捷運松山線的通車時間雖然還有一年半，但房價預期心理，讓沿線捷運站周邊房價先行反映，有雙捷運站的房價，預期還有不少上漲空間。松山線預定明(二○一四)年底完工，沿線將產生三個雙捷運站，包括「南京東路站」、「松江南京站」及「中山站」，此捷運線將橫向串聯中山區與松山區，讓交通更便捷，沿線發展更快速，未來一年半的房市漲幅更可期。根據永慶房產集團網服部協理高翠屏的統計，尚未開通的「南京東路站」，網路物件點閱指數一年增幅達二○％，為松山線上點閱指數漲幅最高，網路開價也相較去年漲幅為九．六％，不過，在蘆洲線及新莊線陸續開通後，「松江南京站」雖然點閱指數漲幅居次，為一六％，但網路開價漲幅反而超前至九．八％，至於「中山站」在網路開價相較去年漲幅六．五％，物件點閱指數漲幅為一三％。松山線尚未通車 房價先漲三個雙捷運站的發展仍具潛力，主要是「南京東路站」位處復興北路、南京東路交叉點的精華地段，週邊有台北小巨蛋、松山體育園區以及社教館，提供居民休閒運動的好去處，加上周遭敦化國中小等明星學區，集結生活、休憩、運動、學區等有利機能於一身。「松江南京站」周邊擁有金融、辦公、百貨等商業區塊，且離東區商圈僅一站之隔，適合喜愛都會生活、機能便利的購屋族群。至於「中山站」不僅有中山北路上的晶華商圈，百貨、飯店、精品商店林立，也是台北西區最具指標的商圈，加上距台北車站近，未來捷運機場線通車後有「五鐵共構」題材，又有雙子星大樓案，中山站可說是集合商業及交通等題材於一身。永慶房產集團並依據各門市店頭受委託買賣成交的行情指出，預定明年底才通車的松山線，在過去一年的房價漲幅，以「松江南京站」最多，高達一五．六％，其次是「南京三民站」的一三．五％，至於松山線頭尾站的「北門站」及「松山站」也有九~一○％漲幅，反觀，「南京東路站」及「中山站」漲幅較小(附表)。永慶房產集團分析，「南京東路站」及「中山站」漲幅較小，主要是其所在的文湖線及淡水線通車已久，房價早就反映過，反觀，「南京三民站」、「北門站」及「松山站」屬於新開通的捷運站，房價進行「補漲」。中信房屋南京加盟店店長張志強則談到，「南京三民站」周邊，因有興安國宅、延壽國宅、松山新城等國宅，及健安新城與平安新城等軍宅等，加上其能使用南京東路的交通，又靠近民生社區的商圈，因而，指名購買的買方不少，自然帶動其房價上漲。捷運線題材 房價可分四波漲幅一般來說，捷運題材對房價所帶動的上漲可分四波，第一波是捷運路線確定，房價率先反映而上揚，第二波是捷運線動(開)工，確定有譜後，再做反映，第三波是捷運即將通車，此時，漲幅最大，第四波則是捷運真的通車，但因屬末段波，有漲幅，但幅度較小。在大眾捷運路網陸續形成後，兩條捷運線交叉所形成的「雙捷運站」，又成為另一個房價補漲的題材，主要是兩條捷運交會，來往移動的人潮，對店面生意及住家行情都有幫助。張志強針對「南京東路站」周邊行情指出，當初捷運木柵線通車，因為是大台北地區的第一條捷運線，帶動沿線周邊房價大漲，而南京東路因過去「號子(證券公司)」多，且有不少銀行，為台北市最重要的一條金融街，而有「華爾街」之美稱，而「南京東路站」位處此一金融的中心，房價漲幅相當可觀；後來內湖線通車(目前與木柵線連成「文湖線」)，更帶來內湖地區的通勤人口，周邊的店面幾乎無人釋出，就連住家的屋主都惜售。南京東路站 屋主惜售張志強談到，因為預期未來「松山線」對房價約有二成的漲幅空間，目前屋主惜售心態濃厚，不急著賣，不然就是「開高價」待價而沽，賣得掉就「賺到」，賣不掉還可以等捷運通車的補漲行情。屋主不急，市場上委賣案件少，但想買房的人多，對此，房仲業大都會利用「洗客戶」方式誘出客戶，比如市場行情每坪約六十萬元，但有機會以六十五~七十萬元賣掉，房仲業會以此遊說屋主委賣，而委賣開價會往上高三成左右，讓買方最後「議價」成交到屋主有賺頭、想賣掉的價格。不過，能如此「洗客戶」，還是要好地段、好物件才有如此行情；而南京東路站目前以二十~三十年屋齡的公寓最為搶手，主要是公寓房子幾乎沒有公設問題，可居住空間大，而市場行情每坪約六十~六十五萬元，相較於二○○八下半年金融海嘯的行情，至少已漲了二成，此外，若以三十坪來算，總價帶在二千萬元上下，就能住在金融商圈內，也算是很會撥算盤的投資。張志強談到，會被洗出的客戶，一方面想「小換大」、「舊換新」，以二千多萬元的房價到捷運線也能到的台北市郊，就能換到較新的新居；「南京東路站」周邊，指名度最高的社區就是興安國宅，目前成交行情約在六十五萬元左右。捷運共構宅搶手 房價嗄嗄叫此外，位於六福皇宮對面的宏泰人壽大樓正在興建，未來捷運圍籬拆掉，大樓也將近完工，該區的市街環境會更好，對區域的商辦行情將有帶動效果。「松江南京站」最受矚目的是興富發所推出，極為搶手的捷運共構宅「新東京宅」，台灣房屋智庫市場經理劉志雄談到，去年九月，捷運局就分回的戶數採公開標售，每坪底價約八十一萬元，因低於市場行情，且新莊線開通的題材效應，湧進不少搶購標單，最後以八十五萬元左右脫標。劉志雄指出，「新東京宅」位於南京東路二段與松江路雙金融商圈，鄰近四平商圈、伊通公園，生活機能相當優越，加上松山線預計明年底通車，雙捷運加持，因此吸引許多商務人士及投資置產民眾青睞，以十三、四坪的套房月租行情約為三萬元，投報率約為二．四~二、六％；而迄今，該社區行情約維持在八十五萬元上下，但有些樓層的成交價，在扣掉車位後，每坪曾成交到九十七．七萬元。辦公商圈 小宅產品吸睛群義房屋副總經理侯信伸也談到，其店頭曾有一戶成交到九十多萬元的價格，他預期，以雙捷運的題材加持下，一些高樓層、有車位的物件，未來有破百的機會。侯信伸表示，「新東京宅」的坪數規劃在十三~二十坪的小宅產品，以每坪八十五萬元來看，總價帶約一一○○~一七○○萬元間，吸引不少投資客置產。而中山區因南京東路與松江路的辦公室很多，不少上班族有租屋的需求，加上區內難找到大面積的基地，故一些百來坪的建案，大都推「小宅」產品，有些挑高三米六或四米二的「豪宅型套房」，若距捷運站近，每每有物件釋出，總是很搶手。目前指名度相當高的社區包括四平街一帶的「四季芳庭」、新莊線四號出口，松江路七十七巷的「法國玫瑰」及松江路二十五巷的「松江明珠」。侯信伸說，「四季芳庭」約二○○八年底完工，以二○一一年蘆洲線通車前的二、三月，每坪房價約六十多萬元，但到該年六月「奢侈稅」實施後，曾有一戶位於七樓的產品的成交價超過七十萬元，而奢侈稅實施半年後，房價已超過八十萬元，至去年八月「實價登錄」後，另有一戶成交到八十九．九萬元，只不過，一、二年間，房價三級跳。親民房價 吸引新板及大安區移民至於「法國玫瑰」為挑高四米五的產品，二○一○年完工，二○一二年的房價約八十五~八十六萬元，到二○一二年五月，有一戶位於十一樓的產品，因為可看到對面，前司法院長黃少谷的院長官邸的樹景，每坪成交價為一一○萬元，已出現破百行情。至於「松江明珠」雖然距捷運站出入較遠，但通過伊通公園就能走到四號出口或未來位於南京東路上的松山線出口，而該社區於二○一一年九月有成交一戶為五十九萬元，但到二○一二年九月、十月間的成交價為八十萬元，年漲幅達二○％。侯信伸表示，從二○一○年至二○一三年，中山區的小宅產品，每年都以八~一○％的漲幅在上升，一些新大樓產品的好物件，漲幅更可以到二○％，使得此區的投資置產客不少。此外，此區的公寓房子也有不少新北市民眾移民至此，他談到，板橋每坪房價也要五、六十萬元，而中山區的公寓房子若六、七十多萬元，小宅產品若八十多萬元，似乎負擔反而加重？但台北市的社會福利還是比新北市好，加上區內有長春、長安及吉林等國小、大同國(高)中及長安國中等好學校，侯信伸談到，他在台中的朋友，家中小孩唸的明星國小，但因代課老師多，一個學年可以換上五、六個代課老師，學生叫苦連天；反觀，台北市教育資源好，不會有代課老師換來換去問題，此對小孩教育問題相當重視，且增加的負擔還可負荷的家長，反而會搬過來住。此外，中山區的房價相對於大安區及中正區的百萬房價來說，也相對親民，因此，也有不少來自這兩行政區的民眾來此購屋，因為交通同樣便利，又居金融商圈內，松山線通車的潛在漲幅，對他們都很吸睛。中山站房價五年漲一倍至於捷運淡水線的「中山站」，在明年底將晉身為雙捷運站，對房價的加分為何？永慶房屋南西店店長謝昊呈倒是持平的說，「中山站」房價會漲，不是因為雙捷運站加值，主要是中山站周邊的環境太好。從「台北車站」至此，共有七、八個百貨公司，另捷運地下街的店鋪幾乎都滿租，且中山北路的五星級飯店林立，都讓「中山站」的房價如鑽石般閃耀，而松山線的通車，對如果原本房價有九十分價值的話，約可再加「五分」，算錦上添花。謝昊呈表示，中山站周邊的房價，自淡水線通車後，每年大都以二○％的漲幅往上走，以區內六、七年屋齡的房子，從二○○八下半年的每坪約四十五~五十萬元，迄今快九十~一百萬元，五年大概漲了一倍。目前區內的四十多年屋齡的舊公寓，從四十萬元一直漲至七、八十萬元，屋主現今委賣價都期望到九十~一百萬元，即便賣不掉也不擔心，因為附近有建成公園、捷運帶狀公園，且巷弄內有好多好吃的排隊餐廳，生活機能相當好。雙捷運站加雙商圈中山站除了南京西路商圈外，還有台北車站商圈的連通，區內商業行為本就鼎盛，其店面行情，因屋主惜售，幾乎沒有人要賣，而租金行情都趁著換租約時調高。像之前有服務一個案件，其一、二樓的營業面積約有一五○~二百坪，原本月租金在一百萬元，但換新租約後，月租金順勢調高至一二○~一二五萬元間，但還有人搶著租，主要都是看中南京西路的商圈，經濟力十分強勁。此外，像「星巴克」所租的店址，原先的屋況並沒有很好，但經過星巴克一番整修後，品牌加值力一發揮，市場價值馬上翻漲，而其對面的「台北牛乳大王」店面，業者看準了中山站的商機，更是早早就把店面買下來了。中山區挑高機能小宅產品最吸睛對於即將到來的520檔期，永慶代銷協理潘是諭分析，台北市大面積基地難尋，加上政府對豪宅嚴格限貸，大坪數建案推案量較少，另一方面，由於台北市房價漲速快，自住、置產民眾有越晚入場越追不起房價的壓力，因此，建商配合市場順勢推出低總價、高坪效的挑高機能小宅。目前因銀行對15坪以下套房產品有「限貸令」，故建商都改以能避開套房限貸規定的15~25坪小宅最吸引購屋民眾的目光，其中，位在蛋黃區、生活機能完善，但房價較其他市中心精華區便宜的中山區市況較佳，不但建商推案多、產品選擇多，買氣也最為熱絡。信義房屋中山民權店店長張智翔也指出，中山區產品多元，加上位處市中心，一直以來都是交易穩定與量大的區域，即使在奢侈稅等政策上路後，區域內的一般住宅與小宅產品仍受到自住客的青睞，2012年就穩居台北市賣座王。區內總價500~800萬元的套房，1000~1500萬元的兩房產品，賣得又快又好，其中套房產品自住客比重超過5成，也有置產與收租型的買家。
