奢侈稅讓上新莊的兩大重劃區房市買氣由最熱到進入冷凍庫，但今年上半年逐漸升溫，關鍵在房價看回不回，再者，公共建設陸續到位。奢侈稅實施已滿兩年，短期炒作的「投機客」消失殆半，台灣房市在歷經兩年期間的成交量縮，但房價卻看回不回後，吸引「置產投資客」重回新莊區頭前重劃區及新莊副都心，不少面公園的建案，其每坪單價普遍都比周邊高出五萬元。頭前重劃區重獲青睞對「置產投資客」來說，「貴貴地買」是他們投資房地產的方針，也就是說，只要未來還有增值空間，即便目前房價相對其他區域貴一點，還是值得搶進，就像台北市大安區及信義區豪宅，房價易漲難跌，主要就是地段好，貴有貴的道理在；頭前重劃區近期房價已站上五字頭，也跟這種現象有關。中信房屋新莊中原加盟店副理游正儀談到，頭前重劃區重獲置產客青睞，一是捷運機場線延後二年通車，有人認為是「房市利空」，但換個角度來看，通車代表「利多出盡」；延後通車的這兩年，反而有房價上漲的「想像空間」。二是，桃園青埔高鐵站周邊房價偏高，開價都喊到四字頭，相對來看，通車時間較短的頭前重劃區才五字頭，因而吸引「台北客」從桃園移回雙北市。頭前重劃區買盤回來了，預售建案的建商最知道，而該區目前預售及新成屋高達五、六十件(表一)。冠德建設在頭前重劃區的「冠德．鼎華」現場專案經理周大鑫談到，這兩三年，冠德在頭前重劃區合計推出四個建案，總銷金額達九十五億元。以二○一一年初的農曆年過後所推的「冠德．鼎峰」為例，總銷二十五億元，因景氣不錯，推出三個月就完銷，並以每坪平均成交價五十五萬元，創下當時最高單價。但總銷十五億元的「冠德．鼎苑」推出時程剛好碰到政府實施奢侈稅，銷售期就拉長至十個月。目前正在銷售第三期，總銷金額有三十五億元的「冠德．鼎華」，坪數為五十八~七十三坪，比前兩期的五十~六十坪還放大，每坪牌價開五十五~六十五萬元，而銷售速度有比前一年好。至於今年第四季則預計推出第四期的「冠德．鼎極」，總銷約二十億元。公共建設到位 支撐五字頭房價周大鑫談到，冠德是上市建商，在信義計畫區有「冠德遠見」的豪宅口碑，因此，冠德在頭前重劃區的預售價格，每坪會比同業貴三~五萬元，但購屋者仍買帳。他說，頭前重劃區比新莊副都心早一~二年開發，從去年下半年迄今，陸續進入交屋潮，外界都擔心，會對房價造成衝擊，但因當初炒高房價的投機客，早在奢侈稅實施前就以「換單」方式退場，因此，留下來的購屋客大都是自住客，加上奢侈稅有兩年的「閉鎖期」，因而，並不會把奢侈稅「揹」在身上而賤賣，故賣壓並不大。不過，有些房仲還是拿得到物件銷售，游正儀就談到，有些屋主都會「加價」賣，如果購屋客認為未來房價漲幅還有三~四成，且能殺得到他認同的「合理價格」，還是會進場，因為整個重劃區的面貌逐漸成形，生活的氛圍可眼見為憑，不用憑「想像」。此外，支撐頭前重劃區的房價往五字頭靠攏，除了捷運機場線的「新北站」，是除了「台北車站」外，可預先辦登機及掛行李的捷運站外，依新莊思源路地下構建的「環狀線」(可同時聯結捷運機場線及新莊線)，設有「幸福站」，就非常靠近頭前重劃區。挑屋兩大方向 鄰公園與捷運游正儀指出，到頭前重劃區買房的置產客，挑選的物件有兩大方向，一是挑靠近捷運站的建案，一是面公園的第一排，而整個頭前重劃區由北往南，共有福基公園、福美公園、頭前運動公園及兒童公園等。據了解，像面公園第一排的新成屋「竹城新東京」，根據實價登錄的每坪成交價已有五十一~五十二萬元。另面福基公園的鄉林「淳風」，因有六十米寬的棟距，加上走涵碧樓的簡約設計風，今年二月的成交價為四十八~四十九萬元。他說，預售案時，購屋客一看建商招牌，二看地段；至於交屋後，因為已是實品屋，他們一看地段，二看房型，看是標準三房或四房；以鄉林「淳風」來說，出價若沒有五十一~五十二萬元，恐怕會買不到。就目前的銷售案件來看，總價在二千萬元上下的物件最搶手，而置產客可以接受二千五百萬元~四千萬元的面公園產品。眼見為憑 副都心房價回溫至於新莊副都心的房市也漸漸回溫，遠雄建設副總經理張麗蓉談到，副都心有「三高、三快及三捷」，三高指的是中山高速公路、五揚高速公路及汐止五股高速公路，三快則是台64線、台65線及新北環快，三捷運則是捷運機場線、新莊線及環狀線。她說，除環狀線正在興建外，捷運機場線的土木工程已完工，延宕的是機電工程，但二○一五年就可以通車。張麗蓉談到，對於新莊副都心房價看法，過去是「因為相信，而會看到」，現在則是「因看到，就會相信」。因為副都心的公共建設逐漸到位，像中港大排變身的綠堤已完工使用，中央合署辦公大樓已完工，另國家影視文化中心也在今年年中辦過招商說明會，此外，塭仔底公園、濕地公園、願景公園及自然生態公園，面積比頭前重劃區來得大，都將支撐未來的房價向上。遠雄建設在新莊副都心的東側，共計推出遠雄U-park巴黎公園、遠雄U-park海德公園、遠雄U-park中央公園及遠雄U-park米蘭公園等四期，西側在中央合署辦公大樓對面則推出「國都」，共計二千多戶的造鎮計畫，其中，海德公園及中央公園在今(二○一三)年十月可交屋。遠雄是上市建商，也是在新莊副都心敢推「不二價」的建商，其東側建案，面中山路的每坪售價為六十~六十二萬元，面中央路則略高，每坪為六十二~六十八萬元；至於「國都」則在六十~六十二萬元間。張麗蓉坦言，奢侈稅政策讓建商的銷售速度變慢，而遠雄因堅持「不二價」，或多或少有點銷售阻力，不過，因為有不少買過遠雄蓋的房子的「遠雄之友」捧場，因此，有贈送家電、淨水器、按摩椅、空調等促銷方案，提高附加價值來吸客，目前除中央公園銷售近五成外，巴黎公園及米蘭公園銷售近七成，而海德公園則近九成。建商急卡位 面公園物件受歡迎除了遠雄之外，上市櫃建商亞昕建設、欣陸控股旗下的大陸、鄉林，冠德及太子也都在此推案(表二)。亞昕建設董事長姚連地談到，一棟好建築要具備的條件，地點是非常重要的，亞昕堅持一貫的選地哲學：公園旁與林蔭大道第一排，最主要的目的是為了提供一個寧靜舒闊的生活，並兼具生活機能的方便性。而規模更勝信義計畫區的新莊副都心，大都為商二用地，純住宅僅二○％，其中位於中港綠堤旁的住宅區僅有一個街廓，而一千多坪的純住宅區更少之又少，「亞昕向上」就位在此，其一戶一梯廳的豪宅規格，加上將藝術品帶入社區的加值作用，獲得不少高階資產者的青睞。找國際大師設計 接軌世界潮流大陸建設董事長張良吉也談到，從進步的角度來看，台灣建築必須更具國際觀，也因此大陸建設近來不少個案，都會找國際知名建築師與國內建築團隊合作，相互交流與激盪，可蓋出既有國際觀，又有本土內涵的住宅，讓台灣的建築能與世界潮流接軌。而「謙量」案是大陸建設首次跨足到新都心的第一個代表作，由Aedas領軍的英國新建築團隊，在「謙量」案規劃上強調建築立面的輕透性，讓建築輕盈具現代時尚質感，其中「跳舞的陽台」設計概念讓建築充滿了音符般的律動感，是很具巧思的設計。之前標下副都心土地的佳能企業，將一半屬於住二土地售予太子建設，太子總經理謝明汎談到，有關土地的住宅大樓及商辦大樓已聯合動土，不過，住宅預售案要到第四季才推出，總銷為二十五~三十億元，目前規劃五十~六十坪的豪宅建案，屆時預售價格每坪會在六字頭以上。冠德在副都心的推案都是「天」字輩，共有三期，今年初開賣的是第一期的「天尊」，開價比頭前重劃區多出八~十萬元，第三季會推出第二期，至於第三期則還在整合中。副都心見到七字頭房價游正儀談到，新莊副都心的每坪房價都在六字頭以上，大陸的「謙量」，部分景觀好的高樓層則看到七字頭。周大鑫則談到，副都心比較好賣的總價帶，以三千萬元帶車位的物件最搶手，其次是四千萬~五千萬元為主，而面公園的產品，即使一坪貴個二、三萬元，也有置產客買單。而頭前重劃區及新莊副都心因同時有新北市政府在此推案新北產業園區、知識園區，另有AU捷運商城計畫案，這些帶動商業經濟的開發時程，在未來的三~五年內可到位，奠定了兩個重劃區是上新莊的房市熱區，房價還會再向上增溫。
