還能適應。新莊副都心建案增溫永慶房產集團研究發展中心黃舒衛經理表示，淡海新市鎮為綠山線通車後最大之直接受惠區域，而目前淡海新市鎮平均房價一坪約十六~二十萬元，若有景觀或有規劃之社區，一坪約二十四~二十八萬元，未來在交通設施、生活機能陸續到位後，預估淡海新市鎮房價還有很大的補漲空間，而今年的漲幅，估計還有一成空間。而隨著捷運機場線快到通車階段，沿線的新莊副都心，在走過奢侈稅打趴投機客，冷卻約一年半時間後，目前開始有建案在增溫。欣陸控股旗下的大陸建設就在三二九檔期推出「謙量」預售案，規劃坪數約為七十坪及八十坪，共六十七戶，該案採邊建邊售方式銷售，明年第三季就可完工交屋，總銷售金額約三十五億元。董事長張良吉談到，在機場快捷及周邊相關建設陸續到位後，新莊副都心未來將與站前雙子星特區形成雙國家門戶，後續增值潛力看好。多項題材聚集 桃園不熱也難北台灣另一個熱區就是桃園地區，劉天仁表示，桃園縣市地區目前有四大題材吸引中長線投資置產的買方，分別為「桃園航空城計畫」、「桃園機場捷運即將通車」、「升格直轄市」及「區內中古屋單價僅一字頭」的優勢，以致投資客族群爭相湧入，他認為，未來在政府強力作多下，濃厚的投資氣氛將繼續暢旺。而自從桃園縣確定在二○一四年底升格為直轄市，成為第六都後，整個區域房市大爆發，依據住展雜誌的統計，目前在桃園南崁、大園、龜山、八德、中壢等地區預售或新成屋銷售案件多達上百件(表四)。信義房屋桃園區協理陳世曜指出，桃園確定升格為「第六都」，近日話題不斷讓桃園房市更加熱絡，尤其青埔高鐵特區土地已見六字頭，近年來桃園房市價量俱揚，主因是雙北高房價所帶動的漣漪效應，尤其是連接雙北交通沿線的主要區域，不論單價或是總價都有不少漲幅，另國壽標得高鐵站特區土地，規劃做Outlet商場，且預在二○一六年開幕，都讓青埔高鐵站區會是最夯點。中正藝文特區、南崁出現四字頭而之前，北客南下桃園首選的區域除了中正藝文特區就是南崁，過去在店頭常見成交客戶的比重，北客甚至超過五成，由於這兩個區域房價已有四字頭出現，使得在地自住買方不得不轉往較低價的區域，像是中壢、八德或平鎮等地，由於桃園現階段重大公共建設仍持續進行，加上五揚高架道已從中壢通車到楊梅路段，未來全線完工通車後，可大幅度舒緩國道一號的車流縮短通車時間，在雙北移民潮帶動下，桃園房市仍十分樂觀。台灣房屋中正藝文直營店經營主管郭碧芬表示，桃園房市目前首購及小家庭以六百至一千萬元的總價帶、二至三房為優先考量；而換屋族以一千五百至二千萬元的總價帶、四房為首，去年第四季是以換屋族為大宗，客群以桃園在地人及雙北移民客群各占一半。桃園買房注意事項桃園青埔高鐵站區一帶，從捷運機場線A17~A19站周遭，有不少新建案銷售中心，不少投資客看好高鐵桃園站通車至台北市只要19分鐘，而未來機場線通車，至A17~A19站等3站，約50~60分鐘(通勤票價較便宜)，大舉入侵，約占7成。此區因單價衝高，已不適合首購族，但自住客仍可進駐，主要是買未來性，先卡位。不過，此區生活機能還不健全，自住客要能忍受生活不便，但想到未來房子會增值，且漲幅看得到，另建議自住客可以挑捷運站周邊、學校或公園旁邊的建案。竹北建案訴求豪宅國際化而接續軌道帶動房市的軌跡，目前在高鐵新竹站所在的竹北地區，也看到國泰建設到此推案，另台中建商惠友及豐邑也持續推案。至於在新竹扎根二十多年的春福建設，除了經營「煙波飯店」外，也在竹北積極推案，三二九進場的是位於高鐵特區水岸第一排的「大觀自若」，每戶一三○坪，開價約在四十五~五十五萬元左右(表五)。春福集團副總鄭多寰表示，為了彰顯其水岸無敵美景的超豪宅氣勢，還特地請到設計麗江悅榕莊、樟宜機場植生牆等作品的新加坡FrankLin Po法蘭克林．鮑TIERRA事務所操刀設計，並於三月二十三日舉行開案記者會，不少買在「大觀無極」的客戶也到場，包括一對在清大及成大教書的教授住戶，都表達再買進一戶的可能。光埔重劃區 百億造鎮大案登場豐邑建設除了在竹北持續有案量推出外，今年三二九在新竹市則有高達一三○億元大案「豐邑FB計畫」，其就位於新竹科學園區所在的慈雲路及對面的光埔重劃區，目標客群大都鎖定竹科新貴及換屋族。總經理邱崇?談到，「豐邑FB計畫」在稀有三千多坪大面積基地，規劃四棟二十八層超高摩天大樓，主力推薦四十五~八十坪極致格局，而近千坪中庭公設，相當於一般個案的總基地面積，或者說等於把一座公園當私人御花園，如此創舉更是空前絕後，該設計更一舉囊括榮獲第十四屆國家建築金質獎暨最佳創意設計獎的肯定。
