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財政部國有財產署修法同意設定地上權可「分割移轉」，解決承購方向銀行貸款困擾，預料將提高民眾對地上權案的進場意願。近兩年，設定地上權標購案因壽險業者搶進而變得大熱門，近日，再因財政部國有財產署政策釋放大利多，針對今(二○一三)年十月以後的地上權案可採「分割移轉」的決定，預料將讓日後的地上權案成為投資新顯學。財政部國有財產署於九月三十日修正發布「國有非公用土地設定地上權作業要點」，放寬國有地地上權及地上物得一部讓與(分割移轉)，但原得標人或地上權全部受讓人須負責轉讓後的相關履約管理事項，並繳納履約保證金。政策大解套 地上權發展受關注國產署表示，開放地上權分割移轉後，將有助於民眾向銀行抵押貸款，取得較高成數貸款額度以及較低的利率，同時也能促進地上權住宅的流通性，進而提高買氣。此外，設定地上權分割移轉，住宅或商辦開發案均可適用。「分割移轉」的重要性在哪？住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，二○一○年民法修正案將「區分地上權」納入之後，地上權就有了分割的法源，不過，之前國有地上權標售為了避免日後「無法回收」的困擾，規定地上權無法分割，也因此讓買氣受到影響。無法分割的地上權，面臨的第一困境就是無法貸款，由於房地產貸款擔保的權利必須是「物權」，而無法分割的地上權只有第一手的得標人(建商)可以向銀行貸款，其餘包括標的的「個別買方」都只能擁有「使用權(債權)」，因此包括貸款，以及日後轉手後的買方貸款，都是一大問題。分割移轉 政府、建商及民眾三贏據了解，依銀行法及民法的規定，無法做為「擔保品」申請房屋購買貸款，只能以「信用貸款」名義取得融資，利率大約在五~六％(現行一般房貸利率尚在二％以內)，且貸款成數多在五成以下，不像一般房貸可取得七成，而受銀行業歡迎的公教人員或知名科技業龍頭廠員工，甚至可貸至八成。財政部國產署政策大轉彎，雖說是為了活絡地上權標購案，增加國庫財源，但也為有意投標的建商及承購戶釋放大利多。不過，因此項新政策採「不溯及既往」，並從今年十月一日起適用，因此，之前脫標的幾大商用地上權案(表一)及住宅地上權案(表二)都不能適用。而國產署打鐵趁熱，也在十月中旬公告今年第三波大面積國有土地設定地上權案共二十三宗，面積合計八．八公頃，總底價超過五十億元，為首度可適用的地上權案，開標時間為十一月二十日，預料將吸引眾多人馬搶進。不過，地上權標購轉熱後，不少人還是對此一「投資產品」的未來獲利有不少疑慮。全球資產管理公司專案經理王維宏表示，地上權的市場性仍有待考驗，過去標售的熱度或參與投標的數量並不如一般所有權標售案那麼熱，但以國產署日後都走「設定地上權」方向，則一些稀有釋出的精華區土地，且基地規模達一定規模可直接開發的土地，較受投資人青睞，若是位於二線區域的案件或是開發上有其他附帶條件的地上權案，比較容易流標。地上權住宅約一般住宅七折價目前比較具指標的商用地上權案件，像是信義計畫區的A25、敦化北路的台北學苑、六福皇宮後的長春段地上權、南港中信金總部旁的經貿段地上權，具有腹地大、地點好、商業機能成熟等特點，因此有發展旗艦商用不動產開發案的潛力，由於投資規模動輒達百億元的門檻，可能以大型的壽險業者及上市櫃建商比較可能投入。至於地上權住宅產品，他談到，以過去成交行情來看，五十年地上權約當是所有權價值的六○~七○％，舉例來說，中山區每坪一百萬元房子，假如賣地上權，則合理的售價應當是在六十~七十萬元，而近期開始有一些案件改採七十年的地上權，那依照折現的概念，其價格可達所有權的八○％。不過對民眾來講，購買地上權住宅除了期初須繳付「權利金」外，地上權期間每年還有一個「地租」的負擔，依慣例通常是公告地價的三．五~五％，類似每年繳付地價稅的概念，相較地價稅率僅○．二~一％，因此繳付地租的成本相對高很多，加上近年政府持續調高公告地價，在稅基墊高下，民眾的未來負擔恐會大幅增加。 至於貸款問題，在政府尋求解套下，因為可「分割移轉」而有所突破，但對負責放款的銀行而言，目前承作地上權融資的評價不明，加上地上權價值會逐年縮短的狀況下，將來在居住十幾年後若要轉手時，下一手買方所能取得的貸款成數恐怕也會縮水。因此就地上權而言，一般購屋者還是以類似「長期租約」的概念來看待，購買地上權就是簽訂一個五十~七十年的長期租約；至於地上權價值是否有上漲的空間，或是未來轉手出售的市場性，可能仍須保守看待，但可以自住的角度來評估地上權住宅是否合乎個人需求。精華地段地上權 漲幅較可觀另有房仲業表示，沒有「土地所有權」的地上權(使用權住宅)，直接挑戰民眾「有土斯有財」概念與接受度，依據現有幾處地上權住宅的房價漲幅可發現，漲幅高低與周邊所有權住宅的漲幅具有高度相關，漲幅高的南京東路、民生社區附近的「南京333」及「寶成河畔皇家」等，漲幅都相當耀眼；但也有可能出現眾人皆漲我不漲的情況，如萬華區的「東京凱悅」(表三)。此外，由於政府日後活化公有土地都走「設定地上權」的方向，建商要取得可建土地，也不得不跟著政策走，加上「分割移轉」貸款有望，民眾接受度會提高，因此，民眾若想投資「地上權住宅」案，可能要衡量周遭的環境、地段，作為進場的依據。至於未來在貸款問題有解後，民眾若要進軍地上權住宅，該考慮什麼呢？徐佳馨建議三大部分，包括：一、地租：地上權住宅案雖然價格比較便宜，不過一般都有地租的產生，而現階段國有土地地上權規定地租為三．五~五％，因此有可能會發生愈住愈貴的狀況。二、地上權剩餘期間：期間愈長，不只銀行貸款條件較好，未來轉手性也比較強，但假設剩餘期限愈來愈少，因銀行放款意願低，會影響下一手的接手度，就不易變現。三、資金機會成本：地上權住宅取得便宜，但增值難度高，轉手性也有影響，較適合能將資金運用得淋漓盡致的購屋人，藉由將省下來的資金做更好的運用，換取更大的獲利。
