月入４萬的上班族里歐娜，從80萬頭期款開始買屋，6年擁有精華區3間房子，加上每月租金收益率平均約４％，投資房產淨賺1300萬。成功案例：1. 2007年以總價540萬元，貸款288萬元，買進新蘆線中山國小站，屋齡6年，挑高3米6，15坪的中古屋，現價約800萬元。2. 2010年以總價665萬元，貸款360萬元，買下板南線市府站，屋齡8年，挑高3米6，15坪的新古屋，現價約1500萬元。3. 2013年以總價835萬元，貸款408萬元，買下松山線南京三民站，屋齡7年，挑高4米5，約13坪的中古屋，現價約950萬元。我希望藉由自己的經驗分享，可以幫助所有朋友買到好房，哪怕只是一點點的幫助也好。」這是一位月薪四萬多元上班族里歐娜單純的想法。從看屋到買了三間出租屋，這六年時間，她總共看了三百多間房子，發現很多朋友聊到買房話題時，對於政策及資金運作無法有策略的前進，似乎月薪不到五萬元的上班族買房比登天還難。自創買屋心法 投報率百分百房價高漲新聞持續延燒，九月初里歐娜主動致電本刊，提出願意分享小資女資產從八十萬變三二五○萬買屋術，內容談論她買屋實戰經驗，如何從一開始拿出八十萬頭期款買屋，到現在擁有精華區三間物件出租，每月可收租金約六萬元，而且目前房價總價值約三二五○萬元。里歐娜現年三十五歲，卻已有六年買房經驗，尤其她曾經因為愛美成為卡債族，是怎樣的念頭讓她決定轉換心態換取成功？帶著滿腹的疑問與悸動，在一個周末午后，與里歐娜約好進行深入訪談，不諱言第一眼看到這位打扮亮麗的女孩，很難跟小資女畫上等號。採訪過程中，她從資金運作開始講起，提出自創的工具，例如「買屋需求表」、「還款曲線圖」、「出價級距表」、「還本紀錄單」及「看屋地圖」，讓記者瞭解如何使用這些工具找到好房，證明眼前這位年輕靚妹，不只有姣好外表，還有著邏輯清楚的理財頭腦。尤其一路走來，靠著自創的「買屋全攻略」，讓她房產投資路從未跌跤過，透過租金及房價高漲的波段增值，平均報酬率早就超過一○○％。「我覺得ＥＱ比ＩＱ重要。」里歐娜表示，她投資房地產也並非一夕成功，如今的致勝關鍵她歸因在「戰勝人性」，讓她從一個負債的「敗金女」，轉變成為目前擁有中山國小站、市府站及南京三民站三間挑高三米六及四米五的樓中樓物件，坪數則約十五坪。當初各以五四○萬、六六五萬及八三五萬買入，透過適當的美化裝潢及附家具，各以平均每月二萬元出租，換算租金收益率平均約四％。擁精華區三間房 資產倍增而三間房子在這六年間，總價也從二○四○萬元，以實價登錄行情來看，目前已增值到約三千二百五十萬元，扣除房貸餘額後，資產淨值從八十萬提升到一千七百萬元，在這低利時代，她的資產因此達到倍增。希望透過里歐娜的真實案例，讓許多面對買房路茫然的辛苦上班族朋友，藉由本刊的理財文章報導，開始做好完備的買房規劃，督促自己積極儲蓄，以達到財富自由的願景。傳統觀念總希望一輩子至少有一間房，但打開報章雜誌，今天說哪裡一坪成交九十萬，明天又說哪裡一坪上看三位數，後天喊著，「買北市一間房，要不吃不喝十五年！」面對這些聳動的新聞標題，讓許多小資上班族望之卻步，害怕自己預算有限，被房仲業者看不起。克服買不起的焦慮 主動出擊事實上，這樣的經驗里歐娜也有過，她曾經看了大安站、忠孝復興站...這些精華區，仲介帶看幾次後，看里歐娜沒有出手，有些仲介就不再積極聯繫，甚至連里歐娜主動詢問一些事情，房仲業者也都愛理不理。但里歐娜自認，「難道一定要買得起才能看屋嗎？」、「不能多看增廣見聞嗎？」遇到這樣的房仲業者，她選擇換下一位，再不行，就再換。因她知道，躲在家裡上網看屋，坐在電視機前望屋興嘆，就是錯過營造最佳的機會，甚至是一個致富的可能。隨著這幾年台北市房價越來越高貴，讓許多年輕人產生焦慮，明知房價在高檔，仍會陷入「現在不買，以後更買不起」的不安情緒中，並不斷問專家：「現在可以進場買房嗎？ 」對此，里歐娜建議所有小資，想靠有限的資金買房，首要心態是「不買嫌惡」，例如行天宮附近是殯儀館，但也沒凍漲情形，因此，別太完美主義，她自己挑選物件時抱持「老二哲學」，例如無法買帝寶，就買其附近，肯定連帶受益。抱持老二哲學 小資也能買好房買不起公館精華區，就考慮永和，雖然地處新北市，但過了橋就是公館，身為大安區公館的鄰居，憑藉其完善的「生活機能」及絕佳的「地理位置」，房價自然也不會差到哪裡去。另外，做好市場調查，以及涉獵新聞消息，例如交通建設狀況，仔細觀察周邊發展。里歐娜說，近年台灣「都市發展」腳步沒停過，即便在精華區邊緣，重大建設消息仍層出不窮，舉凡ＢＯＴ案、交通建設、土地利用、商圈百貨等，都可作為判斷「區域房價」、「租屋人口」的依據，多關心政策時事，才能提升市場敏銳度。「在可接受範圍內妥協，最終還是回歸地點。」里歐娜認為，如果屋況相同，高樓買不起就買低樓層；三面採光的邊間買不起，就買一面採光的。重要的是買屋起點，先懂得從「老二哲學」訓練自己看到投資價值，久而久之小資也能開啟財富大門。在一路走來的經驗累積後，每一次看完屋後，里歐娜會保留「看屋單」，並製作成看屋筆記，方便將物件「交錯比較」，可查出同戶在幾年前開價及格局變化。議價技巧十四招看了三百多間物件後，里歐娜認為，買屋前務必要先做功課。另外，一定要準備出價級距表，才不會被牽著鼻子走，無法守住底價，她也順勢提出議價技巧十四招。不洩露底價：當仲介知道你的底價，往往最後成交價很容易超出預算，因此，初期如何出價是決勝關鍵，在完成銀行鑑價、行情推敲後，就要開始設定底價，而底價包含仲介費、契稅、代書費、裝修、添購家具等費用，再將底價下砍到可以加價「二到三次」談判成交的價錢。找親友出價：找親友來假裝買家，出比較低的價錢去談，重點是打擊市場信心。加價適時轉換計算方式：議價過程先以總價來談，但有時可適時相互轉換，例如十九．一坪，每坪五十二萬，總價九九三．二萬，賣方可能會提出樓上賣一坪五十四萬，此時就可以用總價來談，一次把價錢加到一千萬，才增加六．八萬。反之，用單坪加價(1000/19.1=52.35)，一坪加價三千五百元，跟屋主說一坪五十二萬加到五十二．三萬，就會變成「無感加價」。預備「出價級距表」：設定底價後，準備一張表格，清楚標示可以出價的範圍，以及每個價錢需要負擔的月繳額與雜費開支，有助於談價時邏輯清楚。附表是以「貸款八成」出價來計算。最後關鍵再砍仲介費：雙方價格快接近時再殺仲介費，如果是直營店，因為是由總公司派員展店，變通性較低。假設喊到八二五萬元(含買方一％的仲介費八三三萬元)，但底價是八三○萬元，這時就可喊八三○萬元含仲介費，並表態是最後底線，雖然多加了五萬元，但是仲介可以降賣方的仲介費來貼補總價的差額，目前房仲品牌多，各家仲介費標準不一，想省仲介費就要看清楚。多找幾家銀行鑑價：買屋前除了要調出行情紀錄外，記得找兩家以上的銀行來作免費的鑑價，但因銀行估價較為保守，假設買台北市房子，只要總價比銀行估的價錢多十萬元成交，就算很便宜了，因銀行議價一定比市價低一到兩成，但實際狀況還是要看屋況而定。和屋主見面帶幾十萬元：多帶幾十萬元是為了如果當天成交，可以立即將這筆錢當作斡旋金，並存入「履保帳戶」，避免屋主反悔。瞭解屋主背景：如果屋主是換屋族，有可能在等賣屋後，拿到資金作為下一間房頭期款，瞭解屋主心態後，就可找出共通性來博取好感。想買房就要低調：就屋主立場希望「價高者得」，建議在斡旋期間不要和其他房仲提及，有時連管理員都會覬覦，自己想幫屋主介紹買家。價錢不佳就轉移決定權：如果最終還是無法取得合意的價錢，就可將決定權轉移到家人或長輩身上，來拖延時間換取議價的幅度，可以向仲介表明這個價錢和心中想法有落差，希望和長輩商量再做決定。拿屋況修繕當議價籌碼：屋況如有須修繕的地方，可以從兩個面向來進行議價，例如屋況可議作為價值缺陷來爭取降價。也可逆向操作，如果修繕範圍是在可負擔的程度，算準屋主都怕麻煩，懶得維修的心態，可以表明如果願意降價讓出，修繕部分可以自行維修。節省家具及家電費用：談價後期如果可以爭取到家電或家具，也算是變相的降價策略。採取哀兵策略博取同情：買房時表現出誠意十足，並表示預算有限，藉此博取同情。讚美也是一種武器：有句話說「嫌貨才是買貨人」，但在挑剔時也該以誠意為基礎，更別忘了適時的讚美，屋主也會感到歡喜。 有計畫有效率 買到理想屋里歐娜認為，買屋需求表等於是名片，搶手物件常在未曝光前就成交，培養人脈等同創造機會，想找到好房子，千萬別排斥跟仲介人員打交道，並善用網路資源，勤走勤看，安排路線釋放消息，若已鎖定某大樓可和管理員商量，若有物件釋出立即通知你，日後成交紅包酬謝。公設環境走一遭 住戶水準全都露里歐娜認為，管理費必須在合理範圍內，如果戶數過少，通常須負擔高額管理費，加上儲備管理金不足，當大樓遇到須修繕時，可能遭遇苦無公共基金的窘境。另外，如何從公設環境判斷管理效能及住戶水準？可依下列公設查驗表，好好檢查一番。從敗金女到小資女里歐娜從小在父親努力存房的影響下，覺得房地產是相對安全的投資方式，她認為投資房地產，得先存到人生第一桶金，而她也一直遵守即使入帳，「先存再花」的原則，但常常遇到愛不釋手的物品及看購物頻道，依舊忍不住刷卡購買，即便都是低價單品，卻讓里歐娜成了負債15萬元的卡債一族。直到有天妹妹一句話點醒了她，從此，她開始在節儉儲蓄及享樂生活間取得平衡，用信貸償還卡債，再逐月償還信貸，將利率控制在範圍內，有兩年她不敢碰信用卡，終於在26歲存到人生第一桶金，也開始她的獵屋計畫。 還款計畫里歐娜A戶貸款288萬元、B戶貸款360萬元、C戶貸款408萬元，用三間租金6萬元加上每月薪資收入4萬元，共有4名人力可以每月投入10萬元，以房貸利率2％計算，每月利息約17000元，扣除利息後每名人力平均月還2萬元本金，年還款額24萬元。步驟1 薪資＋A戶租金：去償還A戶，一年還款額2(二名人力）×24萬元＝48萬元，直到A戶房貸還清為止再進行第二步驟。步驟2 薪資＋A戶租金＋B戶租金：去償還B戶，一年還款額3(三名人力)×24萬元＝72萬元，直到B戶房貸還清為止，再進行第三步驟。步驟3 薪資＋A戶租金＋B戶租金＋C戶租金：去償還C戶，一年還款額4(4名人力)×24萬元＝96萬元，直到C戶房貸還清為止。挑高屋的優缺點由於里歐娜3間出租房皆為挑高夾層屋，對此，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，挑高屋一般具有總價低於同樣使用空間物件，空間運用靈活等優點，不過，由於多數挑高屋都是藉由二次施工完成，換言之，不少案子都有違建疑慮。此外，挑高屋裝潢費用比較高，這點也是購屋人進場前要注意的。
