美國聯邦準備理事會主席柏南克對ＱＥ打個噴嚏，全球股市及房市挫咧等，不過，台灣房市可望在大陸資金來台題材及壽險資金支撐下，降低衝擊面。自從美國聯邦準備理事會主席柏南克在今(二○一三)年上半年暗示，ＱＥ(美國量化寬鬆)可能在明年中退場後，全球股市都大打噴嚏，而台灣房市也會連帶受影響嗎？台灣各大房仲業者指出，因一般住房及商辦市場，外國熱錢著墨的幅度並不大，ＱＥ若退場，短線會衝擊信心面，但回歸常態後，不管是房市或商辦，都各有買盤接手。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，美國量化寬鬆政策退場，熱錢流回美國，將對亞洲貨幣產生不小影響，且投資熱錢收手，對於股匯市短期投資較有直接性影響；而房地產部分，對高資產市場，將以走向收益、保值型商品為主，例如店面、商辦或豪宅，就必須審視是否具備長期收益或低風險的保值潛力，再者不動產市場還是「自住需求」當道，加上低利政策若能持續不變，ＱＥ退場對台灣房市的影響有限。ＱＥ退場 台灣房市三大觀察方向但假使台灣採取升息因應，置產族的購屋成本增加，對台灣不動產市場將產生不小影響，因此短期內，豪宅買氣備受關注。至於下半年房市發展，劉怡蓉認為，可以從幾個面向觀察：一、奢侈稅是否延長年限？二、政府低利政策是否持續？三、政府是否有進一步打房政策？她說，如果低利率政策依舊維持，資金還是會回到不動產市場，除非有重大政策干擾，否則房市向上趨勢依然不變。至於豪宅產品因具有稀有性高、釋出少，一向受到高資產族群的喜愛，但前兩年，在政府打房，針對台北市八千萬元以上、新北市五千萬元以上高總價物件，祭出「限貸令」，豪宅交易量大為萎縮；唯近年，在實價登錄資訊揭露下，台北市競相出現一坪一百九十多萬元，甚至二百多萬元成交價，顯見高資產者仍勇於搶進，讓豪宅交易又恢復生機。加上台北市可建築頂級豪宅的基地稀有，具有指標性的豪宅詢問度增溫，下半年高資產族群可望繼續在頂級豪宅市場尋覓標的。而過去兩三年，絲毫不受政府打房衝擊的是店面產品，在大陸來台觀光商機的題材下，觀光商圈的店面行情持續不墜，而一些帶有租約的店面，更是搶手。陸資是一大潛在買盤永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛也談到，ＱＥ若退場，對台灣房市有兩大影響，第一是投資信心：將衝擊到高資產族群的投資意願，及追價意願，進而影響到高總價產品如豪宅及商用不動產的店面及商辦大樓。第二是利率的揚升：一旦美國利率往上調，將會連帶影響到國內的利率；不過，短線上，因物價波動及總體經濟面都還好，因此，還看不到國內利率有調升的空間。黃舒衛談到，雖然ＱＥ退場，會影響外資從市場抽離，但熱錢仍充斥市場，游資仍氾濫，加上利率不陡升至三％以上的話，一旦自住客衡量「房貸支出是負擔得起」，且房價起伏的幅度不大的話，買盤就會進入市場，一如今年上半年，自住客看房價沒跌多少，開始進場置產，帶動買氣上升的情況。黃舒衛表示，ＱＥ若退場，對台灣房市是短空，之後仍會回歸正常，主要是泛陸資效應(中資及港資)的發酵，不管是豪宅、店面或商辦大樓，都有他們可著墨空間。房價影響調查 下半年會漲一成就陸客來台人數方面，每年都以二○％的成長在增加，到去年底成長六．八五倍，帶來近四千億新台幣的消費，另陸資來台投資金額也成長七．七倍；另根據經濟部投審會發布今年前七月陸資來台投資金額為二．三九億美元，也較去年同期大幅成長七九．三四％，創下開放陸資以來同期新高水準(圖一、圖二)。不過，ＱＥ退場一旦成真，國內房價會受衝擊嗎？中信房屋曾針對「ＱＥ若退場的影響」做過民調，董事長鄭余正全就調查結果指出，有三二．三％的民眾認為，「下半年台灣房價表現，不受ＱＥ退場影響，房價仍舊會上漲一○％以上」。鄭余正全更進一步說明，美國ＱＥ若逐步退場，資金行情退燒後，首當其衝的股市及債市，但相對的，國內住宅市場則會持續穩定，因為台灣房地產自有比率超過八成，而且精華區土地供給稀少，在近期土地標售價格不斷飆升的情況下，未來房價要大跌不易，反而會走向溫和成長的格局，尤其是在國際景氣相對不穩情況下，現階段投資房地產，反而成為資金最佳的避風港，若有置產意願的買方，下半年房市仍可以持續進場布局。歐美外資早撤離 亞洲資金起而代之至於商辦市場的影響為何？信義房屋集團旗下全球資產管理公司專案經理王維宏就二○一○年到今年六月底，台灣商用不動產大型交易案及金額指出，買盤大都來自壽險公司、企業自用及建設公司為主，另本土投資者的成交金額攀升，則與陸客自由行之後，不少人看好陸客觀光商機將帶動商務旅館的需求，進而買進不少中古大樓進行「商旅」的改裝。反觀過去歐美資金來台尋求投資的熱潮，主要在台灣發生本土性金融風暴後，產生不少不良債權(NPL)，外資見有利可圖，大舉來台收購，分拆銷售而獲利不少，加上二○○三年ＳＡＲＳ過後，台灣房市從谷底翻升，外資買進不少商辦大樓及內科的廠辦大樓，就買方的占比來看，高達五~七成。但二○○八下半年的美國金融海嘯及歐債問題，讓不少來自歐美的外資從台灣市場撤退，取而代之是亞洲地區的資金。王宏維談到，近年來的外資買盤，主要以亞洲地區的香港(含泛中資)及新加坡資金居多(表一)。而就他的接觸了解，歐美資金撤離，與資金投報率太低有關，過去有五~八％，但金融海嘯過後，只有二~三％，讓投資者無法跟母公司交代，而在大陸未打房前，就將資金轉進投報率較高的大陸及香港地區。台灣商辦對外資的吸引力大為降低，但香港及新加坡等資金願意進駐，主要是「資金在亞洲市場配置」考量，在大陸打房打得兇，假設房價跌個三成，但台灣若只有跌五％，則資金擺在台灣市場相對安全，因而有了避險的配置。壽險買大樓或土地有兩兆動能此外，根據外國人在台取得建物的統計，近三年半來的資料顯示，每年大都在一千間左右，占比只有○．二三％左右，比例非常低(表二)。台灣仲量聯行董事總經理趙正義則談到，近幾年，壽險公司撐起了商辦市場的一片天，都靠壽險公司出手，商辦成交量才能維持上千億元，而雖然去年底有「金六條」的管制，讓成交量縮水，但今年三、四月後又鬆綁，以台灣前九大壽險公司手中可投資房地產的額度共有兩兆元以上資金來說，台灣商用不動產的交易，仍可維持一定的熱度。
